Оценка стоимости земельного участка

1.Категории земель.

Под целевым назначением  земель понимаются установленные законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в  соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного  назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны  и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного  фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и  иного специального назначения относятся  земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном  порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для  выполнения ими хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки  и т.п.).

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями  и организациями для нужд сельскохозяйственного  производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского  хозяйства.

Категория земель устанавливается  на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок  проведения зонирования земель устанавливаются  федеральными законами.

1.1.Форма собственности

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в  собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной  собственности на землю на федеральную  собственность, собственность субъектов  РФ и собственность муниципальных  образований предусмотрено в  Федеральном законе «О разграничении  государственной собственности  на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности  находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением  земель, находящихся в государственной  собственности и переданных в  частную собственность. Предприятия (юридические лица) в настоящее  время имеют земельные участки  на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности  предприятий на земельные участки  включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом и договорами. Иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных особо установленных территориях  РФ (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Право частной собственности  юридических лиц на земельные  участки возникает в результате приватизации государственных или  муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также  в результате внесения участка в  уставный (паевой) капитал юридического лица. Гражданский оборот земельных  участков под приватизированными предприятиями  регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в  действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка  в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной  стоимости земельного участка. 

Наряду с правом частной  собственности на рынке земли  необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты. Право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком  предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

-свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

-от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

-до 500 тыс. человек, а  также за пределами черты поселений  — от 3 до 10 ставок земельного  налога (Закон «О введении в  действие Земельного кодекса  Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка  означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка  может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная  стоимость права долгосрочной или  краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование  земельного участка  представляет собой  эксплуатацию земельного участка с  учетом его целевого назначения, имеющихся  ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

- запретом на изменение  целевого назначения земельного  участка;

- запрещением способов  использования земельного участка,  которые ведут к ухудшению  окружающей природной среды, деградации  земли и снижению плодородия  почв;

-требованиями к плотности,  высоте и глубине застройки  в соответствии с градостроительной  документацией и строительными  нормами и правилами;

-запретом на размещение  социально-культурных, коммунально-бытовых,  промышленных и иных зданий, строений  и сооружений в пределах соответствующей  зоны или земельного участка;

-запретом на продажу,  сдачу в аренду или субаренду;

-запретом на изменение  внешнего вида недвижимости;

-условием начать и  завершить застройку в течение  установленных сроков;

-иными требованиями, установленными  федеральными законами, законами  и иными нормативными правовыми  актами субъектов РФ и нормативными  правовыми актами органов местного  самоуправления.

Разрешенное использование  земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также  при предоставлении конкретных земельных  участков и указывается в следующих  документах:

 · в постановлениях  органов исполнительной власти  и в решениях органов местного  самоуправления о предоставлении  земельных участков или об  установлении особых правовых  режимов использования земель;

-в свидетельствах, договорах  и иных документах, удостоверяющих  права на землю;

-в документах государственного  земельного кадастра;

-в документах государственной  регистрации.

Сервитут на земельный  участок означает право ограниченного  пользования одним или несколькими  соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Сервитуты могут устанавливаться  по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в  порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество.

1.2.Кадастровая и единичная оценка земли

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель  кадастровой оценки — одновременное определение  кадастровой стоимости всех земельных  участков в границах административно-территориальных  образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной  кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Цель  единичной оценки — определение рыночной специальной  стоимости единичного земельного участка  на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам  оценки.

 Кадастровая и единичная  оценки земли проводятся на  основе комплексного применения  трех подходов: доходного, сравнительного  и затратного (техника остатка  для земли). Итоговая величина  оценочной стоимости земельного  участка выводится исходя из  результатов, полученных при различных  подходах. При сравнении этих  результатов предпочтение целесообразно  отдавать оценкам, базирующимся  на более полной и достоверной  информации.

2 . Методы  оценки стоимости земельных участков

2.1 Доходный  подход  оценки земли

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса  охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов. В основе доходного подхода  лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования  и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость  земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта  бизнеса в целом, т.е. способности  приносить доход в будущем  на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка  представляет собой сумму приведенных  к дате оценки ожидаемых будущих  рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной  ренты), метод остатка и метод  предполагаемого использования.

2.2. Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов  основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или  для сельскохозяйственных земель —  умножением на срок капитализации. При  этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости  или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью  доходного подхода сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс  продажных цен и доходов среди  аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации  доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли  методом капитализации доходов  основаны на использовании следующей  формулы: