Определение рыночной стоимости. Основы теории стоимости денег во времени

При начислении сложного процента находят будущую стоимость путем  умножения текущей стоимости  на (1 + ставка процента) столько раз, на сколько лет делается расчет:

FV = PV (1+ r)n

где FV– будущая стоимость; PV– текущая стоимость; r – ставка процента; п – число лет.

Предположим, что нужно  определить, каков должен быть первоначальный вклад, чтобы к концу третьего года он составил 1 руб. 33 коп. исходя из ставки процента 10% в год. Этот неизвестный  нам вклад называется текущей  стоимостью будущей стоимости в 1 руб. 33 коп. Процесс определения  этой текущей стоимости, обратный начислению сложного процента, и будет дисконтированием.

Все денежные потоки современных  предприятий рассматриваются в  разрезе трех видов деятельности: основная деятельность предприятия (она  может также называться операционной или производственной деятельностью), инвестиционная деятельность и финансовая деятельность.

Потоки денежных средств  предприятия по основной деятельности представляют собой поступления  и использования денежных средств, обеспечивающие выполнение функций  предприятия в соответствии с  основным видом деятельности (производство, торговля, услуги, и т.д.). Так как  основная деятельность предприятия  является главным источником прибыли, то, само собой, она должна являться и основным источником поступления  на предприятие денежных средств. Главное  поступление денежных средств на предприятие - это денежная выручка от реализации товарно-материальных ценностей (работ, услуг). Если поступление денежных средств в качестве выручки от реализации не является превалирующим в приходном денежном потоке, то, возможно, следует задуматься о том, какой же вид деятельности предприятия следует считать основным.

Среди прочих приходных денежных потоков по основному виду деятельности можно выделить следующие: погашение  дебиторской задолженности в  денежной форме, выручка от продажи  товарно-материальных ценностей, полученных по бартеру, полученные от покупателей  и заказчиков авансы, и др.

Главное направление расходования денежных средств любого предприятия  по основному виду деятельности - это оплата поставщикам и подрядчикам за приобретенные у них товарно-материальные ценности (работы, услуги). Это неудивительно: ведь без сырья и материалов, а иногда - и без покупных полуфабрикатов в принципе невозможно осуществление процесса производства. То же самое касается торговли: чтобы что-то продать, нужно вначале это «что-то» купить.

Предприятия, выполняющие  работы и оказывающие услуги, приобретают  у поставщиков оборудование, расходные  материалы, инструмент, и т.д.

Среди прочих расходных денежных потоков по основному виду деятельности можно выделить следующие: выплата  заработной платы работникам предприятия, платежи в бюджет и внебюджетные фонды, отчисления на социальную сферу, уплата процентов за пользование  кредитными средствами, и др.

Что касается денежных потоков  по инвестиционной деятельности предприятия, то они представляют собой поступление  и расходование денежных средств, связанных  с приобретением либо продажей долгосрочных активов предприятия, а также  с доходами от сделанных ранее  инвестиций. Следует отметить, что, поскольку при успешном течении  бизнеса предприятие стремится  к расширению и модернизации производственных мощностей, то ведение инвестиционной деятельности может привести (и, как  правило, приводит) к временному оттоку денежных средств предприятия.

Основной приходный денежный поток по данному виду деятельности - это поступление денежных средств от реализации основных средств и нематериальных активов. Хотя в большинстве случаев такие операции осуществляются не очень часто, поступление по ним денежных средств бывает довольно значительным. Среди прочих приходных денежных потоков можно отметить дивиденды, проценты и иные доходы от долгосрочных финансовых вложений предприятия, возврат основных сумм финансовых вложений, и др.

2. Отчет № 003

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ квартиры

Местоположение  объекта оценки: г. Курган, 3 м - он, дом 21, квартира 76.

Заказчик: Конищева Ксенья Алексеевна. Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана зарегистрирован г. Курган 3 м - он, дом 21, квартира 76.

Исполнитель: независимый оценщик, Прокопьева Ольга Юрьевна

г. Курган,2013

2. 1 Сопроводительное письмо

Уважаемая, Конищева Ксенья Алексеевна!

 

         В соответствии с договором  № 018 от 22 марта 2012 года проведена  оценка рыночной стоимости квартиры  общей площадью 62,6 кв.м., расположенная  по адресу: г. Курган, 3 м-он, дом  21, квартира 76. Оценка проведена по  состоянию на 12 апреля 2012 года.

         Анализ информации, собранной в  период проведения оценки показал,  что рыночная стоимость квартиры  составляет 1 941 600 рублей (один миллион девятьсот сорок одна тысяча шестьсот рублей).

          Выводы, содержащиеся в настоящем  отчете, основаны на опыте и  профессиональных знаниях оценщика, а так же на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета.

          Отчет составлен в соответствии  с ФЗ «Об оценочной деятельности»  от 29.07.1998 г. № 135 и Постановлением  Правительства РФ от 6 июля 2001 г.  № 519 «Об утверждении стандартов  оценки».

 

2.2  Допущения и ограничивающие  условия

 

1) Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2) В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3) Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4) При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5) Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6) Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7) Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Задание на оценку

 

Заказчик	Конищева Ксенья Алексеевна Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана,  зарегистрирован  г. Курган 3 м – он, дом 21, квартира 76.
Исполнитель	Прокопьева Ольга Юрьевна паспорт 3715 № 125403, выдан 17.07 2010 г. УВД г. Кургана, зарегистрирован г. Курган 3 м – он, дом 24, квартира 67.
Основание проведения оценки	Договор № 018 от 22.03.2012 г.
Объект оценки	Трехкомнатная квартира общей  площадью 62,6 кв.м.
Местоположение объекта  оценки	г. Курган 3 м – он, дом 24, квартира 67.
Собственник объекта оценки	Конищева Ксенья Алексеевна Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана,  зарегистрирован  г. Курган 3 м – он, дом 21, квартира 76.
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости  объекта оценки
Дата осмотра объекта	22.03.2012 года
Дата проведения оценки	22.03.2012 года
Дата составления отчета	12.04.2012 года

 

2.4 Применяемые стандарты

 

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности (в ред. Постановления  Правительства РФ от 14.12.2006 N 767).

1) Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения  уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик  обязан использовать вид стоимости  объекта оценки, указанный в соответствующем  определении или решении.

2) При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

3) Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4) Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком - стоимость объекта  оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует  дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании -стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

д) инвестиционная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения -стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с  учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

и) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной  в настоящих стандартах оценки.

 

2.5 Сертификат качества оценки

 

Подписавший отчет оценщик  удостоверяет свидетельством о членстве в саморегулируемой организации  оценщиков, что в соответствии с  имеющимися у него данными:

1) Факты, изложенные в отчете верны и соответствуют действительности;

2) Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах допущений и ограничительных условий, являющихся частью настоящего отчета;

3) Оценщик не ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует не предвзято и без предубеждений по отношению к заказчику;

4) Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости объекта, а также событий, которые могут наступать в результате использования заказчиком выводов и заключений, содержащихся в отчете;

Оценщик действовал как независимый  исполнитель. Он не имеет заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует  непредвзято, без предупреждения. Оценщик имеет сертификат (Приложение 3):

- выдан общероссийской  общественной организацией «Российское  общество оценщиков»;

- выдан 4 октября 2010 года;

- выдан на срок 3 года;

- свидетельство № 0010838.

 

2.6 Процедура оценки

 

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или другой стоимости

 Основные этапы оценки:

1) Заключение с заказчиком договора об оценке;

2) Изучение объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) Сбор документов и информации, необходимых для выполнения расчетов;

4) Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

5) Анализ информации, предоставленной заказчиком;