Шпаргалка по "Антикризисной экономике"

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

наиболее эффективного использования;

ожидания;

спроса и предложения;

замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

капитализации дохода (земельной ренты);

остатка (техника остатка для земельного участка);

предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: 
рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся 
на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку. 
 
4. Правовые основы оценочной деятельности в РФ

Правовое регулирование оценоч д-ти осущ-ся согласно ФЗ-135, а также междунарондные стандарты оценки и фсо рф.

Субъект оцен д-ти явл оценщик-это гражданин рф, физ л, являющееся членом одной из СРО и застраховавший свою отв-ть мин на 300 т.р. Объекты оценки:10вещи. Их совокупность-все, что может участвовать в гражданском обороте,2)работы. услуги, 3)инфа, 4)обязательства (долги).

Оценщик имеет право осущ-ть свою д-ть на основании договора заказчика. Оценщик должен быть объективным, незаинтересованным. К договору прилагается задание на оценку, где обязательно указывается вид ст-ти, кот необходимо определить и цель оценки.

Цели оценки: купля-продажа, залог, приватизация, принятие управленческих решений, при реструктуризации.

Сущ случаи обязательной оценки: когда оценивается или происходят сделки с имуществом, принадлежащим гос-ву, при судебных разбирательствах. Согласно ФСО выделяют только 4 вида ст-ти: рыночная (наиб вероятная цена, выстановленного на открытом рынке), ликвидационная (ст-ть при вынужденной продаже), инвестиционная (схожа с рыночной, но д/конкретного инвестора), кадастровая (опр-ся у недвижимосит д/целей н/о).

Ст-ть объекта должна быть выражена в валюте РФ. Оценщик при выполнении оценочных работ должен соблюдать все требования законодательства:

При составлении отчета учитывать требования ФСО №3

Оценка основана на основных принципах, кот дел-я на 3 гр.:

1)Принципы, основанные на  представлении собственника 9полезности, замещения, ожидания)

2)П, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, конкуренции, изменении – все объекты подвержены изнашиванию)

3)П, связанные с эксплуатацией (наиб эффект и наилучшего использования, вклада, сбалансированности).

Факторы, влияющие на ст-ть: спрос и предложение, конкуренция, развитость рынка, правовые ограничения, риски, полит и эконом обстановка.

 

5. Доходный подход. Экономическое содержание доходного подхода

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Доходный-сов-ть методов оценки ст-ти объекта. Основанных на ожидании будущих доходов от владения  собст-тью. Доходный:  м. капитализации, м. дисконтирования.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF-анализ) позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

– возможность отразить действительные намерения потенциального

– покупателя (инвестора);

– тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

– способность учитывать конкурентные колебания;

– способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие

– на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

– потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

– потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

– предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

– оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

– длительность прогнозного периода;

– прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

– ставка дисконтирования.

 

6. Затратный подход при оценке различных объектов собственности. Экономическое содержание затратного подхода.

Затартный – сов-ть методов оценки ст-ти объекта, осн-х на опр-и затрат, необходимых д/восстанов/замещ-я объекта оценки с учетом износа. Принцип, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, кот. Понадобится д/приобретения аналог. объекта.

Этапы: 1)оцен затраты на воспр-во или полную восстан ст-ть замещ-я об оценке,2)опр износ здании и сооружений/улучшений, .+Опр-ие износа 3)опр ст-ть зем уч-ка,4) опр ст-ть воспр-ва 1-2+3

Ст-ть замещения-ден сумма в тек ценах,кот нужно затратить д/соз объекта,имеющего ту же функц пригодность,что и объект оценки,но с использованием совр матрериалов.стандартов и дизайна(СТАРЫЕ ЗДАНИЯ);д/стар зд есть сборники УПВС,в кот цены после 60-х гг. Ст-ть воспр-ва (ТОЛЬКО ПОСТРОЕННЫЕ)-ден сумма в тек ценах,кот нужно затратить д/точного воспр-ва объекта оецнки с применением тех же материалов и конструкций и т.п., кот применялись во время возведения объекта оценки.

Оценка изгоса- 3 метода (физ,эк,функц)-разбиения, срока жизни, экстракции

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1)         определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2)         определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3)         определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4)         определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5)         определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. 
7. Оценка и антикризисное управление

В условиях нестабильности российской экономики, отражающейся на положении рынка российских предприятий, оценка стоимости предприятия приобретает особо важное значение.

Эффективность управления несостоятельным предприятием должна основываться на верных решениях, в основе которых лежит получение информации о стоимости предприятия. В этом случае именно оценка стоимости предприятия может выступать и выступает и качестве одного из действенных инструментов системы антикризисного управления и внесения необходимых корректировок в разрабатываемую стратегию вывода предприятия из кризиса.

«Антикризисное управление — это управляемый процесс предотвращения или преодоления кризиса, отвечающий целям предприятия и соответствующий объективным тенденциям его развития».

Суть антикризисного управления выражается в следующих положениях:

-         кризисы можно предвидеть, ожидать и вызывать;

-         кризисы в определенной мере можно ускорять, отодвигать;

-         к кризисам можно и нужно готовиться;