Сделки с недвижимым имуществом

Ипотека – различают 2 вида: «Ипотека в силу закона» и «Ипотека в силу договора». Ипотека в силу закона - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу договора - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. 

4. Сделки с недвижимым имуществом.

Говоря о сделках с недвижимым имуществом   необходимо  провести  черту между гражданским, жилищным и земельным  законодательством  для правильного применения правовых норм,  регулирующих  сделки  с тем или иным  объектом недвижимого имущества.  Гражданское  законодательство - регулирует  вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым  имуществом, лишь тогда, когда недвижимость является  предметом экономического  оборота. Отношения, связанные с использованием жилища,  его эксплуатацией,  и целый ряд других  вопросов  регулируются  жилищным  законодательством.  Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране  земель  в Российской Федерации как основы жизни и деятельности  народов,  проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Рынок недвижимого имущества можно разделить на  несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков,  рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость.

К  сделкам  с  недвижимым  имуществом  законом  предъявляются   особые правила, например государственная  регистрация сделки, перехода права  и  т.д. К  некоторым  сделкам  применяется  правило  об  обязательном   нотариальном удостоверении.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее  зарегистрированным сделкам). Основные типы сделок с недвижимостью, направленные на отчуждение и ограничение прав на недвижимое имущество приведены  в Рис. № 3.

Рис № 3 «Основные типы сделок с недвижимостью, направленные на отчуждение и ограничение прав на недвижимое имущество»

Дадим краткое описание основным, самым распространенным сделкам  с недвижимостью.

1. Сделки, направленные на изменение собственника.

Купля продажа (гл.30, п.7 ГК РФ) – в гражданском праве один из наиболее распространенных типов  договора, согласно которому продавец обязуется передать имущество в  собственность (в оперативное управление) покупателю, а покупатель - принять  имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. КУПЛЯ-ПРОДАЖА относится  к числу двусторонних возмездных договоров, предметом которых являются вещи, имущество.

Мена (гл. 31 ГК РФ) - в гражданском праве договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества на другое. После исполнения договора МЕНЫ каждая из сторон утрачивает право собственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученное имущество. Договор мены сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способы эквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем имущества, которое он получает. Сходство договора МЕНЫ с куплей-продажей позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажи имущества с недостатками и т. д. Договор мены заключается обычно между гражданами, но может заключаться также между предприятиями и организациями. Договор мены с участием государственных организаций может быть заключен в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Дарение (гл. 32 ГК РФ) - Дарение является одним из гражданских прав субъекта, гражданина. Данное право обеспечивается действующим законодательством государства, также свобода и право гражданина распоряжаться своим имуществом (в том числе и передача его по своему изволению) гарантирует Конституция. Дарение может оформляться как сделка. Часто дарение возможно без оформления каких-либо документов. Однако при дарении жилья и другой недвижимости, как правило, может возникнуть необходимость составления договора дарения, заверяемого нотариусом. Порядок оформления и принятия дарения регулируется ГК РФ, а также действующим законодательством в вопросах налогооблажения граждан. Договор дарения является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве дарение признавалось одним из оснований возникновения правасобственности. Любой вид договора дарения опосредует переход имущества (права, вещи и т.п.) от одного лица другому, причем даритель и одаряемый являются юридически равноправными субъектами. Таким образом, правоотношения, возникающие из договора дарения укладываются в рамки предмета гражданского права и адекватны методу гражданско-правового регулирования.

Рента (гл.33 ГК РФ) – это цена, уплачиваемая за использование ограниченного  количества земли и другихприродных ресурсов. Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты. 
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять капитал к земле; уплачивается арендатором абсолютно со всех участков земли независимо от плодородия (отсюда название этого вида ренты). Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земли и более высокой производительности труда. Дифференциальная рента существует в двух формах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Источниками дифференциальной ренты I являются более производительный труд на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различия в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. Дифференциальная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т. к. продукт только лучших и средних участков недостаточен для покрытия общественного спроса. В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках (общественная цена производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках. Монопольная рента - особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость.  К ренте земельной относится также рента с земель, не вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот: рента с земель, используемых в добывающей промышленности; рента со строительных участков. В добывающей промышленности образуется прежде всего дифференциальная рента, т. к. при добыче полезных ископаемых издержки производства каждой единицы продукции и доставки ее на рынок неодинаковы и находятся в зависимости от богатства недр и от месторасположения угольных шахт, нефтяных промыслов и т. д. Ввиду ограниченности земли общественная цена производства этих товаров регулируется издержками производства на худших (с точки зрения добычи полезных ископаемых) землях. Поэтому на лучших участках образуется дифференциальная рента - разность между общественной и индивидуальной ценой производства.

Приватизация - форма преобразования собственности, представляющая собой  процесс передачи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности  в частные руки. В приватизации участвуют минимум две стороны  и одна из сторон организация - даже такая, как государство. Приватизация это результат (или один из видов) конкурентной борьбы в условия капиталистического способа хозяйствования - для частного сектора хозяйствования государство  это "не убиенный конкурент"

2. Сделки, направленные на изменение права пользования и владения.

Аренда (гл.34 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ) - форма  имущественного договора, при которой  собственность передаётся во временное  владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землёй или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Сервитут (ст.274 ГК РФ,ст.23 ЗК РФ) - ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного). Сервитуты традиционно делят на личные и предиальные. Личным является сервитут, установленный в пользу определенного лица, тогда как предиальным — установленный в пользу собственника (пользователя) чётко определенной недвижимости. Примером личного сервитута может быть право членов семьи нанимателя пользоваться жильем нанимателя. Если сервитут устанавливается в интересах неопределённого круга лиц, то он оформляется правовой нормой и называется публичным сервитутом. Наиболее распространенным видом предиального сервитута является право пользования чужим земельным участком — так называемый земельный сервитут. Это, например, право проложить водопроводные трубы через чужой земельный участок, прорыть канавы для спуска воды, проезжать и прогонять скот через него. Сервитуты могут быть срочными и бессрочными, платными и бесплатными. Исчерпывающего перечня сервитутов законодательство, как правило, не вмещает, позволяя устанавливать любые сервитуты, которые отвечают признакам сервитутного права и не противоречат нормам закона. Способами установления сервитута в законодательстве разных стран признается обычай, договор, решение суда, завещание и некоторые другие. Отличительной характеристикой сервитута как права на чужую вещь является невозможность или затрудненность осуществления прав без установления сервитута.

Безвозмездное срочное пользование (ст.24, п.1 ЗК РФ)- в безвозмездное срочное  пользование могут предоставляться  земельные участки, в частности, из земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим  лицам на основании договора, а  также из земель организаций гражданам  в виде служебного надела. Служебные  наделы предоставляются в безвозмездное  срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций  транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории  работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных  наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности  должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотекой является также залог уже  существующего недвижимого имущества  собственника для получения им кредита  или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

Так же стоит обратить внимание на отдельный вид сделок: акцессорные. Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка. К таким сделкам относятся:

1. Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ);
2. Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ);
3. Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки ( ст.452 ГК РФ);
4. Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ);
5. Отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Акцессорные сделки дополняют, обеспечивают, уточняют основную. Судьба акцессорной сделки зависит от судьбы основной, если иное не вытекает из закона, существа сделки либо соглашения сторон.

.5 Заключение

В процессе написаний данной работы нами были рассмотрены основные понятия, касающиеся объектов недвижимости. Рассмотрены и проанализированы основные формы собственности на недвижимость.