Сервитут

1.2. Содержание сервитута

Содержание сервитута  составляют правомочия его обладателя, который имеет лишь право ограниченного  пользования соседним земельным участком (ст. 274 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, а также не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения ограниченного использования которого сервитут установлен. Из этого следует, что обладателем сервитута может являться только владелец господствующей недвижимости и никто другой. Поэтому распоряжение данным правом обладателем земельного сервитута не возможно¹².

Для появления сервитута, или права лица на пользование  чужой собственностью, требовалось наличие целого ряда условий. Эти условия в единстве с юридическими признаками сервитутов составляли правовое понятие данного вещного права.

            Первым условием следует считать наличие двух недвижимых имуществ, принадлежащих разным собственникам. При этом обязательно участок одного из собственников должен был находиться в более выгодном положении, т.е. мог служить другому. Выгода или интерес в служебном участке могли быть как чисто экономическими, когда с помощью сервитута компенсировались географические неудобства, так и эстетическими, позволяющими жить при солнечном свете, с хорошим видом из окна. Сама выгода не могла быть случайной, сервитут требовал постоянного интереса в служебном участке. Интерес в сервитуте всегда был связан не с общим благом, а с благом конкретного частного собственника.

            Вторым условием появления сервитута можно считать наличие соседства или общей границы.¹³ Земельный участок, в интересах пользования которым устанавливался сервитут, назывался господствующим участком; земельный участок,  пользование которым в том или ином отношении составляло содержание сервитута,  назывался служебным  участком. Позднее, наряду с сервитутами, возникшими на почве соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав. Уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землёй, а на любое имущество (например, стадо коров) и в пользу какого-либо другого лица, не являющегося соседом: например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).  

            Третье условие, в котором проявляются  вещные свойства сервитута, касается специфики обязанностей собственника служащего участка. Субъект сервитутного права не может изменять назначения вещи, например, превратить лес в поле. А собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, при частичном пользовании вещью в том или ином строго определённом отношении, сам же при этом ничего делать не обязан. Сервитут не может состоять в обязанности одного лица что-либо делать в пользу другого (совершать положительные действия). Это явление именовалось пассивной амбулаторностью¹⁴. Открывая право пользования, сервитут не распространяется на право распоряжения, потому что это право всегда остаётся за собственником¹⁵.

            Установление на вещь сервитутного  права не означает непременно  отстранения собственника от пользования вещью. Однако сервитут предполагает различие между субъектом права собственности на вещь и субъектом сервитутного права на неё. Поэтому сервитут распространяется на чужую вещь и не может иметь объектом свою собственную вещь. Собственник двух смежных земельных участков не может считаться субъектом сервитутного права, если эксплуатация одного участка требует пользования лесом, водой и т. д. на другом участке, потому что такое пользование вытекает из его права собственности.¹⁶ При коллизии же сервитута с правом собственности право  собственности  уступает (собственник,  устанавливая  сервитут  на  свою  землю,   тем   самым   себя ограничивает).

            Сервитуты устанавливаются в интересе определённых лиц. Определённость лица выясняется или его наименованием или же связью его с другим правом: сервитут принадлежит или известному лицу, как таковому, или же лицу как собственнику данной недвижимости. На этом основано различие личных и реальных сервитутов.

            Сервитут не может быть обременён  собственным сервитутом, поскольку всегда остаётся в пределах тех двух вещей, которые связаны отношением господства и подчинения. Часть сервитута не может иметь самостоятельного правового существования, сервитут неделим. Так, если после смерти владельца господствующего имения, который обладал правом прохода, остались его правопреемники, поделившие участок на несколько его частей, то упомянутый дорожный сервитут не мог быть разделён между ними, т.е. унаследованное имение продолжало бы обременять как единое целое.¹⁷

            Таким образом, мы можем согласиться с Л.В. Щенниковой,  которая сформулировала следующие юридические признаки сервитутов, известные ещё в древнеримский период: 1) абсолютный характер; 2) право следования; 3) неделимость; 4) невозможность установления для себя на собственную вещь; 5) бессрочность; 6) договорный характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения¹⁸.

Можно выделить следующие условия договора о частном сервитуте.

1. Предмет. Предметом  является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т.е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности Т.В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута¹⁹. Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным.

2. Стороны. Сервитут  устанавливается между собственником  земельного участка или иной  недвижимости и сервитуарием - лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора - прав владения и пользования земельным участком.

Следует отметить, что  ГК РФ не регулирует установление частных  сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер. Например, возможна ситуация, когда собственником земельного участка является, например, Российская Федерация, землепользователем - Минобороны России. Каким образом будут регулироваться сервитутные отношения? Если следовать буквальному пониманию ст. 274 ГК РФ, то правоотношение будет носить двухсторонний характер: собственник и лицо, требующее установления сервитута²⁰.

3. Цена. Вряд ли можно  согласиться с мнением А.В.  Копылова, утверждающего, что п. 5 ст. 274 ГК РФ определяет сервитутные отношения строго возмездными²¹. На наш взгляд, стороны на стадии заключения соглашения должны предусмотреть возмездный либо безвозмездный характер отношений. Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т.п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте.

В свою очередь, некоторые  исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для земельного участка - исходя из сумм, направляемых на его содержание²².

К сожалению, сервитутное  право находится на стадии становления  и какого-либо опыта применения этого института (в том числе и в определении соразмерной платы за сервитут) на практике нет.²³ Сказанное подтверждается также и арбитражной практикой. В частности, ФАС Северо-Кавказского округа (дело № Ф08-5630/04)²⁴, рассматривая спор о признании недействительным соглашения о сервитуте, пришёл к выводу, что действующее законодательство не относит условие об оплате или сроке, на который установлен сервитут, к числу существенных условий соглашения о сервитуте.

Если стороны не могут  прийти к соглашению об установлении сервитута и его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего предоставления сервитута. Истец в этом случае должен доказать, что нормальное хозяйственное использование его земли или иной недвижимости не возможно без обременения сервитутом чужого недвижимого имущества. Однако современная судебно-арбитражная практика свидетельствует, что судьи крайне редко применяют законодательство о сервитутах. Так, спор, рассмотренный в Индустриальном районном суде г. Перми, возник между собственниками гаражей. Братья К. построили гаражи рядом и оставили один общий вход. Впоследствии один из братьев умер, а его сын, вступив в наследственные права, поставил в своём гараже вместо одной машины – две, закрыв тем самым проход в гараж своему соседу. Последний вынужден был обратиться в суд с требованием об установлении прохода через гараж размером в 90 см от стены до машины. Собственную дверь в гараж сосед-родственник не мог установить, т.к. на подходящем для двери месте уже много лет функционировал родник, используемый всеми членами кооператива. Суд обязал ответчика без обращения к термину «сервитут» и соответствующим нормам «установить свои машины таким образом, чтобы оставался свободным проход в 90 см от стены до машины и не препятствовать в пользовании гаражом истцу – гражданину К.».²⁵ Это решение, не связанное с существом сервитута как вещного права, не имело последствием соответствующую регистрацию в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Право прохода, установленное судебным решением, в данном случае не превратилось для истца в субъективное вещное право, носящее стабильный характер, а для ответчика не вылилось в обременение собственности. Таким образом, разрешение спора стало некоторой промежуточной мерой, не имеющей необходимого гражданско-правового обеспечения.

            Свидетельством насущной потребности  участников гражданско-правовых  отношений в нормах о сервитутах  служит ещё одно судебное дело, рассмотренное тем же судом.²⁶ Сторонами спора стали собственники земельных участков в садоводческом товариществе № 85 Облветкаблаборатории. Ответчик заузил межсадовую дорожку, разделяющую их с истицей участки, и стал чинить препятствия в пользовании данным проходом. Истица требовала, ссылаясь на решение общего собрания кооператива о размерах межсадовых дорожек, расширения этой дорожки за счёт земли ответчика до размеров 50 – 60 см. Суд, рассмотрев дело по существу, без всяких ссылок на какие-либо гражданско-правовые нормы обязал ответчика восстановить за счёт территории принадлежащего ему участка межсадовую дорожку до ширины не менее 50 см. по всей длине территории, разделяющей участки. Кроме того, не препятствовать и другим членам коллективного сада пользоваться ей.

Иногда закон сам  прямо указывает на возможность  установления сервитута в том или ином случае. Речь идёт об особых ситуациях, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчуждаемой земле (ст. 553 ГК РФ).²⁷

Глава 2. Классификация сервитутов

2.1. Основания  классификации сервитутов

           Римское право знало различные формы сервитутных отношений. Их было довольно много, в связи с чем была необходима классификация.

1. По характеру господствующего участка (цели его использования) сервитуты делились на сельские и городские.

2. По цели использования – на сервитуты водные, дорожные и иные.

3. По содержанию сервитуты могут быть разграничены на положительные (affirmativae) и отрицательные (negativae).

            Положительные сервитуты позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужой земельный участок. К ним относятся все сельские сервитуты (за исключением права запретить соседу добывать воду на его земле, если это уменьшает её запасы на господствующем участке), а также большинство городских сервитутов. Отрицательными называются те сервитуты, которые реализуются посредством воспрещений, лишающих собственника служащего участка возможности совершать определённые действия в отношении своего имущества. К ним относятся упомянутый выше водный сервитут, а также следующие виды городских: право запрещать соседу надстраивать этаж или возводить постройки выше определённой высоты, чтобы они не препятствовали доступу солнца, света и не заслоняли бы вид; право требовать, чтобы сосед своим сооружением не заслонял вид, который сервитуарий имеет из своего дома; право запретить соседу заниматься определённым ремеслом, если это отвечает интересам господствующего участка.

            4.  По способу осуществления сервитуты делятся на постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae).

            Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчинённым участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. К ним относятся все отрицательные сервитуты, а также некоторые положительные – aquaeductus, если пользование водой не было ограничено определённым временем; право протянуть от крыши или стены своего здания в воздушное пространство соседа балкон или кровельный скат; право провести и укрепить свои балки в здании соседа, право опирать здание или часть его на стену, столбы, колонны соседа. Непостоянные сервитуты не могут физически осуществляться непрерывно, хотя юридически сервитуарий в любой момент может воспользоваться принадлежащим ему правом в отношении чужой земли. К таким сервитутам относятся все дорожные сервитуты; aquaehaustus; право класть навоз или что-либо подобное возле соседской стены; право выгона скота к водопою на чужой земле.