Сделки с недвижимым имуществом

 

 

Рис. 1 Признаки объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает выделение  в их структуре двух составляющих: 
 
1)     естественные (природные) объекты:

- земельный участок,

- лес и многолетние  насаждения,

- обособленные водные  объекты и участки недр, 
 
2)    искусственные объекты (постройки):

- жилые,

- коммерческие,

- общественные специальные  здания и сооружения (лечебно- 
оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, порты, административные здания и т.д.),

- инженерные сооружения (мосты, коллонады и т.д.).

 

Использование различных классификаций  недвижимого имущества имеет  существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации  недвижимого имущества имеют  сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение  в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный  правовой режим для разных видов  недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется  проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность  классификаций недвижимого имущества  в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем  гражданском законодательстве, которое  различает недвижимые по природе  вещи и вещи, которые отнесены к  недвижимости в силу закона. Кроме  того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его  обслуживания и эксплуатации, так  и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости.

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся  в собственности граждан (физических  лиц) или в собственности юридических  лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся  в собственности публично-правовых  образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной  собственности;

- объекты, находящиеся в собственности  субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной  собственности;

- смешанной формы собственности,  то есть находящиеся в совместной  собственности различных субъектов  гражданского права - частных,  публично-правовых.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых  невозможно без несоразмерного  ущерба их назначению;

- предприятия как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для  жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных  целях;

- недвижимость, используемая для  общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо  охраняемым природным территориям.

Следует отметить так же некоторые особенности недвижимого  имущества:

1. Недвижимость играет  роль пространственной среды,  в которой осуществляется человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. 
 
2.            Недвижимость - инвестиционный товар, предназначенный для длительного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности, если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды. 
 
3.     Любой объект недвижимости уникален. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При типовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики отдельных квартир. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет. 
 
4.     Недвижимость отличается высокой капиталоемкостью.  Это  связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении) трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т. д.  
 
5.     Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость-объект, но и недвижимость-товар. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром. Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения ее жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьезные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (так называемое исчезновение полезности). И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незаконченный строительством объект), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным.  
 
6.     Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости - объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.).

 

Резюмируя сказанное выше в данной главе, кратко можно сформулировать следующее:

1. Точное понятие «Объекта  недвижимости» указано в Ст. 130 Гражданкосго кодекса Российской федерации и звучит так: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»

2. Для классификации объектов недвижимости можно принять за основу следующую систему:
1. Недвижимость по природе (в силу естественных свойств объектов):
1. Земельлные участки и участки недр;
2. Недвижимость по физическим свойствам с учетом прочной связи с землей:
1. Здания;
2. Сооружения;
3. Объекты незавершенного строительства;
3. Недвижимость в силу закона: суда, космические объекты
4. Предприятия (особый составной объект, отнесенный как целое к недвижимости в силу закона, но в своем составе содержащий недвижимые вещи).

 

3. Виды прав на объекты недвижимого имущества (объектов недвижимости).

 

Виды права (как права  собственности, так и других вещных прав) закрепелены Гражданским кодексом РФ (Раздел 2. «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ).

Вопрос об объекте регистрации  прав на недвижимость, т.е. вопрос о  том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных. 

Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной  регистрации. Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации  подлежат:

а) права собственности;

б) другие вещные права;

в) ограничения этих прав;

г) их возникновение;

д) их переход;

е) их прекращение.

В следующем предложении перечисляются  конкретные права, которые в свою очередь подлежат обязательной государственной регистрации:

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного пользования;

е) ипотека;

ж) сервитуты;

з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Раскроем понятия основных вещных прав.

Право собственности – собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из Раздела 2 гавы 13 статьи 209 ГК РФ «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарущающие права и охраняемые законом интересы других лиц…». Так же в даной статье указано: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.  Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода прав собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица». Исходя из вышеприведенных моментов ГК РФ можно сделать вывод, что право собственности является самым важным, главенствующим правом среди иных прав.

Право хозяйственного ведения – в ст. 294 ГК РФ данный вид права является одним из ограничен вещных прав, субъектами которого могут быть только юридические лица в форме г7осударственного или муниципального унитарнорго предприятия. Предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах , установленных ГК РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы создания предприятия, определяет предмет и цели его деятельности, реорганизует и ликвидирует его, назначает директора(руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на часть прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Предприятие не может продавать принадлежащую ему на праве хозяйственного ведения недвижимость, сдавать ее в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться ею без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Право оперативного управления – особая разновидность вещных прав в ГК РФ. По объему правомочий значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФ субъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятие и учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества - права владения, пользования и распоряжения им. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Казенное предприятие может отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только с согласия его собственника. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения его доходов определяется собственником имущества. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если же в соответствии с учредительными документами ему предоставлено право осуществлять коммерческую деятельность, то полученные от нее доходы и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Право пожизненного наследуемого владения  (земельным участком) – наряду с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ограниченное вещное право в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Состоит в возможности бессрочно владеть и пользоваться земельным участком с определенной хозяйственной (или личной) целью, а также, при отсутствии положений закона об ином, возводить на этом участке здания, сооружения и иное недвижимое имущество с приобретением права собственности на них (ст. 266 ГК РФ). Может приобретаться исключительно гражданами. Переходит по наследству. Допускается передача соответствующего земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование. Отчуждение и залог запрещены. Прекращается при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем использовании правообладателем.

Право постоянного (бессрочного) пользования (земельным участком) – ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Заключается в возможности владеть и пользоваться в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка (ст. 268-269 ГК РФ). Правообладатель может возводить на таком участке недвижимость с приобретением права собственности на нее. Предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам по решению государственного или муниципального органа. Передача соответствующего участка в аренду или безвозмездное срочное пользование возможна лишь с согласия собственника участка. По наследству не передается. Может переходить в порядке правопреемства к иным лицам в результате реорганизации юридического лица. Прекращается с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при его ненадлежащем использовании правообладателем.