Право собственности на землю

Традиционно в практике и  теории земельного права под «правом  собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции  РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан  и юридических лиц на земельный  участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением  условий, установленных законом  и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности  характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Право владения землей - основанная на законе возможность  фактического обладания земельным  участком или определенной частью  земельного фонда России. Владеть  землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность. В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре). В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Право пользования землей - это допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации  земли, извлечения из нее полезных  свойств и использования для  иных целей удовлетворения потребностей  общества. Это право выражается  в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию  земельного участка и способ, которым допустимо реализовать  право собственника; во-вторых, в  форме свободного хозяйствования  на земле путем возведения  строений и сооружений, осуществления  мелиоративных работ и т.п.

Пункт 2 ст. 36 Конституции  РФ закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей ее собственниками осуществляется свободно. Однако свободное  хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной  статье предусмотрены два существенных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и  законным интересам других лиц. В  п. 3 ст. 36 устанавливается, что условия  и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа  свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли  от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ).

3. Право распоряжения землей - это допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу  этого объекта. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может  выражаться в трех основных формах:

- изменение фактического  состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение  его юридического статуса. Например, освоение земельного участка  под огороды влечет за собой  присвоение этому участку положения  сельскохозяйственного угодья;

- изменение правового  режима земель. По российскому  законодательству частный собственник,  получивший землю от государства,  не вправе менять ее целевое  назначение, особенно это касается  продуктивных земель сельскохозяйственного  назначения, лесных и охотничьих  угодий. Ограничивается право фермерского  хозяйства дробить землю, передавать  ее по своему усмотрению (целиком  или частью) в руки лиц, некомпетентных  в сельском хозяйстве или не  желающих жить на селе. Не имеют  права менять назначение своих  угодий, выделенных ради природоохранных  целей, дирекции заповедников, национальных  природных парков, управляющие лесопарковыми  хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

- изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю  в субъективном смысле встречаются  в нормах различных отраслей права:

- в нормах государственного  права. Так, п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в Российской Федерации признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

- в нормах административного  права устанавливаются правомочия  министерств и ведомств по  управлению государственными предприятиями.  Например, распределяя материальные  ресурсы, строительные материалы  и иные технические средства, министерства и ведомства обеспечивают  постройку новых предприятий,  используют соответствующие земельные  участки, благоустраивают населенные  пункты и т.п. Административное  право содержит значительный  массив нормативных актов по  административной ответственности  за нарушения, выразившиеся в  самовольном строительстве на  землях, нарушения сроков возврата  занятых земель, порчу межевых  знаков и т.п.;

- в нормах гражданского  права закрепляются порядок реализации  прав наследования земли, ее  купли-продажи, залога и других  сделок с землей;

- в нормах финансового  права определяются правила финансирования  мероприятий по использованию  земель, применения финансово-правовых  санкций при реализации отношений  собственности на земельные участки  и т.п.;

- в нормах уголовного  права устанавливается ответственность  за самовольное занятие земельных  участков, нарушение правил владения  и пользования ими (выращивание  наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.

Однако основной массив нормативных  актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю  в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы  которого содержатся и в других отраслях российского законодательства.

При рассмотрении понятия  «право собственности на землю» в  качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов.

1. Объект права собственности  на землю- часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю. Нельзя считать объектом права собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2. Субъекты права собственности  на землю - это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного, участка.

Закон выделяет следующие  основные группы субъектов:

а) государство в лице Российской Федерации и субъектов РФ. Государственная  собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные  земли) и собственность субъектов

РФ. Конкретные виды государственной  собственности на землю могут  устанавливаться наряду с Российской Федерацией также законодательством  субъектов РФ.

Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости исполнительными  органами субъектов РФ и органами местного самоуправления;

б) муниципальные образования, которые принимают участие в  регулировании земельных отношений  на своих территориях (в организации  ведения кадастра и землеустройства, в. определении правового статуса  тех или иных земель, в регистрации  прав на земельные участки, в организации  охранительных мероприятий и  т.п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в  собственности, хозяйственном ведении  или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим  обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные  права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) физические лица - граждане Российской Федерации, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся  на территории РФ.

Согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные  граждане, иностранные юридические  лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками  на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  Законом РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О государственной  границе Российской Федерации» , в иных особых территориях в соответствии с федеральными законами.

3. Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Право владения землей - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или  определенной частью земельного фонда  России. Владеть землей может и  несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом. Правомочия владения землей реализуются, не только путем отвода участка в натуре, на местности, но и в соответствующей земельноустроительной документации.

С правомочием владения тесно  связано другое правомочие - пользование. Право пользования землей - допустимая законом возможность хозяйственной  эксплуатации земли, извлечения из нее  полезных свойств и получения  доходов от ее использования. Но не исключены, случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования  землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Так, государство предоставляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования реализуется  в двух формах: возможности определенной деятельности собственника на земельном  участке и способах, которыми допустимо  реализовать это право собственника. Общее правило - рациональная организация  земель, защита земель от процессов  разрушения.

Право распоряжения землей - допустимая законом возможность  определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности  на землю и имеющие специфические  особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

Применение земельного законодательства служит формой государственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений  основывается на общественном осознании  социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей  интенсификации современного использования  земли, порождающей отрицательные  экологические последствия.

Государственное регулирование  земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности  на землю, в различных модификациях характерно для всех современных  зарубежных государств. Причем, чем  более развито государство, тем  более, жестко осуществляется регулирование  частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо выделить несколько  основных целей, которые преследует государство при регулировании  отношений собственности на землю  России:

-предотвращение создания  крупных земельных латифундий;

-обеспечение экологических  требований при хозяйственном  использовании земли;

-обеспечение целевого  использования земельных участков  в зависимости от качественных  характеристик, определяемых в  соответствии с земельным кадастром;

-регулирование формирования  рынка земли с целью предотвращения  спекуляции земельными участками. 

Право собственности как  юридический факт можно рассматривать  в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.

Право собственности как  правообразующее начало представляет собой основание возникновения  земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка  возникают правоотношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т.п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в земельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т.д.

Право собственности как  правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности как  правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше.

Например, как отмечалось выше, на проданном земельном участке  проезд может быть разрешен собственником  путем установления сервитута.