Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования

Правоустанавливающими документами на земельный участок  являются документы, на основании которых  у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на земельный участок (право частной собственности, право землепользования, сервитуты и другие вещные права на земельный участок). К таковым могут быть отнесены, в частности, правовые акты акимов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и судебные решения о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иных вещных прав на землю.

Правоудостоверяющими документами на земельный участок являются документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка, выдаваемые уполномоченным органом по земельным отношениям собственникам земельных участков и землепользователям на основании правоустанавливающих документов. К правоудостоверяющим документам относятся акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право постоянного землепользования и акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования. Правоудостоверяющие документы выдаются только уполномоченным органом по земельным отношениям.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки, предоставленные  гражданам и юридическим лицам  до введения в действие Земельного кодекса, в соответствии с ранее действовавшим законодательством Республики Казахстан, сохраняют юридическую силу с учетом изменений прав на земельные участки, установленных земельным законодательством Республики Казахстан. Замена таких документов на документы, удостоверяющие право собственности или право землепользования на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом, осуществляется по желанию правообладателей.

5. Судам следует  проверять полномочия местного  исполнительного органа, принявшего  решение о предоставлении земельного  участка в частную собственность  или пользование, а также об  его изъятии, в соответствии  с требованиями статей 16, 17, 18, 19 Земельного кодекса. В случае превышения акимом своих полномочий при предоставлении земельного участка его решение может быть признано недействительным судом по основаниям, предусмотренным законом, в порядке главы 27 ГПК.

В этих целях  судом устанавливаются местонахождение  и границы земельного участка, проверяются правоустанавливающие документы на землю, входящие в состав территории конкретного поселка, города, района или области.

6. Согласно 50 статьям 26, 50 29, 50 30, 50 33 Закона Республики Казахстан «О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001 года аким представляет интересы соответствующей административно-территориальной единицы во взаимоотношениях с гражданами, юридическими лицами и государственными органами. Следовательно, при оспаривании решений и действий по предоставлению или изъятию земельных участков стороной по делу является аким соответствующей территориальной единицы. Поэтому, когда второй стороной по делу выступает гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или юридическое лицо, такие заявления в соответствии со статьей 30 ГПК, подсудны специализированным межрайонным экономическим судам.

7. В соответствии  со статьей 118 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

К вещным правам наряду с правом собственности в соответствии со статьей 195 ГК относятся: право землепользования; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; другие вещные права, предусмотренные гражданским или иным законодательством (например, право доверительного управления; право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности; право недропользования; сервитут; залог и другие).

Право частной  собственности, право землепользования на срок свыше года, залог земельных  участков или право землепользования, сервитута и другие вещные права  на земельный участок возникают  с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Земельного кодекса, обращение взыскания на земельный участок, на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и подлежит регистрации.

8. При разрешении  спора о возникновении права  собственности на один и тот же земельный участок у двух и более собственников (землепользователей), а также о нарушении границ смежных земельных участков судам следует принимать во внимание требования, установленные статьей 43 Земельного кодекса.

Согласно пункту 11 статьи 43 Земельного кодекса пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение этих требований квалифицируется как самовольное занятие земельного участка. Совершение сделок с земельными участками, на которые не оформлены правоудостоверяющие документы, не допускается.

Суды должны иметь в виду, что исполнительный орган может изменить или отменить свое решение о предоставлении права  на земельный участок до исполнения указанных в нем требований, например, до получения лицом государственного акта на земельный участок. С момента получения указанных документов землепользователь наделяется правом на земельный участок в виде частной собственности, постоянного или временного землепользования, поэтому возникший спор о праве может быть разрешен только в судебном порядке.

9. Право собственности  либо право хозяйственного ведения  или право оперативного управления  на здания (строения, сооружения) влечет  за собой в установленном законодательством  порядке соответственно право собственности либо право постоянного землепользования или право временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных Земельным кодексом (статья 52 Земельного кодекса). Указанные права на земельный участок возникают на основании решения акима в порядке требований статей 23, 34, 37 Земельного кодекса при предоставлении владельцу земельного участка государственного акта на землю, и его регистрации. Земельный участок и возведенные на нем здания (строения, сооружения) тесно связаны друг с другом. В связи с этим отчуждение права собственности на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, не допускается.

10. Изъятие земельных  участков используемых не по  назначению или с грубым нарушением  правил рационального использования земель допускается на основании и в порядке статей 92, 93, 94 Земельного кодекса.

При изъятии  земельного участка по основаниям, предусмотренным статьями 92, 93 Земельного кодекса производится изъятие только той части земельного участка, на которой допущено нарушение требований законодательства, а не весь земельный  участок.

11. В соответствии со статьей 267 ГК, если в результате издания не соответствующего законодательству нормативного или индивидуального акта органа государственного управления, местного представительного или исполнительного органа, либо должностного лица нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению имуществом, такой акт признается в судебном порядке недействительным. Убытки, причиненные собственнику в результате издания указанных актов, подлежат возмещению в полном объеме соответствующим органом власти или управления из средств соответствующего бюджета. По таким же основаниям подлежат возмещению в полном объеме причиненные убытки собственникам и землепользователям (статья 165 Земельного кодекса). При этом необходимо учитывать, что земельным законодательством установлены особенности возмещения убытков собственникам и землепользователям. Поэтому суды, принимая во внимание специфику земельных правоотношений и определяя порядок возмещения убытков, должны руководствоваться положениями статьи 166 Земельного кодекса и общими положениями гражданского законодательства.

12. В соответствии  со статьей 53 Земельного кодекса земельный участок может находиться в общей собственности или общем землепользовании двух или нескольких лиц. В свою очередь общая собственность на земельный участок или общее землепользование выступает в форме долевой собственности или долевого землепользования с определением доли каждого из собственников и землепользователей или общей совместной собственности, совместного землепользования без определения долей.

С учетом данного  положения суды при рассмотрении исков о разделе земельного участка  или определения порядка пользования  должны учитывать особенности, предусмотренные статьями 54-60 Земельного кодекса.

При рассмотрении исков, связанных с выделом земельного участка при выходе члена крестьянского хозяйства из его состава, судам следует иметь в виду, что земельный участок, предоставленный крестьянскому хозяйству, находится на праве общего совместного или общего долевого землепользования, либо на праве общей совместной или общей долевой собственности, если иное не предусмотрено договором. В связи с этим суды должны выяснять форму собственности или землепользования на земельный участок, условия договора между членами крестьянского хозяйства и иные обстоятельства для решения вопроса о выделе земельного участка в соответствии с требованиями статей 54-59 Земельного кодекса.

При прекращении  деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства раздел имущества, земельного участка и права землепользования между участниками производится на условиях и в порядке, предусмотренном 50 пунктами 2, 50 3, 50 4 статьи 20 Закона Республики Казахстан «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 31 марта 1998 года.

13. Рассматривая  спор о порядке пользования  земельным участком, находящемся  на праве общей совместной  собственности или праве общего  совместного землепользования, возникший  после того, как порядок пользования  общим участком ранее был определен  между совладельцами, судам следует иметь в виду, что увеличение одним из совладельцев своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки само по себе не является основанием для изменения размеров земельного участка. В случае отчуждения части жилого дома одним из собственников другому, в том числе перехода его части в результате наследования, дарения или иным образом, порядок пользования может быть определен вновь, если при этом не будут ущемлены права других собственников дома. Если же один из собственников дома произвел отчуждение принадлежащей ему части строения в пользу третьего лица, то ранее установленный порядок пользования земельным участком будет обязателен и для нового собственника (50 статья 19 Закона «О жилищных отношениях»).

14. При вынесении  решения по спору об определении  порядка пользования общим земельным  участком индивидуального домостроения в резолютивной части решения должны быть у казаны: размер и границы участков, передаваемых каждой из сторон; размер и границы земельного участка общего пользования; размер и границы проходов через участок к дому, постройкам, сооружениям и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

15. Суды должны  иметь в виду, что не может  быть выделен в натуре земельный  участок за отдельным членом  кондоминиума, поскольку в соответствии  со статей 62 Земельного кодекса, 50 статьей 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года земельный участок, входящий в состав кондоминиума, принадлежит участникам на праве общей долевой собственности. При этом каждый собственник или постоянный пользователь (наниматель) помещения вправе пользоваться земельным участком только для удовлетворения бытовых нужд.

16. При рассмотрении  исков о возврате самовольно  захваченных земель и сносе  самовольных построек суды должны  учитывать, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также возведенное без получения на это необходимых разрешений.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 244 ГК, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.

17. В соответствии  с пунктом 2 статьи 170 Земельного кодекса граждане и негосударственные юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве землепользования земельные участки во вторичное землепользование (субаренду), были обязаны до 1 января 2005 года расторгнуть договоры о вторичном землепользовании.

В случае не реализации арендодателями указанных прав уполномоченный орган вправе предъявить в суд  иск в соответствии с пунктом 2 статьи 401 ГК и пунктом 2 статьи 170 Земельного кодекса о расторжении договора о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращении прав землепользователей (арендодателей). При удовлетворении иска земельные участки, переданные во вторичное землепользование изымаются и передаются в специальный земельный фонд.

При этом судам  следует иметь в виду, что неистечение  срока договора субаренды, отсутствие воли первичного землепользователя  на расторжение такого договора либо наличие заявления вторичного землепользователя о предоставлении ему спорного земельного участка не является основанием отказа в удовлетворении иска уполномоченного органа о расторжении договора субаренды.