Шпаргалка по "Антикризисной экономике"

Справедливая стоимость применяется при решении следующих задач:

переоценка основных средств согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);

составление финансовой (бухгалтерской) отчетности согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);

постановка на баланс объекта согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности).

Справедливая стоимость за вычетом затрат по продаже — fair value less costs to sell - это сумма, которую можно получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход, при условии коммерческой сделки между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление 

Инвестиционная стоимость применяется при решении следующих задач:

принятие управленческих решений;

составление инвестиционного проекта;

покупка объекта.

Синергетическая стоимость - дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов.

Синергетическая стоимость применяется при решении следующих задач:

покупка или продажа объекта;

слияние и поглощение;

реструктуризация;

принятие управленческих решений.

Ликвидационная стоимость применяется при решении следующих задач:

получение кредита;

передача имущества в залог;

ликвидация предприятия;

принятие управленческих решений.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

 

11. Особенности  и методы затратного подхода  при оценке машин и оборудования

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

Затратный подход реализуется в следующих практических методах:

Расчета по цене однородного объекта;

Поагрегатного (поэлементного) расчета;

Расчета по удельным затратным показателям;

Расчета с помощью затратных корреляционных моделей.

Большую остроту имеет проблема идентификации оцениваемых объектов, зачастую их количество только на одном предприятии может достигать нескольких тысяч единиц очень разнообразной по назначению и устройству номенклатуры. При этом необходимо отделить оборудование от других объектов, например от недвижимости. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях по существу представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Лифт в здании, его кабина, привод и управление - это оборудование, а шахта лифта - это сооружение и к оборудованию не относится.

В затратном подходе присутствуют достоинства к которым относятся: универсальность(применимы для любой единицы оборудования и транспортного средства), детализация расчета по отдельным единицам машин и оборудования, результаты расчетов стоимости поддаются обоснованию, если достаточно информации, так и недостатки: в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца, расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, информация из сферы производства может быть не всегда надежной.

При использовании оценщиком затратного подхода, ему необходимо учитывать плюсы и минусы подхода при согласовании результатов, полученных разными подходами (доходным и сравнительным), и выведение окончательного результата оценки.

у методов затратного подхода имеется и ряд недостатков:

1. Затратный подход в  процессе формирования стоимости  в большей мере отражает интересы  производителя или продавца. Получаемые  результаты зависят в первую  очередь от количества расходуемых  ресурсов на создание и реализацию  объектов, чем от потребительской  полезности этих объектов. Тем  самым оцененная стоимость может  откланяться от подлинно рыночной  стоимости, т.е. стоимость материалоемких  и трудоемких в производстве  объектов завышается, а конструктивно  рациональных и более качественных  объектов занижается.

2. Расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, поэтому оправданность такой кропотливой работы имеет место тогда, когда оцениваются дорогостоящие и повышенной ответственности объекты (автоматизированные технологические линии, технологические комплексы, энергетические блоки и т.п.).

3. Исходная информация  из сферы производства может  быть не всегда надежной (например, сведения о рентабельности продаж, о коэффициенте накладных расходов, о серийности производства и  т.д.), в результате искаженной  может быть оценка и себестоимости (затрат), и исчисляемой на ее  основе стоимости воспроизводства.

К достоинствам затратного подхода можно отнести такие его качества:

1. Исключительная универсальность. Принципиально методы затратного  подхода применимы для оценки  любой единицы оборудования и  транспортного средства. Для оценщиков  ограничителем может быть только  недостаточность производственно-экономической  информации из сферы машиностроительного  производства. Для видов специальной  и уникальной техники затратный  подход часто оказывается единственно  возможным.

2. Благодаря детализированному  порядку расчета по отдельным  единицам машин и оборудования (и даже их агрегатам) имеется  возможность точнее оценить совокупный  износ (разные агрегаты изнашиваются  в разной степени), выполнить детализированные  оценки страховой стоимости и  страхового возмещения (разные агрегаты  имеют разную степень риска), получить  оценки имущества, удобные при  его разделе.

3. При достаточности исходных  данных результаты расчетов стоимости  поддаются надежному обоснованию.

 

 

12. Сравнительный  подход. Экономическое содержание  сравнительного подхода.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату.

объекта оценки с аналогич. объектами, в отнош. кот. Имеется инфа о ценах сделок с ними. Подход основывается на предпосылке, сто субъект на рынке осущ-т сделку купли-продажи по аналогии, т.е. основывается на инфе об аналог. сделках.

Метод аналогов- поправки % и стоимостные, корректировки на повыш и пониж.

М. вал рент мультип почти не используется. т.к. никто не называет своих доходов.

Осн этапы сравнит: исследование рынка и нахождение аналогов (3-5), проверка инф, выбор единицы измерения м2, внесение корректировок, установление ст-ти объекта оценки.

Экономическое содержание сравнительного подхода заключается в том, что выбирается предприятие, которое недавно было продано или акции которого имеют рыночную котировку.

По предприятию-аналогу рассчитывается соотношение между ценой продажи и важнейшими финансовыми показателями. Это соотношение называется оценочным мультипликатором. Умножив величину мультипликатора на аналогичный финансовый показатель оцениваемого предприятия, определяется стоимость оцениваемого предприятия.

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки.

Метод рыночных сравнений (аналогов) часто называют рыночным методом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используемой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой метод основан на прямом использовании рыночных данных о сделках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с риэлтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продавцами недвижимости, коллегами-оценщиками. Очень хороший источник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных.

Для метода большое значение имеет география оценки. Она определяет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенциальные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объекта оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда, являются международными.

 

 

13. Принципы  оценки стоимости объектов

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату.

1)Принципы, основанные на  представлении собственника 9полезности, замещения, ожидания)

2)П, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, конкуренции, изменении – все объекты подвержены изнашиванию)

3)П, связанные с эксплуатацией (наиб эффект и наилучшего использования, вклада, сбалансированности).

Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

К группе принципов, отражающих точку зрения пользователя относятся:

принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

принцип замещения — принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

принцип ожидания — принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки относятся

принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление

принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства

принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться

принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства

принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки

принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

принцип зависимости − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.

принцип соответствия − Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.

принцип регрессии − принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.

принцип прогрессии − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.