Определение рыночной стоимости. Основы теории стоимости денег во времени

Таблица 1 - Характеристика местоположения объекта оценки

Таблица 2 -  Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный жилой дом
Серия здания	Обычная
Год постройки	1988 год
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перекрытий	ж/бетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Лифт, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, домофон
Организованная стоянка  личного а/т или подземный гараж	есть в наличии стоянка
Количество этажей в здании	10
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

 

 Таблица 3 - Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	9/10
Площадь, кв. м: общая / жилая	62,6/38,63
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 комнаты площадью: 9 кв. м.; 17,3 кв. м; 12 кв. м.
Площадь кухни, кв. м	9
Планировка комнат	Смежно - изолированные,
Санузел	Раздельный
Высота потолков, м	2,20
Вспомогательные и подсобные  помещения	Кухня, кладовая
Лоджия (балкон), кв. м	Балкон – 3
Ориентир на стороны света	Запад, восток
Вид из окон	Во двор, на проезжую часть
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ-антенна, интернет, радио.
Освещенность	100 %
Дополнительные  системы безопасности	Металлическая дверь и  домофон в подъезде, металлическая  дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Данные о перепланировке	Не проводилась. Стандартная  типовая планировка
Состояние внутренней отделки	Полы – линолеум.  Комнаты  и кухня: стены оклеены обоями, потолки побелены и оклеены плиткой. В сан. узле - плитка. Коридор стены  оклеены обоями,  потолок побелен.
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне – газовая.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.13 Определение рыночной  стоимости квартиры

 

2.13.1 Затратный подход

 

Затратный подход – это  способ оценки недвижимости, основанный на учете издержек на его функционирование и  восстановление.

Основные этапы подхода

- расчет восстановительной  стоимости

- расчет полной восстановительной  стоимости

- установление величины  накопленного износа

- оценка рыночной стоимости

- расчет итоговой стоимости  объекта оценки 

 

2.13.2  Расчет восстановительной  стоимости

 

Основой затратного подхода  является восстановительная стоимость.  Восстановительная стоимость – это стоимость строительства оцениваемого объекта по точной копии: по такому же проекту, с использованием таких же архитектурно – планировочных решений, строительных конструкций, материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ, структуры технологического процесса, при соблюдении тех же строительных стандартов. Восстановительная стоимость - та же самая первоначальная стоимость, но на определенную дату оценки

Для расчета восстановительной  стоимости необходимо определить усредненную  стоимость одного квадратного метра  жилой площади по городу Кургану. Объекты недвижимости с разной площадью, порядок расчета представлен  в таблице 4.

 

 

Таблица 4 – Расчет усредненной  стоимости 1 кв. м. жилой площади в  г. Кургане

№  п/п	Площадь, кв. м	Цена, тыс. руб.
1	30	1 250
2	29	1 300
3	46	1 370
4	36	1 600
5	64	2 500
6	61	2 600
7	35	1 000
8	31	1 300
9	40	1 100
10	51	1 300
11	43	1 380
12	47	1 400
13	57	1 800
14	64	1 870
15	59	1 900
16	63	1 950
17	62	2 050
18	24	850
19	18	1 050
20	36	1 200
21	33	1 270
22	62	2 900
23	30	1 300
24	42	1 325
25	43	1 400
26	54	1 600
27	33	1 700
28	51	1 750
29	46	2 100
30	63	3 000
Итого	1 353	49 115

 

1. Усредненная стоимость  = ∑ Цена/∑Площадь

Усредненная стоимость = 49115000/1353 = 36300 руб.

2. Рассчитать коэффициент  понижения или повышения стоимости,  для этого использовать данные  справочника (Приложение).

 

 

Таблица 5 - Расчет поправочного коэффициента

 

№ п/п	Наименование коэффициента	Справочно	Фактически	Разница (справочно-факт)
1	Патогенная зона	0,95	1,1	0,15
2	Социальная инфраструктура	0,95	0,95	0
3	Удаленность от центра	0,98	0,98	0
4	Транспортная доступность	1	1	0
5	Расстояние до остановки	0,984	1	0,016
6	Экологическая обстановка	0,95	1	0,05
7	Близость опорного пункта милиции	0,95	1	0,05
8	Шумовой мешок	0,95	1,01	0,06
9	Ориентир на стороны света	1	1,01	0,01
10	Год постройки	0,83	0,83	0
11	Материал стен	0,9	1	0,1
12	Серия дома	0,95	1	0,05
13	Отопление	0,95	1	0,05
14	Водоснабжение	0,95	1	0,05
15	Горячее водоснабжение	1	1,06	0,06
16	Канализация	0,9	1	0,1
17	Газ	0,9	1	0,1
18	Этаж	0,85	0,92	0,07
19	Планировка комнат	0,97	1,04	0,07
20	Высота потолка	0,97	0,97	0
21	Площадь кухни	0,95	1	0,05
22	Сан. узел	0,98	1,01	0,03
23	Ванная	1	1,01	0,01
24	Балкон или лоджия	0,97	1,01	0,04
25	Входные двери	0,95	1,02	0,07
26	Вспомогательные помещения	1	1,01	0,01
27	Освещенность	0,9	1	0,1
28	Наличие телефона	1	1,01	0,01
29	Окна выходят	0,95	1,01	0,06
30	Полы	1	1,01	0,01
31	Состояние квартиры	0,9	1	0,01
32	Престижность	0,9	1	0,1
Итог		30,384	31,96	1,486

 

 

1) Для расчета восстановительной стоимости (ВС) необходимо:

ВС = Усредненная стоимость 1 кв. м.* Разница коэффициентов

ВС = 36300 руб./кв. м. * 1,486 = 53 941,8 руб.

2)  Для определения расчетной стоимости (РС) квартиры необходимо:

РС = ВС* общая площадь  квартиры

РС = 53 941,8 руб. * 62,6 кв. м. = 3 376 756,7 руб.

Полученная расчетная  стоимость является скорректированной  стоимостью квартиры общей площадью 62,6 кв. м. Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры составляет 53 941,8 руб.

 

2.13.3 Определение величины  накопленного износа

 

Для определения физического  износа используется: нормативный, стоимостной, метод срока жизни. В курсовой работе будет применяться  нормативный  метод.

Величина накопленного физического  износа определяется на основе:

- анализа технического  состояния конструкций жилого  здания

- анализа технического  состояния объекта

- правил оценки физического  износа жилых зданий ВСН 53-86 (р)

- на основании проведенного  осмотра

Для определения физического  износа необходимо составить таблицу.

 

Таблица 6 – Расчет физического  износа

 

№ п./п.	Наименование элемента	Удельный вес   (1)	% износа     (2)	Коэффициент     (3)	Срок полезного использования (СПИ)
1	Фундамент	8	40	320	60
2	Стены и перегородки	27	48	1296	50
3	Перекрытия	15	30	450	80
4	Крыши	1	30	30	80
5	Полы	5	240	1200	10
6	Проемы	10	60	600	40
7	Отделочные работы	9	60	540	40
8	Внутренняя сантехника	18	60	1080	40

 

1) Для определения процента  износа элемента необходимо:

% износа = Хронологический  возраст квартиры/ физическую жизнь  (СПИ)*100 %. Возраст квартиры 24 года, тогда  % износа фундамента составит 24/60*100% = 40

2) Для того чтобы рассчитать  Коэффициент (К) или износ элемента  во всем объекте необходимо:

К = Удельный вес элемента (1)*% износа (2)

3) Для того чтобы рассчитать  физический износ квартиры необходимо  найти сумму коэффициентов и  разделить ее на 100., т. е .

Износ квартиры = ∑ К/100 %.,

∑ К  = 5516.  Износ квартиры = 5516/100% = 55,16 %

4) С учетом накопленного  физического износа стоимость  1 кв. м. объекта оценки составит:

Скорректированная стоимость 1 кв. м. квартиры*(1-% износа/100 %)

53 941, 8 руб. * (1 – 55,16/100 %) = 24273,8 руб.

5) стоимость квартиры  с учетом физического износа  составит:

Площадь квартиры* стоимость 1 кв. м. объекта оценки составит с  учетом износа

62,6 кв. м.* 24273,8 руб. = 1519539,9 руб.  с учетом округления 1 520 000 руб.

Вывод, стоимость квартиры, рассчитанная с применением затратного подхода составили 1 520 000   руб. (Один миллион пятьсот двадцать тысяч рублей).

2.13.4 Сравнительный подход

 

Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты  следующие шаги:

1) Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2) Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3) Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4) Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5) Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

         Для проведения оценки оценщик  использует информацию базы данных, сформированной по объявлениям,  опубликованным в прессе. В качестве  аналогов отбираются трехкомнатные  квартиры, выставленные для продажи в период проведения оценки.

        При  расчете стоимости оцениваемого  объекта проводиnся анализ характеристик аналогов и оцениваемого объекта, определялась величина поправочных коэффициентов, характеризующих степень отклонения аналогов от оцениваемого объекта.