Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Июня 2013 в 08:52, дипломная работа

Краткое описание

Целью данной дипломной работы является раскрытие понятия сделки и изучение видов сделок. Для достижения данной цели поставлены следующие задачи: раскрыть понятие сделки и изучить виды сделок; изучить форму сделок; охарактеризовать недействительные сделки.
Структура дипломной работы обусловлена предметом, целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка использованных литературных источников.

Содержание

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Павлодарский государственный университет им. С. Торайгырова

Кафедра Правоведение



«Допущена к защите»
«___»_______20___г.
Заведующий кафедрой д.ю.н., проф. Ахмеджанова Г.Б.



ДИПЛОМНАЯ работа

На тему: Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования.


по специальности 050301 Юриспруденция
Выполнила.

Группа

Научный руководитель Бердагулова А.С.

Нормоконтроль к.полит.н., доцент Воронова Т.Э.







Павлодар 2013


Содержание

Введение 4
1.Правовое регулирование сделок с земельными участками 7
1.1 Теоретические аспекты сделок. Понятие сделок 7
1.2 Классификация сделок 8
1.3 Недействительные сделки 19
II Понятие и стороны купли продажи земельных участков 33
2.1 Купля-продажа земельного участка 33
2.1Содержание договора купли-продажи. Предмет
договора купли-продажи 35
2.3 Виды сделок с земельными участками 36
III Права и обязанности собственников земельных участков
и землепользователей при использовании земельных участков 39
3.2 Некоторые вопросы по предупреждению спекуляции
земельными участками 49
3.3 Споры, вытекающие из земельных правоотношений 51
Заключение 61
Список использованной литературы 63

Прикрепленные файлы: 1 файл

Земельное законодательство, проблемы и пути совершенствования.doc

— 514.00 Кб (Скачать документ)

 

Министерство  образования и науки Республики Казахстан

 

Павлодарский  государственный университет им. С. Торайгырова

 

Кафедра Правоведение

 

 

 

«Допущена к  защите»

«___»_______20___г.

Заведующий  кафедрой д.ю.н., проф. Ахмеджанова Г.Б.

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ работа

 

На тему: Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути  совершенствования.

 

 

 по специальности 050301 Юриспруденция

Выполнила.

 

Группа

 

Научный руководитель Бердагулова А.С.

 

Нормоконтроль к.полит.н., доцент Воронова Т.Э.

 

 

 

 

 

 

 

Павлодар 2013

 

 

Содержание

 

Введение 4

1.Правовое регулирование сделок с земельными участками                             7

1.1 Теоретические аспекты  сделок. Понятие сделок                                             7

1.2 Классификация сделок                                                                                       8

1.3 Недействительные сделки                                                                                19

II Понятие и стороны купли продажи земельных участков                               33

2.1 Купля-продажа  земельного участка                                                                33

2.1Содержание  договора купли-продажи. Предмет

договора купли-продажи                                                                                        35

2.3 Виды сделок с земельными участками                                                           36

III Права и обязанности собственников земельных участков

и землепользователей при использовании земельных  участков                        39

3.2 Некоторые  вопросы по предупреждению спекуляции 

земельными участками                                                                                          49

3.3 Споры, вытекающие  из земельных правоотношений                                   51

Заключение                                                                                                              61

Список использованной литературы                                                                    63

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства, как в хозяйственных, так и в иных целях. При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения, но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств, функцию хозяйственного маневрирования ресурсами, функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования и т.д.

Оборот земельных  участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РК и других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.

Социальное  и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и  особыми юридико-правовыми свойствами. Гражданское право служит регламентации  товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством завязки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве  действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок (ст.3 Основ). В своей работе я попытаюсь дать понятие сделки, показать ее значение на современном этапе развития нашей страны.

Дипломная работа ставит своей задачей рассмотрение особенностей гражданско-правового института сделки. Речь в ней пойдет не только о понятии и видах сделок, но и о форме сделок, а также о недействительных сделках.

Определенную  актуальность данной теме придает то обстоятельство, что сделки служат одним из самых распространённых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Перечень указанных оснований предусмотрен в ст.8 Гражданского кодекса РК (ГК РК). Кроме того, в отличие от других юридических фактов, они более всего соответствуют началам диспозитивности гражданско-правового регулирования общественных отношений. Не случайно именно им посвящено большинство норм, как самого гражданского кодекса, так и изданных в его издание законов и иных нормативных актов.

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Как уже отмечалось, сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.147 ГК РК они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Отличие сделки от других юридических фактов заключается в том, что все юридические факты довольно разнообразны и классифицируются по различным основаниям. Речь идет, прежде всего, об их делении в зависимости от воли субъектов на действия и события.

По мнению, многих правоведов, юридическим действием называется «внешнее выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия».

Таким образом, действия - это юридические факты, в которых проявляется воля совершавшего их физического или юридического лица (например, заключение договора), в то время как события представляют собой юридические факты, которые происходят и оказывают влияние на людей независимо от их воли (рождение, смерть или болезнь человека, войны, забастовки и т.д.). К событиям также относятся все явления стихийного характера, такие как пожары, наводнения, ураганы и т.п. В этом смысле можно говорить об отличии сделки от события, поскольку сделками признаются в соответствии со ст.147 ГК РК именно действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Направленность сделки на достижение определенного правового результата позволяет противопоставить её юридическому поступку, правовые последствия которого вступают в силу закона, то есть независимо от воли субъекта и от наличия у него дееспособности. Для сделки необходимо как проявление воли субъектов, так и наличие у них дееспособности, но об этом чуть ниже.

Целью данной дипломной работы является раскрытие понятия сделки и изучение видов сделок. Для достижения данной цели поставлены следующие задачи: раскрыть понятие сделки и изучить виды сделок; изучить форму сделок; охарактеризовать недействительные сделки.

Структура дипломной работы обусловлена предметом, целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка использованных литературных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I.Правовое регулирование сделок с земельными участками.

 

1.1 Теоретические  аспекты сделок. Понятие сделок 

 

Одним из основных видов юридических фактов служат сделки. Более того, в сфере гражданского оборота именно сделки обеспечивают динамику такого оборота, непрерывно порождая правоотношения и непрерывно их развивая. Согласно ст.147 ГК РК, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, следовательно, признаются целенаправленные действия субъектов. Их прямой целью является установление гражданских прав или обязанностей (например, дарение имущества прямо направлено на то, чтобы право собственности на вещь перешло от дарителя к одаряемому), изменение таких прав и обязанностей (например, стороны договорились об отсрочке возврата сданного внаем имущества), либо, наконец, их прекращение (кредитор освободил должника от погашения долга).

Целенаправленностью на юридические последствия сделки отличаются от других актов поведения - поступков, которые непосредственно  направлены на достижение иного, не юридического результата, однако, в силу предписания закона, ведут также к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Гражданин, например, выехал с места своего постоянного жительства к больной матери в другой город. Затем задержался там и решил не возвращаться к прежнему месту жительства. Выезжая к матери, гражданин не намеревался отказаться от прав на государственную квартиру, в которой проживал до выезда. Но в силу требования закона, предусматривающего подобную ситуацию, гражданин утрачивает права на квартиру [1, с.254].

Сделка - это  проявление правомерного, разрешаемого, чаще всего одобряемого законом поведения. В обиходе термином «сделка» называют иногда действие, оцениваемое обществом негативно. Такое употребление слова не совпадает с его юридическим смыслом. По признакам правомерности сделка отличается от целенаправленных неправомерных действий, т.е. действий, ведущих к причинению ущерба другим лицам. Такого рода действия также порождают гражданские права и обязанности, связанные с необходимостью возмещения причиненного ущерба, но они возникают не из сделки, а из факта причинения ущерба, т.е. из деликта. Правомерность поведения как необходимое качество сделки вовсе не требует, чтобы все виды сделок были прямо предусмотрены законом, напротив, вполне возможны сделки, законом не предусмотренные; требуется лишь, чтобы они не противоречили закону, не нарушали его запретов (ст.7 ГК РК). Закон, например, не регулирует договорные отношения между спонсором и тем, кому он оказывает помощь, но такой договор вполне возможен. Более того, Гражданский кодекс (ст. 381) РК разрешает заключать смешанные договоры, в которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством. Типичным договором такого рода является инвестиционный договор (гл.47, ст. ст.917-952 ГК РК).

Сделки порождают  гражданские права и обязанности  у того, кто их совершает. По этому  признаку они отличаются от административных актов, т.е. действий компетентных государственных  органов, которые могут порождать  гражданские права и обязанности для лиц, подчиненных этим органам. Например, решение компетентных органов по управлению государственным имуществом обязывает, либо, напротив, запрещает продление договора, по которому здание государственного предприятия было сдано в аренду сроком на три года. По таким же признакам сделки отличаются от судебного решения, порождающего, изменяющего либо прекращающего правоотношение для лица, обратившегося в суд.

Сделки - это  сознательно совершаемые действия, в них проявляется воля того, кто  действует. Следует различать внутреннее содержание воли лица, совершающего сделку (его истинные намерения), и внешнее выражение воли (слова, произнесенные либо изложенные на бумаге, жесты, более сложные действия). Поскольку об истинном устремлении воли можно судить лишь по тому, что говорит или делает лицо, предполагается, что внешнее изъявление воли соответствует ее внутреннему содержанию. Однако, в случаях, когда доказано расхождение между действительным намерением лица и внешним проявлением его воли (например, покупатель, плохо зная язык, на котором объясняется с продавцом, ошибся в обозначении цены покупаемой вещи), большее значение придается действительной воле. Так как сделки - это всегда волеизъявление, совершать их могут лишь лица, воле которых закон, придает юридическое значение. Следовательно, недееспособные граждане не могут совершать сделки, а лица с ограниченной дееспособностью вправе совершать лишь такие сделки, какие разрешены для них законом (ст. ст.22 и 23 ГК).

 

1.2 Классификация  сделок.

 

Закон (ст.148 ГК) различает два вида сделок: односторонние сделки и договоры. Односторонняя сделка выражает волю одного лица и действует независимо от того, как относятся к ней другие граждане или юридические лица. Односторонней сделкой, например, будет отказ гражданина от какого-либо принадлежащего ему права, прекращение выданной доверенности, завещание и т.п. Односторонняя сделка, как правило, порождает (одна или вместе с другими юридическими фактами) права у других лиц, которые могут даже не знать о таких правах, пока не будут уведомлены о них. Например, завещание после смерти завещателя порождает права наследников. Но такая сделка не может возложить обязанности на третьих лиц, кроме тех обязанностей, которые вытекают из предоставляемых прав (например, завещательный отказ - ст.1057 ГК РК) [4, с. 210].

Нередко односторонняя  сделка порождает простое обязательство, в котором лицо, совершившее сделку, становится должником, а лицо, в пользу которого совершена односторонняя  сделка, - кредитором. Например, выдача простого векселя.

Иногда односторонняя  сделка прекращает обязательство, по которому лицо, совершившее сделку, является кредитором, а лицо, в пользу которого совершена сделка, - должником. Например, прощение долга (ст.373 ГК РК).

Большинство сделок выражает согласованную волю двух или нескольких лиц, т.е. является договорами. О договорах ст. ст. 378 - 405 ГК РК.

Для признания  сделки договором недостаточно простого совершения сделок двумя или более  лицами, хотя бы такие действия были направлены, в конечном счете, на достижение единой цели. Требуется, чтобы действия были взаимно согласованными, т.е. каждый из участников совершает действия, которые осознанно признает или даже одобряет другой участник. Если же подобные действия автономны и каждый участник действует самостоятельно, не ставя в известность о своих действиях другого участника, налицо будут две последовательно совершаемых сделки, но не договор. Например, составление завещания и принятие наследником завещанного ему наследства после смерти завещателя.

С другой стороны, всякий договор порождается, как минимум, двумя односторонними действиями: предложением одной стороны заключить договор (такая односторонняя сделка именуется офертой) и согласием другой стороны принять предложение (односторонняя сделка - акцепт).

По другим основаниям сделки могут делиться и на иные виды. Весьма важное практическое значение, например, имеет различие между каузальными и абстрактными сделками.

Судьба каузальной (саusа - причина, основание) сделки целиком  зависит от основания, в силу которого она совершалась. Отпадение основания лишает юридической силы уже совершенную одностороннюю сделку. Покупатель, например, произвел предоплату купленного товара, но продавец товар не поставил. Отпадает право продавца на полученные от покупателя деньги.

Юридическая же сила абстрактной сделки не зависит от ее основания, если сама сделка выражала подлинную волю того, кто ее совершил. Например, покупатель рассчитался за полученный товар, передав продавцу вексель на сумму стоимости товара. Если впоследствии выяснится, что товар оказался недоброкачественным, вексель не может быть истребован обратно, напротив, права по векселю сохраняют силу и для векселедержателя, и для всех последующих держателей, которым вексель будет передаваться, и для того, кто обязан его оплатить.

Практическое  значение имеет различие между основными  и дополнительными (акцессорными) сделками (договорами).

Акцессорные сделки дополняют, обеспечивают, уточняют основную. Судьба акцессорной сделки зависит  от судьбы основной, если иное не вытекает из закона, существа сделки либо соглашения сторон.

Дополнительной  можно назвать сделку о залоге (п/п 1 п.1 ст.322 ГК), гарантии и поручительстве (п.1 ст.336 ГК), задатке (п.1 ст.338 ГК) и некоторые  другие.

В  практике был случай, когда три раздельных исполнителя обязались выполнить для заказчика общую работу с общей суммой оплаты. Затем они заключили между собой соглашение о взаимном разделе получаемой оплаты. Вскоре заказчик отказался от услуг одного из исполнителей, который, однако, требовал от других исполнителей передачи ему доли в оплате в размере 35 процентов ее суммы, ссылаясь на то, что в соглашении о разделе оплаты ничего не было сказано о последствиях, прекращения действия договора в отношении одного из исполнителей. Такие требования нельзя признать обоснованными ввиду акцессорного характера соглашения о разделе оплаты [2, с.124].

Итак, сделка - это  родовое понятие, а договор - видовое. Всякий договор - сделка, но не всякая сделка - договор. В обиходной и даже официальной  практике договор обозначается и  другими терминами: контракт, соглашение сторон. Но все это - договоры. Договоры составляют преобладающее количество сделок.

Статья 150 ГК посвящена  сделкам, совершенным под условием, т.е. условным сделкам.

Термин «условие» применительно к сделке может иметь два значения. Первое - это элемент сделки, определяющий права и обязанности сторон. Такими, например, будут условия об имуществе, сдаваемом внаем, и о размере наемной платы. Второе - это обстоятельство, в зависимости от которого возникают или прекращаются права и обязанности сторон, служащие содержанием сделки. Такое обстоятельство носит дополнительный характер по отношению к основному содержанию сделки.

Статья 150 ГК РК придает термину «условие» второе значение. Сделка, в которой возникновение или прекращение основных прав и обязанностей сторон поставлено в зависимость от такого условия, является условной. Например, стороны договорились о купле-продаже алматинской квартиры, если ее продавец переедет на постоянное жительство в Астану. Это обстоятельство (переезд или отказ от переезда) является условием, а договор купли-продажи - условным.

Условие должно относиться к будущему. Если обстоятельство, с которым стороны связали  осуществление прав и обязанностей, уже произошло до совершения сделки, хотя бы ее участники этого не знали, оно не влияет на сделку.

Условием может  быть природное явление, действия других лиц, действия сторон по сделке и т.п. Но нельзя в качестве условия определять такие акты поведения, которые носят  противозаконный или аморальный характер.

По своему характеру  условие может быть положительным (обстоятельство наступит): вещь будет  изготовлена, если подрядчик найдет в магазинах требуемый материал, либо отрицательным (обстоятельство не наступит): рукопись статьи будет представлена в журнал, если автора не командируют за рубеж.

Статья 150 ГК РК различает сделки, заключенные под отлагательным условием, и сделки, заключенные под отменительным условием. При сделке, заключенной под отлагательным условием, права и обязанности вступают в силу не в момент совершения сделки, а при наступлении условия. Приведенный выше пример о купле-продаже квартиры как раз и служит иллюстрацией такой сделки. Если отлагательное условие так и не наступит, сделка прекращает свое действие.

При сделке, заключенной  под отменительным условием, права и обязанности сторон наступают со дня совершения сделки, но прекращаются при наступлении условия. Например, собственник дома сдает комнату внаем под условием ее освобождения, если сын собственника после окончания учебы вернется домой. Конечно, все расчеты за время, истекшее до наступления условия, должны быть завершены. При не наступлении отменительного условия сделка превращается в безусловную.

Условием может  быть только такое обстоятельство, наступление которого вероятно, но не обязательно. Если условие объективно наступить не может, то сделка является либо несуществующей, либо безусловной.

Напротив, обстоятельство, которое обязательно наступит, делает сделку не условной, а срочной. Например, собственник предоставляет другому  лицу возможность пользоваться имуществом до наступления весны. Срок также может иметь для сделки и отлагательное, и отменительное значение, поскольку с ним нередко связывается возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей участников сделки.

Участники сделки вправе действовать в соответствии со своими интересами, вправе содействовать или препятствовать наступлению либо не наступлению выгодного или невыгодного для них условия. Но они не должны применять незаконные или аморальные средства, содействующие либо препятствующие условию, не должны действовать недобросовестно (ст.8 ГК). Например, гражданин согласился продать пианино соседу по дому, если того возьмут на работу в филармонию аккомпаниатором. Затем нашел более выгодного покупателя и, чтобы освободиться от первого, помешал его устройству на работу в филармонию, использовав родственные связи с ее директором. Поскольку продавец своими недобросовестными действиями воспрепятствовал наступлению условия, ставшего ему невыгодным, условие считается наступившим.

Напротив, если сторона в сделке недобросовестно  содействует наступлению выгодного  условия, оно считается не наступившим. К примеру, подрядчик обязался отремонтировать  жилой дом, если ему не придется выехать  в командировку в другой город. Затем  ему подвернулся более выгодный заказ, и он, чтобы избавиться от первого заказчика, устроил «ложный» вызов из другого города и добился командировки, хотя уже было решено послать туда другого работника. При изложенных обстоятельствах условие следует считать не наступившим.

Особыми видами сделок являются биржевые сделки, предусмотренные  ст.156 ГК. Под биржевыми понимаются сделки, заключаемые на бирже. Они  в основном порождают такие же права и обязанности между  участниками, какие порождает соответствующая  сделка, заключенная в общем порядке и подчиняются общим законодательным правилам о действительности и недействительности сделок. В то же время они отличаются рядом существенных особенностей, которые касаются правового положения участников биржевых сделок, предмета сделок, порядка их заключения и оформления, обеспечения их исполнения и разрешения биржевых споров.

Как правило, биржевая сделка заключается через посредника (брокера, дилера). В заключении сделок с ценными бумагами участвуют обычно профессиональные участники рынка ценных бумаг (кастодиан, центральный депозитарий, регистратор, номинальный держатель ценных бумаг и др.).

Биржевые сделки подлежат регистрации. Предметом товарных биржевых сделок могут быть биржевые товары - как реальные, так и могущие  быть поставленными в будущем (форвардные сделки). Допускаются сделки, предметом которых служат стандартные контракты на будущую поставку или на будущую передачу прав и обязанностей' (фьючерсные или опционные сделки). На бирже возможны специальные формы расчетов и методов обеспечения реального исполнения биржевых сделок.

Споры, связанные  с заключением сделок на товарной бирже, могут рассматриваться биржевой  комиссией, решение которой может  быть оспорено в суде. Порядок заключения биржевых сделок и их особенности  определяются законодательными актами (прежде всего Указом Президента ГК, имеющим силу Закона, от 7 апреля 1995 г. «О товарных биржах», Законами от 5 марта 1997 г. «О рынке ценных бумаг», «О регистрации сделок с ценными бумагами в Республике Казахстан»), уставом биржи, а также надлежаще утвержденными правилами биржевой торговли.

Рассмотрим  вопрос формы сделки и ее значения. Начнем с понятия сделки, заключаемой в устной форме. Сделка может приобрести юридическое значение лишь после того, как будет облечена в установленную законом форму, через которую воспринимается волеизъявление участника.

Согласно статьи 151 ГК РК, различают устную и письменную форму сделки. Письменная форма, в свою очередь, может быть простой или нотариальной.

Сделки, совершаемые  на словах, считаются заключенными в устной форме. К ним относятся и те сделки, в которых воля проявляется через непосредственные, так называемые конклюдентные действия лица (например, передача продавцу денег за отобранный товар), и те сделки, воля на совершение которых выражена в форме молчания. Но такое значение молчанию придается лишь в случаях, прямо установленных законодательством или соглашением сторон. Например, покупатель товара передал поставщику письменный заказ с указанием желательных условий поставки, договорившись при передаче, что, если поставщик в течение пяти суток не выскажет возражений против этих условий, договор будет считаться заключенным [3, с.98].

Закон определяет, в каких случаях сделка должна заключаться в письменной форме. Но для возможностей применения устной формы заключения сделки нет столь же определенных законодательных указаний. Здесь поэтому действует общедозволительное правило: устная форма сделки допустима всегда, кроме случаев, когда она противоречит определенным нормам законодательства или соглашению сторон.

Устная форма  сделки, согласно ст.151 ГК РК, применима в случаях, когда сделка исполняется при самом ее совершении. Сумма сделки, служащая пределом допустимости ее устной формы (п.1 ст.152 ГК), здесь не устанавливается. Можно купить вещь, стоящую миллионы тенге, не заключая письменной сделки. Но при условии, что стороны, договорившись, здесь же передают друг другу и вещь, и покупную сумму. Если, однако, та же вещь продается в кредит либо с предоплатой, сделка купли-продажи должна быть совершена в письменной форме.

Устная форма  сделки облегчает положение участников при возникновении споров о том, действительно ли заключалась сделка и какими были ее условия. Эти обстоятельства могут доказываться любыми правомерными средствами, в т. ч. свидетельскими показаниями.

Пункт 3 ст.151 ГК относит к сделкам, заключенным  в устной форме, также сделки, подтвержденные выдачей жетона, билета или иного  подобного знака. Заключение и содержание таких сделок может доказываться свидетельскими показаниями.

Указанные подтверждающие знаки могут упоминать или не упоминать имена участников сделки. Если, однако, подобный знак не только называет участников, но и содержит их подписи, сделку следует считать заключенной в письменной форме.

Изменение, исполнение или прекращение сделки обычно оформляется таким же образом, каким оформляется заключение сделки. Но в некоторых случаях, в силу прямого указания нормативных актов или по желанию сторон, не противоречащему законодательству, договор, заключенный в надлежащей письменной форме, исполняется путем совершения действий, т.е. совершения сделок без составления письменного документа, оформляющего каждое действие (п.5 ст.151 ГК).

Так, исполнение письменного договора поставки, предусматривающего завоз покупателю товаров по часовому графику, может оформляться путем отметок в графике, выдачей подтверждающего знака и другим подобным образом.

Сделки, заключаемые  в письменной форме. Передача денег по договору займа оформляется письменно, обычно путем выдачи должником расписки кредитору, а исполнение договора - возвращением расписки без какого-либо письменного оформления. В отличие от ст.151 ГК, где устная форма сделки допускается в весьма широких пределах, ст.152 намечает более строгие границы необходимости письменной формы сделки.

Согласно названной статье, упомянутой выше в дипломной работе, в письменной форме должны совершаться сделки:

- осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота;

- на сумму свыше 100 месячных расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон. Целесообразность письменной формы для перечисленных случаев определяется тем, что она более достоверно подтверждает и наличие сделки, и ее содержание. Это может обеспечить более надежную защиту интересов участников сделки и более точную систему бухгалтерского учета.

Сделки, совершаемые  в процессе предпринимательской  деятельности, требуют письменной формы, независимо от того, осуществляют ли такую  деятельность оба участника сделки либо только один из них.

Гражданское законодательство, дополняя ст.152 ГК РК, предусматривает ряд конкретных видов сделки, которые также должны заключаться в письменной форме (ст. ст.294, 331, 337, 544, 709, 772 и 825 ГК РК).

Обычно письменная сделка заключается путем составления  одного документа, который подписывается сторонами или их представителями, если иное не вытекает из обычаев делового оборота.

Часто применяется  заключение сделки (договора) в письменной форме путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами, оформляющими отдельные  этапы процесса заключения договора - оферту и акцепт (ст. ст.393-397 ГК РК). В этом случае каждая из сторон для подтверждения заключения договора в письменной форме должна иметь все документы, которыми обменялись стороны при его заключении: подлинники всех полученных документов и копии всех отправленных документов.

В практике последних  лет все более широкое распространение  приобретает обмен письмами факсимильного  копирования, особенно при заключении разовых, краткосрочных и т.п. договоров. Статья 152 в виде общего правила разрешает использование средств факсимильного копирования.

В отличие от этого, ст.160 ГК РК разрешает использование  факсимильного воспроизведения  текста и подписи лишь в тех  случаях, когда это предусмотрено  правовыми актами или соглашением  сторон. Следовательно, в виде общего правила использованию указанных средств российским законодательством не придается правового значения [4, с.91].

Для заключения некоторых видов сделок применяются  их стандартные или типизированные формы (перевозки, страхование, продажа  товаров в кредит и т.п.). Это, например, обычная практика заключения публичных договоров, особенно договоров присоединения.

В таких случаях  документ, выражающий сделку, составляется в форме, установленной стандартом, типовым или примерным образцом, примерными условиями и т.п. Подобные документы разрабатываются, как правило, продавцом, исполнителем работ или услуг. По взаимному соглашению сторон в документ могут быть внесены изменения. Опубликованные в печати примерные условия договора при соблюдении нужных требований могут рассматриваться в качестве обычаев делового оборота (ст. ст.3, 382 и 388).

При оценке требований, предъявляемых к письменной форме  сделки, следует учитывать ст.15 Закона «О языках в Республике Казахстан» от 11 июля 1997 г., согласно которой все сделки физических и юридических лиц в Республике Казахстан, совершаемые в письменной форме, излагаются на государственном и русском языках с приложением в необходимых случаях перевода на другие языки. Сделки с иностранными физическими и юридическими лицами, совершаемые в письменной форме, излагаются на государственном и на приемлемом для сторон языке.

Для некоторых  сделок законодательство усложняет  простую письменную форму сделок, требуя не только составления документа, подписываемого сторонами, но и изложения содержания сделки на определенном бланке, удостоверения подписей печатью и т.д. Подобные требования к письменной форме сделки обязательны, если они предусмотрены законодательством либо соглашением сторон. В остальных случаях, даже если сделка заключается юридическими лицами или с участием юридических лиц, соблюдение указанных требований необязательно. Достаточно не нарушать общих правил совершения сделок в письменной форме.

Если гражданин  вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего, если иное не предусмотрено законодательством, должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Сторона, исполнившая  сделку, совершенную в письменной форме, вправе требовать от другой стороны  документ, подтверждающий исполнение. Такое же право имеет сторона, исполнившая устную предпринимательскую сделку, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении. Обычно таким документом служит расписка, квитанция, копия накладной и т.п.

В случаях, установленных  законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения (ст.154 ГК РК).

Требования  о необходимости нотариального  удостоверения сделки предъявляются  законом лишь к конкретным видам  сделок. Например, п.5 ст.58 ГК РК требует нотариального удостоверения учредительного договора об образовании хозяйственного товарищества.

Закон запрещает  нарушение требуемой формы путем  ее упрощения. Нельзя при требовании нотариального удостоверения сделки ограничиваться ее заключением в простой письменной форме, либо вместо письменной формы применять устную. Напротив, согласованное участниками сделки отступление от установленной формы в сторону ее усложнения вполне допустимо и не вызывает никаких отрицательных последствий для сторон. Например, стороны вправе заключить сделку в письменной форме, хотя бы закон допускал устную форму; стороны вправе нотариально удостоверить письменную сделку, хотя бы закон этого не требовал.

В ряде случаев  закон требует регистрации заключенных  сделок (например, ст. ст.118 и 238 ГК). Правило о регистрации сделок и соответствующих прав, установленное ст.155, сводится к тому, что сделка, нуждающаяся по закону в регистрации, приобретает полную юридическую силу только после совершения такой регистрации в надлежащем регистрационном органе. Регистрация решает ряд проблем:

- во-первых, сделка, как отмечалось, приобретает полную юридическую силу;

- во-вторых, документ о регистрации достоверно подтверждает права субъекта, приобретенные по сделке;

- в-третьих, единая система регистрации позволяет наладить полный учет сделок, совершение которых приобретает не только частный, но и публичный интерес;

- в-четвертых, наконец, регистрация позволяет ознакомиться с той или иной сделкой и правами, из нее вытекающими, заинтересованным лицам, если такое ознакомление законодательством не запрещено. Этим обеспечивается защита правомерных интересов лиц, намеревающихся заключать сделки с обладателями объектов регистрации, путем получения информации о правах на такие объекты и об их обременениях. Здесь, конечно, большое значение имеет регистрация сделок с недвижимостью.

Нотариальное  удостоверение сделок (ст.154 ГК РК, глава 8 Закона Республики Казахстан «О нотариате» от 14 июля 1997 г) и их государственная регистрация - сходные процедуры, но в то же время значительно отличающиеся одна от другой. Нотариальному оформлению подлежат сделки как таковые, государственной регистрации - в большей степени права, вытекающие из сделок, хотя привычно говорить также о регистрации сделок. Но не все сделки, подлежащие нотариальному оформлению, требуют государственной регистрации, и не все сделки, подлежащие государственной регистрации, требуют предварительного нотариального оформления.

Регистрация и  прежде была распространена в стране, особенно в части приобретения недвижимости и сделок с ней. Но ее проводили различные органы, не объединенные в систему, и по разным правилам. Полнота регистрации и ее достоверность вызывали обоснованные сомнения. Нередкими были случаи, когда терялись дела, не регистрировались залоги недвижимости, обеспечивавшие банковские кредиты, и т.п.

Для полной реализации требований ст.155 ГК РК необходимо скорейшее создание полной и независимой от ведомственных интересов системы регистрации. Не менее важно, чтобы эта система безотказно и незамедлительно предоставляла информацию об объектах регистрации и сделок с ними всем заинтересованным лицам за необременительную плату.

Из требований о необходимости нотариального  удостоверения и государственной  регистрации большой категории  сделок вытекает первостепенная важность достоверности документов, подтверждающих эти акты. На практике все еще нередки случаи фиктивного нотариального удостоверения, ошибок или неполноты регистрации, что причиняет большой урон лицам, принимающим ложные материалы за достоверные.

Проблема решается только одним путем - установлением  ответственности нотариусов и должностных  лиц, уполномоченных на совершение нотариальных действий, за ущерб, причиненный нарушением правил о нотариальном удостоверении  сделок (ст.24 Закона о нотариате); органов государственной регистрации (или государства) за неполноту, недостоверность либо непредоставление информации, если этим причиняется ущерб лицам, обратившимся к таким органам (см. ст.31 Указа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Самым важным объектом государственной регистрации служат сделки с недвижимостью. Порядок  такой регистрации установлен названным  указом.

Но, помимо государственной  регистрации сделок с недвижимостью, Закон предусматривает регистрацию  сделок с другими объектами, особенно - сделок, ведущих к возникновению, изменению и прекращению права собственности. Прежде всего имеются в виду средства транспорта. В зависимости от вида транспорта определяется регистрирующий орган.

Законом от 30 июня 1998 г. "О регистрации залога движимого имущества" предусмотрена регистрация залога движимого имущества [5, с.227].

Обычные последствия  несоблюдения требований, предъявляемых  к сделкам (см. об этом далее), сводятся к тому, что они признаются недействительными (ст.157 ГК). Но на вопрос о том, каковы последствия несоблюдения требования о письменной форме сделки? нельзя дать столь однозначного ответа. Точнее, из Закона вытекают два ответа: один применяется в качестве общего правила, другой - как исключение из общего правила.

Общее правило: нарушение письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Она  сохраняет юридическую силу, если стороны не спорят о том факте, что она была заключена и о  ее условиях (содержании). Сделка должна исполняться, и ее нарушение влечет общеустановленную ответственность. Например, ст.152 ГК требует письменной формы для сделок на сумму свыше 100 расчетных показателей. Допустим, гражданин одолжил своему знакомому денежную сумму, эквивалентную 150-ти месячным расчетным показателям. Наступил срок возврата долга, но должник, не отрицая факта, суммы и срока займа, не возвращает денег. При этих условиях сделка сохраняет свою полную юридическую силу, и кредитор может обратиться в суд с иском о принудительном взыскании долга.

Однако, форма  все же была нарушена. Каковы же последствия нарушения?

В случае, если один из участников вообще отрицает, что  он заключил сделку, или отрицает наличие  в ее содержании условий, на каких  настаивает другая сторона, лицо, требующее  исполнения, не может приводить в  подтверждение своей правоты свидетельские показания. Но может приводить другие, чаще всего - письменные доказательства. Возьмем уже знакомый пример. Должник не возвращает денег и на суде заявляет, что он вообще не получал их от кредитора. Последний привел в суд общего знакомого, который подтверждает, что присутствовал при передаче кредитором денег должнику. Суд такие показания не должен принимать во внимание. Но если кредитор предъявит письмо должника, в котором тот извиняется за задержку возврата займа, это письмо может подтвердить факт заключения сделки, и кредитор вправе требовать принятия принудительных мер к ее исполнению.

Таким образом, в виде общего правила нарушение  простой письменной формы не влечет недействительности сделки, но серьезно затрудняет доказывание ее существования и ее условий.

Существует  и исключение из правила. Если, к  примеру, законом или соглашением  сторон к требованию письменной формы  добавлена фраза о том, что  нарушение формы влечет недействительность сделки, она при нарушении формы не будет иметь никакой юридической силы, хотя бы стороны не отрицали факта ее заключения.

В данном случае применимы поэтому общие последствия  нарушения обязательных требований к сделке - ее недействительность с  вытекающим отсюда правом участника (или  участников) сделки требовать возврата всего, что он передал по сделке другому участнику, и возмещения убытков, причиненных невозвратом либо неполным (ненадлежащим) возвратом, т.е. то, что принято называть двусторонней реституцией.

Правила о необходимости  письменной формы сделки под страхом ее недействительности предусмотрены, например, ст. ст.294, 331, 337, другими статьями ГК.

Внешнеэкономическая сделка, т.е. коммерческая сделка между  казахстанским и иностранным  гражданами или юридическими лицами должна заключаться в простой письменной форме. В противном случае она признается недействительной с изложенными выше последствиями (п.3 ст.153 ГК). Учтем вместе с этим, что для действительности внешнеэкономической сделки не требуется, если иное не предусмотрено законодательством или договором, подтверждение подписей печатью либо иными знаками легитимности.

Если необходимость  письменной формы сделки вытекает не из требований закона, а из соглашения сторон, сделка не вступает в силу и  не порождает юридических последствий, пока стороны не оформили ее письменно. Конечно, стороны вправе изменить свою первоначальную договоренность о форме сделки, но только по взаимному согласию.

Но в некоторых  случаях, как уже отмечалось, для  заключения письменной сделки недостаточно составления документа, подписываемого участниками сделки, или обмена подобными документами. Требуется еще соблюдение определенных реквизитов: использование специальных бланков, подтверждение подписей участников сделки печатью и т.п. (п.3 ст.152 ГК). Нарушение формы подобных сделок, если иное не установлено сторонами, также ведет к признанию сделки недействительной и к двусторонней реституции. Аналогичны последствия нарушения требования об обязательном нотариальном удостоверении сделки (п.1 ст.154 ГК), т.е. несоблюдение требуемого законом нотариального удостоверения сделки ведет к ее недействительности. Если стороны уже исполнили ее полностью или частично, они обязаны возвратить друг другу все, что успели передать по сделке (см. ст.157 ГК).Но и к этому общему правилу п.2 ст.154 ГК предусматривает исключение, которое сводится к судебному подтверждению сделки, заключенной с нарушением требования о ее нотариальном удостоверении. Речь идет о сделках, факт совершения и содержание которых не оспаривается. Правило защищает участника сделки в случаях, когда другой участник (или его правопреемник), который также был виновен в нарушении формы, позже, желая избавиться от сделки, ставшей для него почему-либо невыгодной. свое же нарушение выдвигает в качестве основания признать сделку недействительной. Поведение такого участника нарушает также п.2 ст.158 ГК. Суд при подобных обстоятельствах может признать сделку действительной. Судебное решение заменяет нотариальное удостоверение.

Для применения изложенного исключения необходимо одновременное наличие трех условий:

а) сделка нарушает требование закона о форме, но не противоречит закону по содержанию;

б) сделка уже  исполнена сторонами или хотя бы одной из сторон;

в) сделка не нарушает прав и законных интересов третьих  лиц.

Сложнее решается вопрос при нарушении требования о необходимости регистрации сделок (вытекающих из них прав), установленной ст.155 ГК. Как следует из буквального текста статьи, сделка, требующая регистрации, считается совершенной только после ее осуществления. Следовательно, сделка до регистрации не имеет полной юридической силы, даже если была оформлена должным образом. Пункт 2 ст.155 по этому поводу гласит: "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда".

Такая норма  предоставляет право участнику  составленной, но не зарегистрированной сделки, который столкнулся с нежеланием другого участника провести регистрацию:

1) требовать  применения двусторонней реституции, если по этой сделке какое-то  имущество уже было передано;

2) требовать  по суду принудительной для  уклоняющегося участника регистрации.

При выборе второго варианта регистрация производится по решению суда, сделка приобретает юридическую силу и подлежит принудительному исполнению вопреки желанию уклоняющегося участника

 

 

1.3 Недействительные  сделки

 

Статья 157 ГК устанавливает, что при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе и адекватности их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора. При нарушении хотя бы одного из названных требований сделка не может быть признана совершенным юридическим фактом и не приобретает юридической силы. Именно этим руководствуется законодатель, устанавливая конкретные основания признания сделки недействительной. Наиболее важные и распространенные основания сконцентрированы в статьях гл.4 ГК [6].

Основания признания  сделки недействительной по мотивам  нарушения формы сделки были рассмотрены  выше.

Далее будут  освещены другие конкретные основания  признания сделки недействительной, предусмотренные гл.4 ГК, и последствия недействительности.

ГК РК, в отличие  от норм Модельного Гражданского кодекса  и ГК РК, не делит недействительные сделки на ничтожные и оспоримые, поскольку это деление имеет практическое значение лишь для определения того, кто вправе требовать признание сделки недействительной - участник сделки, другое заинтересованное частное лицо либо уполномоченный государственный орган. Об этом специально сказано в статьях, определяющих конкретные основания недействительности.

Главный разграничительный  признак между ничтожной и  оспоримой сделками ст.166 ГК РК видит в том, что оспоримая сделка признается недействительной в силу судебного решения, а для признания недействительности ничтожной сделки судебного решения не требуется. Но данный признак не является достаточно надежным. Если участники ничтожной сделки (или хотя бы один из них) не согласен с ее оценкой недействительности, от кого бы она ни исходила, то без судебного решения по данному вопросу не обойтись [7].

Дело поэтому не в том, требуется или не требуется судебное признание недействительности сделки, а в том, чьи интересы (частные или публичные) были нарушены при заключении сделки, и, следовательно, кто вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Если нарушение затрагивает частные интересы, то признание сделки недействительной может производиться судом только по иску заинтересованного частного лица. Государственные органы не вправе вмешиваться в этот спор в силу ст.2 ГК. Напротив, при нарушении публичных интересов обращенное к суду требование о недействительности вправе предъявить публичный орган, хотя бы оба участника сделки были согласны с ее условием.

Из этого  разграничения исходит последующее  изложение.

Итак, сделка может  быть признана недействительной, если она нарушает требования: а) о законности ее условий, т.е. о законности ее содержания; б) о сделкоспособности участников сделки; в) о свободе и адекватности их волеизъявления.

Нарушение требований о законности содержания сделки. Статья 158 ГК по этому поводу определяет, что важнейшее требование сделки - ее полное соответствие закону. При этом имеются в виду не всякие нарушения закона. Большое количество нарушений служит основанием недействительности сделок в силу ст.159 ГК и иных законодательных правил. А ст.158 направлена против несоответствия закону содержания сделки, т.е. против открытого противозакония. Это могут быть условия сделки, предусматривающие совершение преступления, уклонение от исполнения императивных правил закона, продажу частным лицам предметов, изъятых из оборота, и пр.

Однако, одно лишь отсутствие в законе нормы, разрешающей  совершать ту или иную сделку, не может вести к ее недействительности. Недействительной должна быть признана сделка, содержание которой нарушает запреты закона.

К противозаконным  приравниваются сделки, заведомо противные  основам правопорядка и нравственности. Например, сделка о продаже ребенка. Другой пример. Дочернее акционерное  общество продает основному обществу по умышленно заниженной цене производимую продукцию с целью искусственного уменьшения доходов, подлежащих налогообложению.

Это основание  недействительности призвано восполнить возможную неполноту закона в  области защиты наиболее важных интересов  общества. Поэтому при ее применении может отсутствовать ссылка на то, какой конкретный закон нарушен участниками сделки, что требует особой осторожности признания недействительности сделки по данному основанию, и основание должно быть весьма серьезным. Необходимо также доказательство того, что участники сделки хорошо понимали ее противозаконную или антиморальную направленность.

Пункт 2 ст.158 ГК предусматривает, что лицо, умышленно  заключившее сделку, которая нарушает предписания законодательства, устава юридического лица либо компетенцию  его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерениями уклониться от ответственности.

По указанным  мотивам недопустимо удовлетворение требования и физического, и юридического лица, сознательно нарушивших законодательство при заключении сделки, а затем, ссылаясь на свое же нарушение, требующих признания ее недействительности.

Рассматриваемая норма соответствует принципу, хорошо известному зарубежному праву: "Not go to Cort with dirty hands ("Нельзя идти в суд с грязными руками").

Вместе с  этим, нельзя отмахнуться от того, что  сделка, предусмотренная п.2 ст.158 ГК, объективно может нарушать требования законодательства независимо от намерений  ее участников. И это связано не только с частными интересами участника, совершившего такое нарушение, но и с публичными интересами.

На основании  сказанного можно сделать вывод, что сделка, нарушающая требования законодательства, не может быть признана недействительной по иску того, кто  совершил нарушение и стремится  использовать сам факт нарушения в собственных частных интересах. Но нарушение, задевающее публичный интерес, может послужить основанием признания сделки недействительной по иску лиц и органов, представляющих публичные интересы (лицензионный орган, налоговый орган, прокуратура).

Пункт 2 ст.158 ГК, очевидно, имеет материально-правовой и процессуально правовой характер, определяя не только признаки. нарушения, но и возможного истца в судебном споре о признании сделки недействительной. Вот пример из практики. Российское юридическое лицо заключило с казахстанским коммерческим банком договор об открытии депозитного счета с начислением на вложенную сумму установленных договором процентов. По истечении срока договора депонент потребовал возврата своих денег с начисленными процентами. Банк-депозитарий заявил, что при открытии счета были нарушены правила о валютных операциях, поэтому он (банк) считает сделку недействительной и отказывается ее исполнять, но готов возвратить ту сумму, которая первоначально была зачислена на счет.

Полагаем, что  по иску депозитария такая сделка не может быть признана недействительной, ибо нельзя собственное нарушение  ставить в вину другому и защищать частный интерес под предлогом  защиты публичного интереса, однако, по иску компетентного государственного органа признание недействительности сделки возможно. Во всех случаях другой участник сделки, будучи невиновным, вправе получить от виновного участника полное возмещение убытков (включая неполученные доходы), вызванные признанием сделки недействительной.

Пункт 3 ст.158 ГК устанавливает еще одно правило, ранее не содержавшееся в нашем  законодательстве, специально направленное на защиту кредиторов, чьи интересы были нарушены недобросовестным должником. Сделка может быть признана недействительной при условии, что она совершена с целью уклонения лица от исполнения обязательства, либо от ответственности перед третьими лицами или государством.

В прошлые годы сделки подобного рода определялись как совершенные в обход закона. Примерами могут послужить продажа, дарение или иная форма отчуждения имущества, которое, как опасается его собственник, может быть предметом взыскания по долгам, конфискации и т.п. Нередко сделки, указанные п.3 ст.158 ГК, совершаются в связи с ожидаемым возбуждением дела о банкротстве, либо с целью создать видимость банкротства (лжебанкротство). Необходимым условием применения данной нормы является ненадлежащее поведение другого участника сделки (приобретателя имущества). Поэтому в случаях, когда такой участник не знает и по обстоятельствам дела не должен знать о намерениях отчуждателя имущества, сделка не должна признаваться недействительной, ибо это нарушило бы правомерные интересы приобретателя отчужденного имущества.

Из точного  смысла п.3 ст.158 ГК вытекает также, что  иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен заинтересованным лицом (например, кредитором, компетентным государственным органом), но не лицом, продавшим имущество. Это, в свою очередь, означает, что отчуждатель имущества не вправе требовать признания сделки недействительной, даже если его опасения о возможном обращении взыскания на такое имущество окажутся беспочвенными.

Иск, направленный на признание сделки недействительной по указанным мотивам, нередко называют Паулианов иск (по имени римского юриста).

Пункт 1 ст.159 ГК устанавливает правило о недействительности сделки, совершенной без получения необходимой лицензии либо после окончания срока действия лицензии. Правило исходит из того, что обязательным условием осуществления некоторых видов предпринимательской деятельности служит получение лицензии, т.е. специального разрешения компетентного государственного органа. Совершение действий, требующих лицензирования, без получения лицензии является правонарушением. Подобным же правонарушением должна быть признана сделка, совершенная в случаях, когда лицензия прекратила свое действие, досрочно отозвана, приостановлена (на период приостановления) или признана недействительной (ст. ст.21, 22 Указа о лицензировании).

Сделка, нарушающая условия лицензирования, является недействительной.

Затруднения вызывают случаи, когда другой участник сделки не знал и по обстоятельствам дела не мог знать об отсутствии лицензии или тем более об истечении  срока ее действия либо ее досрочном  отзыве, признании недействительной. Наказывать при этих условиях такого участника сделки было бы несправедливым.

Пункт 2 ст.159 ГК признает недействительной сделку, преследующую цели недобросовестной конкуренции  или нарушающую требования деловой  этики. Речь идет о сделке, не соответствующей  ст.11 ГК. Истцами по таким делам могут быть не только лица, интересы которых нарушены совершением сделки, но и государственные антимонопольные органы [8].

Нарушение требований сделкоспособности участников сделки. Юридически признаваемая возможность  гражданина совершать сделки, приобретающие юридическую силу - есть сделкоспособность. Сделкоспособностью обладают все дееспособные граждане, за некоторыми исключениями, установленными Гражданским кодексом. Такие исключения учтены п. п.3 - 7 ст.159 ГК.

Сделка, совершенная подростком, не достигшим 14-ти лет, не должна исполняться, кроме мелких сделок, которые несовершеннолетний вправе совершать самостоятельно (ст.23 ГК). От имени такого подростка сделка может заключаться его родителями (усыновителями, опекунами).

Несовершеннолетние, достигшие 14-ти лет, совершают сделки сами, но с согласия родителей (усыновителей, попечителей). Согласие может быть дано и после того, как сделка была исполнена. Некоторые сделки такой подросток вправе совершать самостоятельно (ст.22).

Если несовершеннолетний, достигший 14-ти лет, совершает сделку без согласия родителей (усыновителей, попечителей), она признается недействительной лишь по требованию последних. Без такого требования - сохраняет юридическую силу.

Статья 24 ГК устанавливает, что для некоторых сделок, совершаемых несовершеннолетним (в возрасте от 14-ти до 18-ти лет) или за несовершеннолетнего (в возрасте до 14-ти лет) согласия родителей (опекунов, попечителей) недостаточно. Требуется получение предварительного согласия органов опеки и попечительства. Конкретные виды таких сделок должны быть определены законодательными актами (см., например, ст.114 Закона "О браке и семье" от 17 декабря 1998 г). Из этого следует, что совершение подобных сделок без получения согласия может послужить основанием признания сделки недействительной по требованию органов опеки и попечительства. Пункт 3 той же статьи вообще запрещает (за некоторым исключением) заключение сделок подопечным с его опекуном (попечителем) и близкими родственниками последнего.

Совершеннолетний участник сделки, который знал или должен был знать, что заключает ее с несовершеннолетним, т.е. был виновен в совершении сделки, запрещенной законом, несет дополнительную обязанность возместить несовершеннолетнему расходы, связанные со сделкой. Например, транспортные расходы, затраты на ремонт возвращаемого несовершеннолетнему имущества, поврежденного при перевозке, и т.п. Вина совершеннолетнего участника сделки предполагается, и, чтобы освободиться от дополнительных расходов, он должен доказать, что не знал и по обстоятельствам дела не должен был знать, что заключал сделку с подростком.

Расходы же совершеннолетнего  ни подросток, ни его родители (усыновители, опекуны, попечители) возмещать не обязаны. Некомпенсированными могут остаться поврежденные несовершеннолетним вещи, полученные им по сделке и возвращенные первоначальному владельцу, израсходованные деньги и т.п.

Волеизъявление  недееспособных лиц, признанных таковыми судом вследствие их душевной болезни  или слабоумия, не имеет юридического значения (ст.26 ГК), поэтому и сделка, ими совершенная, является недействительной (п.5 ст.159 ГК). Отношение опекуна к этой сделке не влияет на ее недействительность.

При решении  вопроса о признании сделки недействительной по данному основанию суд не выясняет, в каком психическом состоянии находился недееспособный в момент совершения сделки. Даже если этот период отмечался улучшением психического здоровья, угроза признания сделки недействительной сохраняется до того дня, когда суд вновь признает лицо дееспособным.

Статья 159 ГК, однако, делает исключение. Сделки, совершенные  недееспособными лицами, как, впрочем, и сделки, совершенные подростками, не достигшими 14-ти лет, могут быть признаны действительными, если совершены к  выгоде указанных лиц.

Основанием  недействительности служит также заключение сделки лицом, чья дееспособность ограничена вследствие алкоголизма или наркомании (ст.27), если не было согласия на сделку попечителя указанного лица. Ограничения распространяются и на распоряжение заработной платой. Сделка признается недействительной лишь по требованию попечителя.

Сделка может  признаваться недействительной, даже если к моменту ее совершения гражданин  отказался от злоупотребления спиртными  напитками или наркотиками, пока ограничения дееспособности не будут сняты по суду.

Сделки, совершенные  лицами, недееспособность или ограниченная дееспособность которых определяется предустановленными признаками (возраст, решение суда о лишении или  ограничении дееспособности) признаются недействительными, независимо от фактического интеллектуального и волевого состояния лица, совершившего сделку. Суд не вправе признать сделку, совершенную 13-летним подростком, хотя это и был бы очень разумный ребенок. В данной области понятия дееспособности и сделкоспособности совпадают.

Но ст.159 предусматривает также случаи, когда возможно признание недействительной сделки, заключенной лицом надлежащего возраста и не лишенным судом дееспособности, но фактически не способным к совершению сделки. Лицо дееспособно, но несделкоспособно. Так, в п.5 ст.159 говорится о возможности признания недействительной по иску опекуна сделки, совершенной гражданином, который в момент совершения находился в состоянии психического расстройства, но недееспособным был признан позже.

Пункт 7 ст.159 ГК еще более определенным образом устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершении в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Речь идет о гражданах, не лишенных и не ограниченных в дееспособности, но находившихся в момент совершения сделки в таком интеллектуальном и волевом состоянии, когда они не понимали своих действий или не могли ими руководить. Например, болезнь гражданина, вызвавшая временное психическое затмение. Встречаются и иные причинные обстоятельства - сильное психическое потрясение, состояние опьянения и т.п.

В отличие от п. п.3 - 6 ст.159, согласно которым сам  факт недееспособности гражданина или  ограничения его дееспособности в момент совершения сделки достаточен для ее признания недействительной, поэтому не требуется выяснения психического состояния лица, совершившего сделку, п.7 ст.159 ГК требует непременного выяснения такого состояния, ибо первоначально предполагается, что гражданин действовал с полным пониманием дела. Факт временного психического затмения и его степень должен доказать тот, кто требует признания сделки недействительной.

Из точного  текста ст.51 ранее действовавшего ГК КазССР вытекало, что иск о признании подобной сделки недействительной мог предъявить лишь сам гражданин, ее совершивший, после того, как его психическое состояние будет восстановлено. Пункт 7 ст.159 ГК предоставляет право предъявления такого иска другим заинтересованным лицам, но только после смерти указанного гражданина. Так, один из судов г. Алма-Аты, рассматривая дело по иску М. и Р. к С. о признании завещания, составленного Р-н (отцом М. и Р) в пользу С, недействительным, установил, что завещатель в момент составления завещания находился в состоянии глубокого психического расстройства, никого из окружающих не узнавал, собственноручно подписать завещание не мог, не мог даже назвать того, кому он это поручает, лишь указал пальцем на одного из присутствующих и через несколько часов после удостоверения завещания дежурным врачом скончался. Завещание было признано недействительным [8, с.297].

Как известно, иностранцы в Республике Казахстан имеют  те же права и обязанности, что  и наши граждане, кроме некоторых  исключений, предусмотренных законодательными актами. Значит, в виде общего правила сделкоспособность иностранных граждан не ограничивается. Но из этого общего правила допустимы исключения. Так, ст.33 Указа о земле запрещает передачу иностранцам права собственности на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. Из этого вытекает, что сделка, предусматривающая продажу в собственность иностранному гражданину указанного земельного участка, должна признаваться недействительной как противозаконная. Запрет на продажу иностранцу земельного участка, предназначенного для дачного строительства, продолжает, разумеется, действовать и после постройки дачи.

Свобода и адекватность волеизъявления лица, совершающего сделку. Основанием признания сделки недействительной по мотивам нарушения свободы волеизъявления и соответствия волеизъявления внутреннему содержанию воли служат обстоятельства, предусмотренные п. п.8-10 ст.159 ГК.

Так, п.8 ст.159 гласит, что сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, ее участников, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное  представление лица о характере  и элементах совершаемой им сделки. Например, гражданин, приобретая вещь, ошибочно полагает, что она относится к редким экземплярам. Это же думает и продавец. Специалисты, однако, установили их ошибку.

Не всякое заблуждение  может послужить основанием признания  сделки недействительной, а лишь существенное. Полагаем, что существенность заблуждения должна носить объективный характер и приводить к такому искажению представления о сделке, без которого обычный участник хозяйственного оборота подобную сделку не заключил бы. Заблуждение, не имеющее существенного значения (например, покупатель пальто ошибся в определении сорта подкладочной ткани), не может служить основанием признания сделки недействительной.

Источник заблуждения  не имеет значения. Им может быть плохое знание языка, на каком велись переговоры о сделке, ошибки в справочных изданиях, нечеткость обозначения признаков, индивидуализирующих вещь и пр. Важен не источник заблуждения, а его характер и степень серьезности.

Заблуждения в  мотивах, которыми руководствовалось  лицо, заключая сделку, не могут служить  основанием признания ее недействительной, так как не относятся ни к субъектам, ни к характеру, ни к условиям сделки. Например, гражданин, ошибочно рассчитывая получить работу в другом городе, готовится к переезду и продает мебель. Нельзя потом требовать признания договора продажи мебели недействительным со ссылкой на то, что получить работу не удалось и планы переезда изменились.

Статья 159 ГК прямо  говорит, что заблуждение в мотивах  может служить основанием недействительности сделки лишь при включении такого мотива в ее содержание в качестве отлагательного или отменительного условия. Среди широко распространенных примеров можно назвать учредительные договоры по образованию совместных предприятий, в которых иностранные участники, определив свои права и обязанности, договариваются, что они будут осуществляться, если Правительство ГК одобрит условия договора или если будет получен необходимый банковский кредит.

В других случаях, напротив, изменение ситуации на рынке, введение ограничений по контрактам с зарубежными партнерами и другие подобные обстоятельства, не включенные в содержание договора в качестве его условия, не должны влиять на действительность сделки, что особенно важно для предпринимательских договоров. Так, алматинская акционерная компания вела переговоры с турецким подрядчиком о строительстве гостиницы и заказала юридической фирме разработку проекта подрядного договора. Когда же заказ был выполнен, акционерная компания отказалась оплатить работу, ссылаясь на то, что в переговорах с турецкой фирмой не удалось достичь принципиального согласия на строительство, и поэтому нужда в разработанном проекте договора отпала. Таким образом, компания, допустив заблуждение в мотивах, посчитала сделку (заказ) недействительной. Подобное мнение является ошибочным, ибо мотив не был включен в заказ в качестве его условия. Отметим, что ч.2 п.8 ст.159 ГК прямо говорит о возможности отказа в признании сделки недействительной, если заблуждение охватывается предпринимательским риском заблуждавшегося участника, либо если заблуждение явилось следствием грубой неосторожности. [9 с. 432 ].

Пункты 9 и 10 ст.159 ГК охватывают случаи расхождения истинной воли стороны, совершающей сделку, с  тем внешним изъявлением воли, которое проявляется в сделке, причем умышленно виновной в расхождении  является другая сторона. Пункт 9 названной статьи, прежде всего, говорит об обмане, угрозе и насилии, применяемых для принуждения к заключению сделки.

Обман как средство побуждения к совершению сделки заключается  в сознательном создании у ее участника  неправильного представления о характере сделки, ее субъектах, предмете или иных условиях. Один из участников сделки, например, убеждает другого, что продает ему подлинную картину, хорошо зная, что предлагает копию.

Обман может  заключаться в совершении активных действий (утверждение о несуществующих качествах вещи, представление фальшивых документов и т.п.) либо в сознательном бездействии, когда один участник сделки, понимая, что другой ошибся, использует эту ошибку в своих интересах.

Обман от заблуждения (п.8) отличается тем, что всегда является актом сознательного создания неправильного представления о сделке.

Вызванные обманом  побуждения лица к совершению невыгодной для себя сделки могут привести к  привлечению обманщика к ответственности  за мошенничество. Привлечение к  уголовной ответственности может сочетаться с признанием сделки недействительной по правилам ст.159 ГК [10, 480].

Насилие как  средство принуждения лица к совершению невыгодной для себя сделки заключается  в физическом воздействии на него (побои, лишение возможности общаться с близкими людьми, ограничение свободы и т.п.). Насилие может применяться не только к тому, от кого добиваются совершения сделки, но и к близким для него людям.

В отличие от насилия, угроза является формой психического воздействия, применяемого с целью  добиться совершения сделки, в которой заинтересован угрожающий. Угроза обычно предполагает применение насилия, если лицо не подчиняется требованиям угрожающего. Возможно сочетание угрозы с уже наступившим насилием.

Встречаются случаи угрозы, направленной на уничтожение имущества, на разглашение сведений, способных очернить гражданина, от которого добиваются совершения сделки, его близких (шантаж) и т.п. Так, Т. требовала, чтобы ее сестра отказалась в пользу Т. от наследства, угрожая в случае несогласия сообщить мужу сестры скрываемые от него обстоятельства ее личной жизни. Суд посчитал данную угрозу достаточным основанием признать отказ от наследства недействительным.

Основанием  недействительности сделки может послужить  и правомерная угроза, т.е. угроза совершить действия, не запрещенные законом. Например, - сообщить по месту работы возможного участника сделки при отказе от ее заключения о судимости отказывающегося, которую он старается скрыть. Не принимается во внимание лишь угроза осуществить те права, которыми уже обладает угрожающий по отношению к угрожаемому (например, потребовать уплаты алиментов, раздела имущества и т.п.).

Статья закона не должна применяться при несерьезной  или нереальной угрозе. Нельзя, например, признать основанием недействительности сделки несерьезную угрозу (прекратить переписку) или нереальную (обратиться за помощью к нечистой силе).

Применение  угрозы в корыстных целях может  перерасти и в уголовное преступление - вымогательство.

Пункт 9 ст.159 ГК говорит также о возможности  признания недействительности сделки, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Кабальность может  послужить основанием признания  сделки недействительной при одновременном наличии нескольких обстоятельств: а) условия сделки крайне невыгодны для одной из сторон (были случаи, когда добротный дом продавался за несколько тысяч тенге, ценная библиотека - за 1200 тенге и т.п.); б) сторона совершает сделку только под давлением тяжелых обстоятельств (например, голод, срочная необходимость дорогостоящего лечения); в) другая сторона в сделке, зная об этих обстоятельствах, использует их для обогащения.

Принято считать, что кабальная сделка направлена на защиту интересов только граждан. Но из текста ст.159 ГК это не вытекает.

Согласно п.10 ст.159 ГК сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя  одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшей стороны. Возмещение убытков, понесенных потерпевшей стороной, в субсидиарном порядке может быть возложено на недобросовестного представителя.

Злонамеренное соглашение представителя одной  стороны с другой стороной имеет  место там, где представитель, пренебрегая интересами того, кто поручил ему совершить сделку, договаривается с другой стороной о получении выгоды за счет представляемого. Например, гражданин, выезжая в другой город, поручает знакомому продать дом, т.е. наделяет его полномочиями представителя (ст.163 ГК); представитель находит покупателя, готового заплатить за дом 190 тыс. тенге, и договаривается с ним, что возьмет с него 170 тыс., а в текст договора включит 150 тыс. тенге. Таким образом, и покупатель, и представитель получают по 20 тыс. тенге за счет продавца.

Злонамеренным соглашение может быть признано лишь в случае, когда представитель  имел возможность заключить сделку на более выгодных для представляемого  условиях, но по собственным злонамеренным  мотивам избрал другие условия, нарушающие интересы представляемого. Если же сделка, нарушающая интересы представляемого, была заключена из-за отсутствия более выгодных предложений, недостаточной активности представителя, даже его халатного отношения к исполнению поручения, но без злого умысла, такая сделка не может быть признана недействительной.

Сделки, заключенные  под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя  одной стороны с другой стороной, могут быть признаны недействительными  только по иску пострадавшего участника сделки либо его правопреемника. При этом к возмещению убытков, которые причинены лицу действиями его недобросовестного представителя (п.10 ст.159 ГК), может быть в субсидиарном порядке привлечен и этот представитель.

Статья 44 ГК предусматривает возможность ответственности юридического лица за действия своего органа, даже если последний вышел за пределы полномочий, установленные учредительными документами. Однако ст.44 делает исключение путем отсылки к п.11 ст.159 ГК. Это исключение сводится к тому, что, в случаях, когда действия органов нарушают требования законов или учредительных документов и другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о таких нарушениях, то сделка может быть признана недействительной не только по иску самого юридического лица, но также и по иску собственника его имущества, т.е. по иску уполномоченного государственного органа, если юридическим лицом является государственное предприятие. Поскольку сделка признается недействительной, то юридическое лицо при описанных условиях не отвечает перед другими участниками сделки за действия своего органа, вышедшего за пределы полномочий. [11, 400].

Пункт 2 ст.157 предусматривает, что основания недействительности сделки, а также перечень лиц, имеющих  право требовать признания недействительности, могут устанавливаться и другими статьями ГК, кроме тех, что входят в гл.4 ГК ("Сделки"), а также другими, помимо ГК, законодательными актами. Например, ст.168 ГК предусматривает, что доверенность, в которой не указана дата ее выдачи, является недействительной.

В качестве примера  иного законодательного акта можно  сослаться на ст.6 Закона о банкротстве, которая определяет условия признания  недействительными сделок должника, совершенных до признания его  банкротства.

Сделки выступают в качестве одного из важнейших юридико-фактических оснований возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений, что, в свою очередь, обусловливает повышенное внимание к анализу их правовой природы, отличительных признаков, условий их действительности, оснований недействительности и др.

Согласно ст.147 ГК, сделками признаются действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Сделками, следовательно, признаются целенаправленные действия субъектов. Их прямой целью является установление гражданских прав или обязанностей (например, дарение имущества прямо направлено на то, чтобы право собственности на вещь перешло от дарителя к одаряемому), изменение таких прав и обязанностей (например, стороны договорились об отсрочке возврата сданного внаем имущества), либо, наконец, их прекращение (кредитор освободил должника от погашения долга).

Целенаправленностью на юридические последствия сделки отличаются от других актов поведения - поступков, которые непосредственно направлены на достижение иного, не юридического результата, однако, в силу предписания закона, ведут также к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей.

Гражданин, например, выехал с места своего постоянного жительства к больной матери в другой город. Затем задержался там и решил не возвращаться к прежнему месту жительства. Выезжая к матери, гражданин не намеревался отказаться от прав на государственную квартиру, в которой проживал до выезда. Но в силу требования закона, предусматривающего подобную ситуацию, гражданин утрачивает права на квартиру.

Сделка - это  проявление правомерного, разрешаемого, чаще всего одобряемого законом  поведения. В обиходе термином "сделка" называют иногда действие, оцениваемое обществом негативно. Такое употребление слова не совпадает с его юридическим смыслом.

Статья 151 ГК различает  устную и письменную форму сделки. Письменная форма, в свою очередь, может  быть простой или нотариальной.

Сделки, совершаемые на словах, считаются заключенными в устной форме. К ним относятся и те сделки, в которых воля проявляется через непосредственные, так называемые конклюдентные действия лица (например, передача продавцу денег за отобранный товар), и те сделки, воля на совершение которых выражена в форме молчания. Но такое значение молчанию придается лишь в случаях, прямо установленных законодательством или соглашением сторон. Например, покупатель товара передал поставщику письменный заказ с указанием желательных условий поставки, договорившись при передаче, что, если поставщик в течение пяти суток не выскажет возражений против этих условий, договор будет считаться заключенным.

Статья 157 ГК устанавливает, что при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе и адекватности их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора. При нарушении хотя бы одного из названных требований сделка не может быть признана совершенным юридическим фактом и не приобретает юридической силы. Именно этим руководствуется законодатель, устанавливая конкретные основания признания сделки недействительной. Наиболее важные и распространенные основания сконцентрированы в статьях гл.4 ГК.

О значении сделок можно  уже судить только по тому, что все  участники гражданского оборота  осуществляют "жизнь в праве" главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основании  которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека - от рождения (я имею в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) и до самой смерти (здесь достаточно лишь указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей"). Выражаясь литературным языком можно сказать, что сделки ведут человека по жизни, ведь без них, пожалуй, человек обойтись не в состоянии.

Такое же большое место  занимают сделки и в предпринимательской деятельности независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских или биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать, или о производственной деятельности, которая в конечном счете имеет целью осуществить реализацию полученных результатов, возможную только в форме сделок.

Именно из-за такого многообразия сфер применения сделок очень важно  и необходимо, чтобы граждане и  юридические лица как можно более  четко придерживались буквы закона, совершая сделки и заключая договоры в полном соответствии с действующим законодательством. В противном случае необходимо, чтобы закон как можно более твердо пресекал все случаи нарушения Гражданского кодекса, а также применял правовые санкции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Понятие и  стороны купли продажи земельных  участков

 

2.1 Купля-продажа  земельного участка. 

 

Договор купли-продажи  является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти 4 тысячи лет. В процессе развития правовых систем происходил естественный отбор правовых норм о купле-продаже. Случайные положения со временем отсеивались уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы первоначально регулировавшую куплю-продажу постепенно приобрели характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал серьезное влияние на формирование договорного права всех правовых систем. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений. Его регулированию служит Конвенция ООН 1980г. «О договорах международной купли-продажи товаров». С течением времени расширяется круг видов купли-продажи. В качестве разновидности купли- продажи рассматривается поставка, энергоснабжение, контракция, продажа с использованием автоматов, биржевая торговля и т.д. [12].

 В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий, подразумеваемым гарантиям, лицам, в чью ползу действуют гарантии, средствам защиты в случае нарушения гарантий. Во французском гражданском праве значительное влияние уделяется природе и форме продажи, обязательствам продавца и покупателя. Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности на вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям – о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов и т.д.

 Понятие и формы купли-продажи В соответствии со ст.406 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее- ГК РК), договор купли продажи – это соглашение сторон, по которому одна сторона –продавец –обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне –покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Аналогичное определение дано в ст.454 ГК Российской Федерации (РК). Это договор консенсенсуальной, возмездный, двусторонний, основанный на товарно-денежных отношениях и самый распространенный из всех видов гражданско-правовых договоров как во внутреннем, так и во внешнеторговом обороте. [13].

 Форма договора купли-продажи может быть различной в зависимости от вида договора. Она устанавливается законом в старом ГК Каз ССр лишь для жилых домов (квартир(ст. 226) и стройматериалов (ст. 226-1)) – это письменная нотариальная форма. Купля-продажа предприятий как имущественного комплекса подлежит обязательной государственной регистрации и договор считается заключенным с момента регистрации (ст. 494 ГК РК). Кроме того, договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 155 ГК РК, то же правило касается автомашин. Во всех остальных случаях договоры купли-продажи должны оформляться в соответствии с общими правилами о формах сделок (ст. 151-155 ГК РК). А для покупки товаров в кредит, в соответствии с Инструкцией о порядке продажи товаров в кредит, покупатель обязан был предоставить продавцу (магазину) обязательство об оплате с росписью главного бухгалтера и печатью предприятия.

Стороны договора Стороны именуются здесь традиционно «продавец» и «покупатель». Раньше в качестве продавцов большей частью выступали так называемые «социалистические организации», те есть юридические лица, а гражданам отводилась в этом качестве меньшая роль – они могли официально выступать продавцами только на колхозных рынках, при продаже жилых домов, мебели и т.п. В настоящее время граждане могут быть продавцами любого имущества, не запрещенного к продаже, особенно граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Обязательным требованием к гражданам является их дееспособность. Покупателями же могут быть любые лица, как юридические, так и физические. Государство может выступать в любом из указанных качеств.

 Общие правила, характеризующие договор купли-продажи и определяющие права и обязанности сторон, содержатся в ст. ст. 406-404 ГК РК. В Российской Федерации этот договор регулируется ст. 454-491 ГК РК. Отдельные виды купли-продажи регулируются нормами ГК РК (ст. 445-500), а также ведомственными или правительственными нормативными актами.

 

2.1Содержание договора  купли-продажи. Предмет договора  купли-продажи

 

 Предмет – это имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет обозначают понятием «товар». В настоящее время им может быть любое имущество, в том числе движимое и недвижимое разрешенное к продаже. В том числе договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся у продавца в момент заключения договора, а также товаров, которые будут созданы или не вытекают из характера товаров (ст. 407 ГК РК).

 Некоторые виды товаров могут быть предметом купли-продажи только на основании специального разрешения (лицензии, рецепта), например, оружие, наркотики… Предмет всегда является существенным условием данного вида договора, то есть при отсутствии условий о предмете данный договор недействителен. Предмет уточняется указанием его количества, качества, ассортимента и т.д. Не могли быть предметом купли-продажи по законодательству РК земля, ее недра, леса и воды. В соответствии с Указом Президента РК, имеющим силу закона «О земле» от 25.12.1995 года, земля может находится как в государственной, так и в частной собственности (ст.5). А собственник может осуществлять свои права, в том числе и по купле-продаже земельного участка, на условиях и в пределах, предусмотренных настоящим Указом.

 Раньше граждане не могли покупать основные средства производства (здания, сооружения, транспортные средства (кроме легкового), но сейчас это ограничение снято).Качество товара – это совокупность его свойств, закрепленных стандартами, техническими условиями, образцами, эталонами, другими нормативными актами, а также договором (ст. 422 ГК РК, ст. 469 ГК РК).Качество продаваемого товара должно соответствовать условиям договора. При отсутствии в договоре условий о качестве продавец обязан передать покупателю товар обычного качества, соответствующего его конкретному назначению, указанному в договоре, или известному продавцу. [14].Товар, качество которого определено в соответствии с законодательством обязательными для изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией, должен соответствовать не менее высоким требованиям (ст. 469 ГК РК). Передача вещи ненадлежащего качества существенно ущемляет интересы покупателя, поэтому ему предоставляются различные средства защиты, которые изложены в ст. 428 ГК РК и в Законе Каз ССР «О защите прав потребителей» от 5 июня 1991 года (ст. 475 ГК). [15]. Покупатель, которому продана вещь ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом,вправе по своему усмотрению потребовать от продавца:

 - Замены такой вещи вещью надлежащего качества.

 - Безвозмездного устранения недостатков вещи.

 - Соразмерного уменьшения покупной цены.

 - Расторжения договора с возмещением убытков.

 - Возмещение расходов покупателя на устранение недостатков вещи.

В случае, когда  продавец товара ненадлежащего качества не является его

изготовителем, требования о замене и безвозмездном устранении недостатков вещи могут быть предъявлены либо к продавцу, либо к ее изготовителю, а о безвозмездном устранении недостатков – также к организациям, создаваемым изготовителем для производства ремонта и обслуживания его товаров или производящим ремонт и обслуживание на основании договоров с изготовителями, например, фирмы по ремонту радиотелевизионной аппаратуры, сложной бытовой техники. В договоре купли-продажи существуют сроки в течении которых можно предъявить претензии к качеству продукции (товара). В этом смысле различают общие сроки продолжительностью 6 месяцев, гарантийные сроки и сроки годности. Гарантийные сроки, как правило, превышают общие сроки и могут быть от 6 месяцев до 3 лет. Они устанавливаются нормативно-технической документацией или договором и исчисляются со дня продажи товара . Значение гарантийных сроков:

-Они удлиняют по времени  возможность предъявлений.

- Дают дополнительные возможности защиты интересов покупателя по сравнению с другими сроками. Покупателю не надо доказывать причину дефекта. Наличие дефектов в пределах гарантийного срока дает право требовать замены некачественной вещи или возмещения ее стоимости.

 

2.3 Виды сделок с земельными участками

 

Для возникновения гражданских  правоотношений должны быть реальные условия. Таким универсальным способом возникновения гражданских правовых отношений являются сделки. Согласно ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Признаки сделки: 1) сделка - это волевой акт, волевое действие людей. Волевой характер сделки определяется тем, что оно целенаправленно для создания, изменения и прекращения гражданских правоотношений. Этим сделка отличается от поступка, как действие, но лишенное такой целенаправленности; 2) сделка - это правомерное действие, чаще всего одобряемое законом, действие; 3) сделка направлена на создание, изменение и прекращение гражданских правоотношений; 4) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законодательством определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Формы сделок. При совершении сделки воля людей может быть выражена устно, письменно, посредством конклюдентных действий или путем молчания (бездействия).

Виды сделок. В зависимости  от количества сторон сделка подразделяется на одностороннюю и двух- или многостороннюю (договоры), в зависимости от платности  бывает возмездной и безвозмездной  и т. д.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством  или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной  стороны. Для совершения односторонней  сделки необязательно согласие других сторон. Большинство сделок выражает согласованную волю двух или нескольких лиц, т. е. именуется договорами. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Сделка, согласно которой сторона должна получить плату, услуги или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездной. Безвозмездной считается сделка, по которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Следует различать  реальные (от лат— вещь) и консенсуальные (от лат. - соглашение) сделки. Основанием для такого деления служит момент времени, с которого Для возникновения  консенсуалъной сделки достаточно соглашения о совершении сделок. В зависимости от значения основания действительности сделки подразделяются на каузальные и абстрактные. Каузальная сделка зависит от основания ее совершения, в силу которого она появилась. Юридическая сила абстрактной сделки не зависит от ее основания, если сама сделка выражала подлинную волю того, кто ее совершил.

Существуют  сделки бессрочные и срочные. При  совершении бессрочных сделок не определяется ни момент ее вступления в действие, ни время ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу.

В срочных сделках  либо определен момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо указаны оба момента. Срок, который  стороны определили как момент возникновения  прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда сделка должна прекратиться, такой срок именуется отменительным. Например, стороны договорились, что договор аренды помещения заключен на один год и начнет действовать с первого января и прекратится тридцать первого декабря. Таким образом, первого января — срок отлагательный, а тридцать первого декабря — отменительный.

Следующий вид  сделки — это условные сделки. Юридические  последствия совершения такой сделки ставятся в зависимость от какого-либо обстоятельства (действия третьего лица), которое может наступить или не наступить в будущем. С возникновением рыночных отношений стали развиваться биржевые сделки. Биржевые сделки—это соглашения о взаимной передаче прав и обязанностей в отношении товаров, ценных бумаг и другого имущества, допущенного к обращению на бирже (биржевые сделки), заключаются участниками биржи в порядке, установленном законодательством о товарных, фондовых и других биржах и биржевыми уставами, соответствующая сделка считается заключенной.




 

3 Права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей при использовании земельных участков.

 

Согласно п.2 ст. 53 Земельного Кодекса РК, при  переходе право собственности либо право хозяйственного ведения или  право оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.

Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенных на нем зданий (строений, сооружений) являющихся предметом отчуждения, он переходит к приобретателю недвижимостью полностью.

Отчуждение  право собственности либо право постоянного или право временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями, строениями, сооружениями, а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускается.

Пример: Согласно ст.252 ГК РК, если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. В случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

Земля у общества всегда вызывала особый интерес, поскольку она является одним из основных средств производства, а также объектом гражданского оборота. Особый интерес земля вызвала в период с 2005 по 2008 год, так как именно на этот период приходится сильный скачок цен на земельные участки как в Алматинской области так и по всему Казахстану. (Например: в Капчигайском регионе, когда он вместе с районом озера Боровое был определен как месторасположение развлекательных учреждений, казино). Спад цен на землю произошел как и во всем мире в связи с глобальным мировым кризисом. Данные факты повлияли на количество исков в судах связанных со спорами по земельному законодательству.

Как мы все знаем  законодательство по вопросам, регулирующим земельные правоотношения, основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Земельного кодекса Республики Казахстан и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов Республики Казахстан.

В соответствии со статьей 118 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

К вещным правам наряду с правом собственности в  соответствии со статьей 195 ГК относятся: право землепользования; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; другие вещные права, предусмотренные гражданским или иным законодательством (например, право доверительного управления; право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности; право недропользования; сервитут; залог и другие).

Право частной  собственности, право землепользования на срок свыше года, залог земельных  участков или право землепользования, сервитута и другие вещные права на земельный участок возникают с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Земельного Кодекса РК, обращение взыскания на земельный участок, на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и подлежит регистрации.

 При разрешении  спора о возникновении права  собственности на один и тот  же земельный участок у двух  и более собственников (землепользователей), а также о нарушении границ  смежных земельных участков принимается во внимание требования, установленные статьей 43 Земельного Кодекса РК.

Согласно пункту 11 статьи 43 Земельного Кодекса РК пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение этих требований квалифицируется как самовольное занятие земельного участка. Совершение сделок с земельными участками, на которые не оформлены правоудостоверяющие документы, не допускается.

Исполнительному органу предоставлено право изменить или отменить свое решение о предоставлении права на земельный участок до исполнения указанных в нем требований, например, до получения лицом государственного акта на земельный участок. С момента получения указанных документов землепользователь наделяется правом на земельный участок в виде частной собственности, постоянного или временного землепользования, поэтому возникший спор о праве может быть разрешен только в судебном порядке.

 Право собственности  либо право хозяйственного ведения  или право оперативного управления  на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке соответственно право собственности либо право постоянного землепользования или право временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных Земельным кодексом (статья 52 Земельного Кодекса РК). Указанные права на земельный участок возникают на основании решения Акима в порядке требований статей 23, 34, 37 Земельного Кодекса РК при предоставлении владельцу земельного участка государственного акта на землю, и его регистрации. Земельный участок и возведенные на нем здания (строения, сооружения) тесно связаны друг с другом. В связи с этим отчуждение права собственности на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, не допускается.

 Изъятие  земельных участков используемых не по назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земель допускается на основании и в порядке статей 92, 93, 94 Земельного Кодекса РК.

При изъятии  земельного участка по основаниям, предусмотренным статьями 92, 93 Земельного Кодекса РК производится изъятие только той части земельного участка, на которой допущено нарушение требований законодательства, а не весь земельный участок.

Пример: В соответствии со статьей 267 ГК РК, если в результате издания не соответствующего законодательству нормативного или индивидуального акта органа государственного управления, местного представительного или исполнительного органа, либо должностного лица нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению имуществом, такой акт признается в судебном порядке недействительным. Убытки, причиненные собственнику в результате издания указанных актов, подлежат возмещению в полном объеме соответствующим органом власти или управления из средств соответствующего бюджета. По таким же основаниям подлежат возмещению в полном объеме причиненные убытки собственникам и землепользователям (статья 165 Земельного Кодекса РК). При этом необходимо учитывать, что земельным законодательством установлены особенности возмещения убытков собственникам и землепользователям. Поэтому суды, принимая во внимание специфику земельных правоотношений и определяя порядок возмещения убытков, должны руководствоваться положениями статьи 166 Земельного Кодекса РК и общими положениями гражданского законодательства.

 В соответствии  со статьей 53 Земельного Кодекса РК земельный участок может находиться в общей собственности или общем землепользовании двух или нескольких лиц. В свою очередь общая собственность на земельный участок или общее землепользование выступает в форме долевой собственности или долевого землепользования с определением доли каждого из собственников и землепользователей или общей совместной собственности, совместного землепользования без определения долей.

С учетом данного  положения суды при рассмотрении исков о разделе земельного участка или определения порядка пользования должны учитывать особенности, предусмотренные статьями 54-60 Земельного Кодекса РК.

При рассмотрении исков, связанных с выделом земельного участка при выходе члена крестьянского  хозяйства из его состава, суд  имеет в виду, что земельный участок, предоставленный крестьянскому хозяйству, находится на праве общего совместного или общего долевого землепользования, либо на праве общей совместной или общей долевой собственности, если иное не предусмотрено договором. В связи с этим суды должны выяснять форму собственности или землепользования на земельный участок, условия договора между членами крестьянского хозяйства и иные обстоятельства для решения вопроса о выделе земельного участка в соответствии с требованиями статей 54-59 Земельного кодекса РК.

При прекращении  деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства раздел имущества, земельного участка, и права землепользования между участниками производится на условиях и в порядке, предусмотренном 50 пунктами 2, 50 3, 50 4 статьи 20 Закона Республики Казахстан «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 31 марта 1998 года. [16].

 Рассматривая  спор о порядке пользования  земельным участком, находящемся  на праве общей совместной  собственности или праве общего  совместного землепользования, возникший после того, как порядок пользования общим участком ранее был определен между совладельцами, судам следует иметь в виду, что увеличение одним из совладельцев своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки само по себе не является основанием для изменения размеров земельного участка. В случае отчуждения части жилого дома одним из собственников другому, в том числе перехода его части в результате наследования, дарения или иным образом, порядок пользования может быть определен вновь, если при этом не будут ущемлены права других собственников дома. Если же один из собственников дома произвел отчуждение принадлежащей ему части строения в пользу третьего лица, то ранее установленный порядок пользования земельным участком будет обязателен и для нового собственника (50 статья 19 Закона «О жилищных отношениях»).

Информация о работе Земельное законодательство Республики Казахстан, проблемы и пути совершенствования