Шпаргалка по "Земельному праву"

 

35 Земля  как недвижимое имущество

Имуществом, как  его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав.. Земля еще в период разрушения первобытнообщинного строя стала частной собственностью, т.е. имуществом. Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. В России после Октябрьской революции земля была национализирована и вследствие этого потеряла до 1991 г. свое значение как имущество. Следствием проведенных земельных преобразований последнего десятилетия является ликвидация государственной монополии на землю, возникновение частной и иной  собственности и восстановление содержания земли как имущества. В соответствие с законодательством Российской Федерации в частной собственности могут находиться земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, транспорта. Земли других категорий по существующему законодательству пока находятся в собственности государства, т.е. являются по сути дела государственным имуществом. Муниципальная собственность  на землю к настоящему времени фактически не выделена и не сформирована. При этом это в соответствие имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу, в первую очередь, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 Земельные  участки могут быть делимыми  и неделимыми Существенными характеристиками  недвижимости являются правовой  режим ее использования: целевое  назначение, разрешенное использование и оценочная стоимость

Социально-экономическая  ценность земли связана с наличием у нее жизненно-необходимых  для  общества свойств (вещество, энергия, пространство). Потребительная ценность как способность  удовлетворять определенные потребности общества связана со свойствами земли

При оценке земли  могут использоваться три основных способа:

- Сравнительный  способ 

- Доходный подход, 

- Затратный подход, Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя  из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

 

 

36. Земля  как главный элемент единого  объекта недвижимости

Наряду с землей есть и другие объекты недвижимости – здания, сооружения. В соответствие с законодательством они являются неотделимыми от земельного участка частями. Таким образом, неотделимая часть совместно с земельным участком как объектом недвижимости составляет единое целое, как в физическом, так достаточно часто в социально-экономическом аспектах.при рассмотрении вопроса взаимодействия земли как средства производства с другими средствами производства было установлено, что некоторые средства производства неразрывно связаны с конкретным земельным участком (каналы, полевые дороги, защитные и противоэрозионные сооружения, лесные полосы) в экономическом отношении. Поэтому следует считать, что земля расположенные на ней здания сооружения (объекты капитального строительства) составляют единый объект недвижимости. Следует считать, что единый объект недвижимости (ЕОН) состоит их трех элементов - земельный участок (ЗУ), природный ресурс (обособляемый от земельного участка) (ПР) и объект капитального строительства (ОКС). При этом главным элементом ЕОН является земельный участок, без которого его создание невозможно.Единый объект может быть простым и сложным. Простой, одноэлементный ЕОН – земельный участок, не имеющий зданий и сооружений и обособленного природного ресурса (ЕОН= ЗУ). Сложный ЕОН может содержать два и более элементов:

- земельный участок с обособленным природным ресурсом (ЕОН = ЗУ+ПР);

- урсом, зданиями  сооружениями по добыче сырья,  а также охране, восстановлению, улучшению свойств природного  комплекса и зданиями сооружениями  общего назначения (ЕОН = ЗУ + ПР + ОКСд + ОКСу +ОКСо)

При размещении зданий и сооружений могут возникать социально-экономические взаимодействия их не только с земельным участком под этими объектами, но с окружающей территории. Особенное отношение придается наличию отношений собственности. В ЕОН отношения собственности должны быть организованы одинаково. Для того чтобы объект можно было считать единым объектом недвижимости необходимо, чтобы у всех элементов ЕОН (земельный участок, природный ресурс, объекты капитального строительства) субъект собственности или владения был один (государство, муниципалитет, юридическое и физическое лицо). Землеустроительные мероприятия, формируя земельные участки, производя их раздел и объединение, фактически предопределяет большинство параметров единого объекта недвижимости. Совершенствование внутренней организации использования земли, улучшение свойств земли способствует повышению производственного или рекреационного потенциала

 

37Земля как составная часть земельно-имущественного комплекса

Земельно-имущественные  комплексы (ЗИК) формируются применительно к целям и задачам природопользования, производственной рекреационной деятельности конкретного юридического и физического лица, поэтому  они являются специализированными. Качество, форма, местоположение земельных участков, перечень, назначения зданий, сооружений, оборудования и машин устанавливаются и изменяется  в процессе основной деятельности собственника ЗИК. При этом категория земель, разрешенное использование должна соответствовать целевому назначению использования земли, закрепленному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на земельный участок или единый объект недвижимости. В составе земельно-имущественного комплекса может быть один или несколько единых объектов недвижимости или обособленных объектов недвижимости. Для обеспечения результативности и эффективности ЗИК важно не только качественные характеристики каждого объекта, но их сочетание и увязка с параметрами рабочей силы и финансовых ресурсов. В ряде ЗИК земля имеет значение пространственно-операционного базиса и не имеет определяющего значения при их формировании и функционировании (обрабатывающая отрасль экономики). Но особенно сельскохозяйственные ЗИК основываются на качестве и количестве земли. Это связано с ролью земли как главного фактора сельскохозяйственного производства.

Землеустройство позволяет осуществлять совершенствование  земельно-имущественного комплекса, приспосабливать  его для новых задач и условий  производства и при необходимости  осуществить его коренную реконструкцию.

 

38 Особенности  проявления земли как товараВ рыночном хозяйстве товаром являются не только предметы потребления, но и любое имущество, а в условиях частной собственности на землю – земля. Земля как товар имеет общие и особенные свойства. Как и любой другой товар, земля обладает потребительной и меновой стоимостью. Потребительная стоимость является оценкой способности земли удовлетворять определенные потребности человека.

В периоды оживления  и особенно подъема отдельных  отраслей или в целом экономики  резко возрастает потребность в земле, т. е. спрос и наоборот, в периоды спада и депрессии спрос резко падает.

Земельный участок, в отличие от других товаров, имеет  ряд особенностей:

1. Это недвижимый товар, то есть его нельзя перемещать к покупателю. Он продается и используется там, где находится.
2. Это многоцелевой товар и имеет спрос со стороны всех видов предпринимательской деятельности.
3. Потребительная и меновая стоимость земельного участка с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает при общей тенденции спроса к возрастанию и снижению объемов предложения, к внедрению достижений научно-технического прогресса в процессы использования земли.
4. Потребительная стоимость земельного участка формируется в результате взаимодействия природного комплекса и общества. При правильном использовании она постоянно возрастает.
5. Стоимость (меновая) связана с затратами, касающимися не только конкретного участка, но и более обширной территории, где находится социальная и инженерная инфраструктура, его обслуживающая.

Разрешены следующие  виды сделок с земельными участками: а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев); б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области. в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, в том числе и лизинга, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса; г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;д) залог земельных участков и земельных долей; е) наследование земельных участков и земельных долей; ж) мена земельных участков и земельных долей; з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей; и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций; к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания; л) иные сделки, не противоречащие законодательству РоссийскойФедерации и зак-ву области.

 

39 рынок  земли, его составные части и функции

В России с появлением частной собственности на землю  появился земельный рынок, как механизм перераспределения земель. В настоящее  время он имеет ряд особенностей и ограничений по сравнению с подобными рынками развитых стран:

1. В целом отмечается значительное превышение предложения над спросом, что обусловлено спадом производства. При этом предложения в основном связаны с землями сельскохозяйственного назначения, а спрос ориентируется на земли несельскохозяйственного назначения.

2. Сложная, дорогостоящая и длительная по времени процедура оформления результатов сделки с землей. Это приводит к появлению теневого земельного рынка.

3.  Отсутствие устоявшихся рыночных механизмов. Правила поведения на рынке постоянно меняются. Законодательная база в целом имеется, но механизмы ее реализации не проработаны.

4.  Отсутствие единого рыночного пространства России, достаточная изолированность региональных земельных рынков.

5. Разнообразие регионального законодательного обеспечения земельных рынков.

6. Значительное административное влияние на региональные земельные рынки.