Право государственой собственности на землю

С развитием права государственной собственности связывается сложная проблема ее разграничения на право федеральной и право субъектной собственности. Проблема вызвана недостаточно ясно выраженной позицией государства относительно того, каким образом осуществить разграничение.

Используются два юридически несогласованных подхода.

С одной стороны, предусматривается проведение жесткого разграничения права государственной собственности физически, по объектам, и юридически.

С другой, разграничение права государственной собственности одновременно предусматривается путем разграничения предметов ведения и полномочий по управлению земельными правоотношениями между государственными и субъектными органами государственной власти без физического разграничения самих земель и соответствующего закрепления самостоятельных прав собственности РФ и субъектов РФ.

Особенностью государственной собственности на землю является то, что нормы о множественности ее субъектов пока еще в полной мере не реализованы. В настоящее время федеральными законами установлена только федеральная собственность на землю. Что касается собственности субъектов Российской Федерации, то федеральные законы лишь предусматривают необходимость ее выделения. Иными словами в данное время государственная собственность на землю разделяется на две части, то есть на федеральную собственность и не разграниченную государственную собственность.

Федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации на землю посвящены статьи 17 и 18 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно части второй пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В некоторых субъектах Российской Федерации (например, в городе федерального значения Москве) права собственника на землю, находящуюся в не разграниченной государственной собственности, осуществляют органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из решений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что порядок отнесения земли и других природных ресурсов к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации должен решаться в федеральных законах. Конституционный Суд Российской Федерации специально подчеркнул, что Конституция Российской Федерации не предопределяет обязательной передачи всех природных ресурсов в собственность субъектов Российской Федерации и не предоставляет им полномочий по разграничению собственности на эти ресурсы.

В то же время Конституционный Суд Российской Федерации предписывает при решении вопросов разграничения государственной собственности на природные ресурсы обеспечивать учет и согласование интересов Российской Федерации и ее субъектов.

В соответствии с федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» во втором полугодии 2002 года в области начата работа по разграничению государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность области и муниципальную собственность.

К собственности области будут отнесены земли фонда перераспределения, земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности области, в также ранее приватизированные предприятия, находящиеся в собственности области, земельные участки, на которых расположены государственные унитарные предприятия, государственные учреждения, созданные органами государственной власти области и т.д.

Все земли на территории муниципальных образований, кроме земель частной собственности, земель, отнесенных к федеральной собственности и к собственности области, будут переданы в муниципальную собственность.

На каждый земельный участок, включенный в перечень, формируется дело с необходимыми документами, которые подтверждают основания для включения его в этот перечень. Кроме этого необходима кадастровая карта (план) земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет. Перечень земельных участков, предлагаемых к отнесению к муниципальной собственности, направляется на согласование в департамент имущества и земельных отношений администрации области, который он затем направляет также в Федеральное Агентство по управлению Федеральным имуществом Российской Федерации.

В дальнейшем Федеральное Агентство по управлению Федеральным имуществом Российской Федерации направляет для согласования субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям перечни земельных участков, для отнесения их в собственность субъекта Российской Федерации, в муниципальную собственность. Согласованные перечни направляются в Федеральное Агентство по управлению Федеральным имуществом Российской Федерации для утверждения их Правительством Российской Федерации отдельно по землям собственности области и муниципальной собственности.

В случае разногласий создается согласительная комиссия, если она не приходит к согласию, дело рассматривает суд.

Работа по разграничению государственной собственности на землю потребует немало времени, значительных средств из федерального, областного и муниципальных бюджетов.

И здесь самое активное участие должны проявить органы местного самоуправления муниципальных образований, т.к. они заинтересованы получить в распоряжение как можно больше земель, как одного из источников доходов их бюджетов.

Муниципальная собственность на землю - это собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Они определяются методом “вычитания” федеральных земель, земель субъекта Российской Федерации и частных земель.

В первую очередь это земли, занятые муниципальными объектами (школами, больницами, предприятиями общепита, домами культуры, детскими учреждениями, муниципальным жильем).

Далее, на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования. Это - дороги, улицы, скверы, насаждения, парки, площади, пляжи, кладбища.

В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

Все муниципальные земли также проходят государственную регистрацию. От имени муниципальных образований их органы местного самоуправления (муниципальные органы) осуществляют права владения, пользования и распоряжения муниципальными землями. Государственными и частными землями они не вправе распоряжаться. Они вправе проводить объединения, обмен, перераспределение муниципальных земель между муниципальными образованиями. Это может производиться на основании договора между ними по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Помимо этого они выполняют и публичные функции как органы публичной власти.

Право муниципальной собственности на землю - это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. Согласно ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления.

Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность.

В настоящее время наиболее вероятны два способа возникновения права муниципальной собственности на земельные участки:

- разграничение государственной  собственности на землю;

- приобретение органами  местного самоуправления земельных  участков у граждан и юридических  лиц.

В отличие от государственной, муниципальная собственность не делится на виды. Она едина.

Основное назначение муниципальных земель - обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунктов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования.

Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться не только в государственной и частной, но и в муниципальной форме собственности.

В заключение следует отметить, что в настоящее время осуществляется подготовка проектов федеральных законов, в которых предполагается существенно изменить правовое регулирование вопросов, касающихся права государственной и муниципальной собственности на землю.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц.

Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.

Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не допускается строительство, каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф [8, ст. 33]

На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов.

В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.

Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов [8, ст. 57].