Оценка рыночной стоимости спортивного корпуса санатория с земельным участком

Введение

Становление в России рыночных отношений обусловило  возникновение  новых процессов в общественной экономической жизни.

Прошедшая приватизация и  акционирование государственной собственности  явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов  рыночной экономики. Как следствие  этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля–продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни.

Приобретение реального  объекта может преследовать двоякую  цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п.

 Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Сейчас загородная недвижимость является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости. Спрос на недвижимость постоянно растет и уже давно превышает количество предложений. Это, безусловно, оказало влияние на то, что цены на загородную недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости  зданий отдыха, дач, участков, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Нежилые дома, коттеджи и здания отдыха могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей  цели исследовать основные теоретические  и практические аспекты оценки стоимости здания спортивного корпуса санатория с земельным участком. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

- изложить теоретические основы оценки стоимости недвижимости;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере спортивного корпуса санатория с земельным участком;

- проанализировать экономическую ситуацию в городе, отрасли, регионе, тенденции развития рынка продаж, к которому принадлежит оцениваемый объект;

- практически применить  методику оценки недвижимости  на примере спортивного корпуса  санатория с земельным участком, в рамках доходного, сравнительного  и затратного подходов;

- согласовать результаты, полученные в рамках каждого   подхода и  вывести итоговое  значение рыночной стоимости  объекта оценки;

- обобщить полученный  материал в данной работе и  сделать выводы.

Объектом исследования представленной курсовой работы является рыночная стоимость объекта недвижимости на примере здания спортивного корпуса санатория с земельным участком, находящийся по адресу: г. Владимир ул. Пригородная д.21А.

Предметом исследования работы - рыночная оценка стоимости объекта недвижимости.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру представленной работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из двух разделов, заключения и списка литературы. В первом разделе рассматриваются особенности оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости и проводится согласование результатов оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1. Особенности  оценки недвижимости

1.1. Договор как правовая  форма сделок с недвижимыми  вещами

Реализация экономических  отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в  форме договора – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок.

Договор имеет  два значения:

1)  Юридический факт, порождающий права и обязанности;

2)  Само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности

В зависимости  от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым  комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной  связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Функции договора на рынке недвижимости:

Общие:

-  Инициативная

-  Координационная

-  Гарантийная

-  Защитная

-  Волеизъявления

-  Информационная

-  Обеспечение свободы предпринимательства

-  Критерия оценки управления недвижимостью

Специфические:

-  Реализация предпринимательского проекта

-  Получения налоговых и амортизационных льгот

-  Закрепления отношений сторон и действий сторон

-  Осуществления на недвижимое имущество

-  Введения санкций, предусмотренных сторонами и законом

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого  имущества, необходимо руководствоваться  общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной  ответственности выполнения.

Большое юридическое  значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки: правоспособность и  дееспособность участников сделки (ст. 17, 18, 35 ГК РФ);,

- форма сделки (ст.158 ГК РФ)

- применение законов  и норм других государств –  именно по месту подписания  устанавливается применяемое в  сделке право, если в тексте  нет ссылки на законодательство  конкретной страны.

Заключать договоры на основании Устава без доверенности могут руководители организации. Все  другие лица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действовать на основании выданной доверенности.

Все разнообразие условий, включаемых в различные  договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные: участники  отношений – заявление одной  из сторон о включении определенных условий; предмет договора - особенности договора определенного вида недвижимости и вида сделки; цена договора; время, способ и место исполнения;

Случайные: обычная  идентификация объекта; целевое  использование недвижимости (земель, жилья и др.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.

Субъекты сделки сами свободно ставят условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых  отступать нельзя.

Статьи ГК РФ, регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной, диспозитивная норма применяется лишь постольку, поскольку соглашение либо вообще сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить его применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Существенным  условием любой сделки с недвижимость является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи недвижимости считается  согласованным сторонами, если в  нем имеются данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества.

               Срок исполнения договора. По общему правилу - в день, указанный в договоре, либо в период времени, указанный в договоре. В случае, если из договора невозможно определить срок исполнения обязательств, обязанность должна быть исполнена в разумный срок после возникновения обязательства по договору.

Согласно статье 401 ГК РФ «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором». По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном  нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами  или договором.

Итак, договор  может изменяться и расторгаться только по взаимному соглашению сторон, если в самом договоре не предусмотрено  иное. Одностороннее изменение договора, по общему правилу, не допускается и  одностороннее расторжение договора не допускается.

Для того чтобы  оценить рыночной стоимостью объект, между оценщиком и заказчиком заключается обязательный договор на проведение оценки. Данные содержащиеся в договоре должны соответствовать требованиям установленным ст.10 Федерального закона от 27 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор должен содержать:

- описание объекта  оценки;

- вид стоимости  имущества (способ оценки);

- размер денежного  вознаграждения за проведение  оценки;

- место нахождение и наименование организации которая проводит эту оценку;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с законом;

- сведения об  оценщике;

- указания на  размер, порядок и основания наступления  гражданской ответственности;

- указания на  стандарты, которые будут применяться  при проведении оценки.

Заказчиками оценки могут  выступать собственники имущества, лица, законно пользующиеся данным имуществом или лица, действующие  от лица собственника по доверенности.

1.2. Обзор рынка 

В городе Владимире имеются  многочисленные предложения о продаже  объектов недвижимости различного назначения.

Торговля ведется как  через риэлтерские агентства  города, так и через средства массовой информации.

Цена предложения находится  в интервале от 16 000 руб. до  135 000 руб. за 1 кв.м. Цена предложения зависит от близости к основным транспортным магистралям, наличия и состояния подъезда к объектам недвижимости, наличия инженерного обеспечения (водопровод, электричество (в т.ч. мощность), канализация, теплоснабжение, газоснабжение), физического состояния.

Существенным фактором, увеличивающим  стоимость выставленной на продажу  недвижимости является наличие современных  архитектурно-планировочных решений, позволяющих разделить объект недвижимости на отдельные помещения (корпусы) и реализовать их различным собственникам. Многоэтажные нежилые здания, реализуемые единым лотом, как правило, существенно дешевле аналогичной недвижимости, реализуемой по частям, вследствие возникающих затруднений с поиском инвестора.

Помещения, расположенные  на втором, подвальном и мансардном этажах, реализуются со скидкой. Величина скидки может достигать 30% стоимости  недвижимости, расположенной на 1 этаже  этого же здания.

Цена предложения подвержена торговой скидке от 10% до 15%.

Свободные земельные участки  предлагаются для продажи, как частными владельцами, так и администрацией города Владимир в аренду и в собственность  с проведением торгов. Цена предложения 1 кв.м. площади земельных участков в городе Владимир колеблется в интервале от 500 руб. до 20 000 руб. за 1 кв.м. в зависимости от местонахождения, площади, целевого назначения, наличия коммуникаций и подъездных путей.