Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования

18. В судебном  порядке подлежат рассмотрению  все споры, связанные с правом на условную земельную долю. При этом следует иметь в виду, что если обладателем право на условную земельную долю не реализовано в течение срока, установленного пунктом 4 статьи 170 Земельного кодекса, то его право на условную земельную долю теряет силу, а земельный участок в счет нереализованных условных земельных долей по решению районного (городского) исполнительного органа подлежит зачислению в специальный земельный фонд.

Физические  лица, имеющие право на условную земельную долю в соответствии с 50 Законом Республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 года, обязаны были узаконить свое право путем: выкупа земельного участка в частную собственность; получения во временное общее или раздельное землепользование земельного участка для самостоятельного ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства; передачи в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив.

Обладатель  условных земельных долей при  выходе из состава участников хозяйственного товарищества для образования крестьянского (фермерского) хозяйства имеет право  на выдел (раздел) в натуре доли или  пая, включая земельный участок, если иное не оговорено в договоре. При этом местоположение выделяемого в натуре земельного участка определяется в порядке, предусмотренном статьей 54, подпунктами 3 и 4 статьи 101 Земельного кодекса.

19. Субъектами  права частной собственности на земельные участки согласно пункту 2 статьи 20 Земельного кодекса могут быть граждане и негосударственные юридические лица.

При этом судам  следует иметь в виду, что при  выходе гражданина, являющегося собственником  земельного участка из гражданства  Республики Казахстан, право собственности  в соответствии с пунктом 5 статьи 24 и статьи 66 Земельного кодекса подлежит отчуждению или переоформлению.

При разрешении вопроса о предоставлении земельных  участков в частную собственность  иностранным гражданам, лицам без  гражданства, иностранным (негосударственным) юридическим лицам судам следует руководствоваться пунктом 4 статьи 23 Земельного кодекса. Согласно пункту 2 статьи 34 Земельного кодекса право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.

Право временного возмездного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного производства предоставляется иностранным лицам и лицам без гражданства на срок до 10 лет (пункт 5 статьи 37 Земельного кодекса).

При выходе гражданина, являющегося обладателем условной земельной доли из гражданства Республики Казахстан, его право на земельную  долю считается прекращенным (пункт 7 статьи 103 Земельного кодекса).

20. Право ограниченного  целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, является сервитутом.

Собственник земельного участка или землепользователь  обязаны предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Такими основаниями  являются: решение суда, которое  выносится в случае требования об установлении сервитута со стороны заинтересованного лица; нормативный правовой акт, предусматривающий установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с собственником или землепользователем.

Сервитут согласно требованиям статьи 75 Земельного кодекса подлежит государственной регистрации.

21. Суды при  рассмотрении дел данной категории,  в случае выявления причин, порождающих земельные споры, и недостатки в деятельности государственных органов по управлению земельными ресурсами и местных исполнительных органов власти, должны реагировать на эти нарушения путем вынесения частных определений.

22. Признать  утратившим силу 50 постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 2 от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства».

23. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее нормативное постановление включается в состав действующего права, а также является общеобязательным и вводится в действие со дня официального опубликования.

О некоторых  вопросах по легализации земельных  участков. 
В соответствии с подпунктом 1) статьи 1 Закона "Об амнистии в связи с легализацией имущества" под легализацией имущества понимается - процедура признания государством прав на имущество, выведенное из законного экономического оборота в целях сокрытия доходов и (или) не оформленное в соответствии с законодательством Республики Казахстан либо оформленное на ненадлежащее лицо [21]. В соответствии со статьями 22 и 31 Земельного кодекса право собственности на земельный участок и право землепользования возникает на основе актов государственных органов, гражданско-правовых сделок и иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан. В связи с этим, Агентство полагает, что по земельным участкам, на которые имеются решения местных исполнительных органов, дальнейшая процедура оформления земельных участков должна осуществляться в порядке, предусмотренным земельным законодательством, т.е. к легализации могут, подлежат земельные участки, на которые не имеются правоустанавливающие документы (п.п. 33) статьи 12 Земельного кодекса) и земельные участки, оформленные на ненадлежащее лицо, с учетом ограничений, предусмотренных статьями 2 и 3 Закона "Об амнистии в связи с легализацией имущества".

В соответствии с постановлениями Правительства  Республики Казахстан от 19 июля 2006 года № 688 (п. 13) и от 21 июля 2006 года № 696 (п. 12), изготовление и выдача правоудостоверяющего документа гражданам Республики Казахстан, легализовавшим земельные участки под индивидуальный жилой объект осуществляется на безвозмездной основе. Согласно Закона Республики Казахстан "Об индивидуальном жилищном строительстве" индивидуальный жилой дом (т.е. объект) - дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями. Отсюда следует, что к земельным участкам, занятым под индивидуальный жилой объект, Изготовление правоудостоверяющих документов другим субъектам легализации осуществляется на возмездной основе, в соответствии с расценками, утвержденными в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 пункта 4 постановления  Правительства "Об утверждении правил оформления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с Законом Республики Казахстан "Об амнистии в связи с легализацией имущества" от 19.07.2006 года № 688, к заявлению прилагается копия решения о легализации недвижимого имущества (земельного участка). В постановлении Правительства Республики Казахстан "Об утверждении Правил проведения легализации недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Казахстан, права на которое не оформлено в соответствии с законодательством Республики Казахстан" от 21.07.2006 года № 696, в течении пятнадцати рабочих дней с момента подачи заявления, комиссия выносит следующее решение о: возврате документов по основаниям, указанным в пункте 9 Правил;отказе в легализации недвижимого имущества; - дальнейшем рассмотрении документов [22]. В связи с этим, а также в соответствии с п.п. 3 ст. 6 Закона Республики Казахстан "О нормативных правовых актах", Агентство считает целесообразным требовать от заявителя при подаче заявление на изготовление правоудостоверяющего документа не решение о легализации, а решение о дальнейшем рассмотрении документов. Данные обстоятельства также вытекают из пункта 14 Правил проведения легализации недвижимого имущества, в соответствии с которым решение о легализации недвижимого имущества выдается после изготовления правоудоствоеряющего документа.

В соответствии с постановлениям Правительства  Республики Казахстан от 19 июля 2006 года № 688 ( пункт 6 Правил) при превышении размера площади легализованного  земельного участка норм, установленных статьей 50 Земельного кодекса Республики Казахстан, право на весь земельный участок определяется как временное возмездное долгосрочное землепользование. В процессе легализации возможно признание права частной собственности на земельный участок за субъектом легализации, если легализуемый земельный участок предназначен для ведения подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, а также дачного строительства, при условии, что площадь легализуемого участка не превышает нормы, установленные в п. 2 статьи 50 Земельного кодекса. Во всех остальных случаях целевого назначения земельного участка, включая, если размер земельного участка превышает нормы предусмотренные пунктом 2 статьи 50 Земельного кодекса, право на весь земельный участок определяется как временное возмездное долгосрочное землепользование. При установлении права возмездного долгосрочного землепользования сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом целевого назначения земельного участка и зонирования территории. Агентство считает целесообразным при установлении срока предоставления права временного землепользования придерживаться долгосрочного землепользования сроком на 49 лет, с учетом нормы пункта 4 статьи 26 и пункта 1 статьи 109 Земельного кодекса Республики Казахстан. После выдачи правоудостоверяющего документа на право временного возмездного долгосрочного землепользование, субъект легализации имеет право на выкуп данного земельного участка в частную собственность на основании решения местного исполнительного органа, в порядке установленном земельным законодательством (п. 3 ст. 47 Земельного кодекса РК).

 Агентство считает, что легализация таких земельных участков не должна допускаться, если эти участки ранее предоставлены другим физическим и юридическим лицам на праве собственности или на праве землепользования. Что касается легализации самовольно занятых земельных участков из состава земель находящихся в государственной собственности и не представленные в землепользования, то в таких случаях Агентство полагает, что при оформлении таких земельных участков необходимо учесть срок давности занятия участка, возможности использования по заявленному целевому назначению, а также ограничения, установленные в статьях 2 и 3 Закона "Об амнистии в связи с легализацией имущества",

Заключение

Современная рыночная экономика предопределяет наличие  рынка земли. Но введение рыночного  оборота земли - процесс исключительно  сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо определенных земельным законодательством.

В данной работе были рассмотрены особенности сделок на рынке недвижимости, в частности  с земельными участками, была раскрыта сущность сделок, их функции, виды, формы, а также функции договоров, являющихся основой подтверждения совершения сделок с земельными участками.

Также было изучено  становление понятия сделок, которое  прослеживается на всех этапах исторического развития правовой мысли, свидетельством чему является гражданское право различных времен и народов.

Сделки являются наиболее распространенными юридическими фактами, представляющими собой  действия, направленные на достижение определенного правового результата. В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в  наше время появилось большое  количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка Казахстана, который еще только начинает функционировать. 
Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей. 
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок земельно-правовых. Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет многочисленные пробелы в разработке данной проблемы. Проблемным вопросом регулирования земельных отношений является разрешительный принцип на сделки с земельными участками. Суть его состоит в строгой регламентации порядка сделок с земельными участками. Купля- продажа, наследование, аренда земли должны осуществляться в той или иной мере под контролем со стороны государства.

Одновременно  для предотвращения вмешательства  государства в сделки с земельными участками, оно, прежде всего, обязано  улучшить макроэкономическую ситуацию на селе, принять меры по недопущению  ценовых диспаритетов, оказать посильную помощь и поддержку крестьянам.

Подводя итог изложенному, можно сформулировать следующие  основные выводы.

Объектом земельного правоотношения является земля, подразделяемая в Республике Казахстан на земли  определенных категорий и земельные  угодья. Если на категориях земель располагается множество угодий, а значит, и категория земель не является объектом одного земельного правоотношения, то земельное угодье, как правило, является объектом конкретного земельного правоотношения.

Свойства и  особенности земель как объекта правоотношения, оказывают влияние на правовое содержание этого отношения, внося специфику в правомочия субъектов. Однако это присуще не всем свойствам и особенностям земель, а лишь тем, которые учтены в законе и предусмотрены правовыми нормами.

Свойства и  особенности земель, влияющие на правоотношения, можно подразделить на присущие всем землям; на присущие определенным земельным  угодьям. Такое подразделение позволяет  не упустить и систематизировать  обстоятельства, оказывающие воздействие на формирование земельных угодий. Земельные угодья можно подразделить на «чисто» (сугубо) земельные: на имеющие на своей площади природные объекты; на не имеющие на своей площади недвижимые имущественные объекты; на имеющие на своей площади имущественные и природные объекты.