Контрольная работа по "Земельному праву"

 Особенности аренды земельного участка

Аренда - это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и  арендодателем. 
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю. 
Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, у которого земельный участок находится на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования с согласия собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 
При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду. От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. Поскольку земля может находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы управления. 
По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее земельной правоспособностью. 
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане. 
При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется, т.е. арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается с момента его государственной регистрации. Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Если договор не перезаключается с тем же арендатором, то с истечением этого срока прекращаются обязательства по договору: земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается. 
Однако арендные отношения могут заканчиваться и досрочно.

Основаниями прекращения права аренды являются: 
- взаимное волеизъявление сторон; 
- судебное решение в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды; 
- случаи, предусмотренные общими основаниями прекращения прав на землю. 
Арендатор вправе заложить право аренды.

 Помимо рассмотренных выше сделок купли-продажи и аренды земельных участков, в практике земельных отношений нашли распространение сделки дарения, мены, ренты, наследования, доверительного управления, залога (ипотеки) земельных участков.

 
2. Каким принципом следует руководствоваться  при разграничении норм гражданского  и земельного права при регулировании  сделок с земельными участками?  Проиллюстрируйте действие этого  принципа на примере отдельных  норм гражданского и земельного  законодательства

В связи с приданием земле  двойственного значения – как  природного объекта и природного ресурса, с одной стороны, и недвижимого  имущества – с другой, соответственно изменилось и содержание земельных  отношений, и, как следствие этого, возникла и определенная специфика  их правового регулирования. Земельные  отношения стали предметом правового  регулирования одновременно земельного и гражданского законодательства. Разграничительный  ориентир между ними установлен ст. 3 Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 1 статьи 3 ЗК РФ земельным законодательством  регулируются те земельные отношения, которые связаны с использованием и охраной земель как основы жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории. Именно эти отношения закон относит  к земельным.

В то же время п. 3 ст. 3 ЗК РФ установил, что имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также отношения  по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным  или иным специальным законодательством.

Таким образом, все общественные отношения  по поводу земли закон четко разграничил  на земельные (по поводу использования  и охраны земель) и имущественные (по поводу владения, пользования и  распоряжения земельными участками  и совершения сделок с ними).

Однако в правоприменительной  практике все оказалось значительно  сложнее. Во-первых, отношения собственности  на землю, т.е. по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, как и по совершению сделок с ними, наряду с нормами гражданского законодательства в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства.

Так, например, вопросы приватизации земель, установления условий пользования, ограничений и запретов, не говоря уже об обороте земель, особенно сельскохозяйственных, во многом регулируются нормами земельного законодательства.

Во-вторых, земля как объект недвижимого  имущества является основой жизни  и деятельности человека и обладает установленным законом приоритетом  охраны как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в  сельском хозяйстве перед использованием ее в качестве недвижимого имущества (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

И наконец, в-третьих, законодательно установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных  с ними объектов (зданий, строений, сооружений), согласно которому все указанные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Указанные выше обстоятельства ставят земельный участок как объект отношений в особый режим охраны и целевого рационального использования, который обеспечивается нормами  земельного законодательства даже в  тех случаях, когда эти отношения  имеют имущественный характер. Примеров этому много. Наиболее заметным из них  является Федеральный закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения, который определяет и условия  приватизации этих земель, и ограничения  по их обороту, и особенности их использования.

В силу того что эти отношения  в значительной степени регулируются нормами земельного законодательства, естественно считать их земельными. В то же время их нельзя не отнести  к гражданским отношениям, поскольку  они имеют имущественный характер, а объектом их является земля как  недвижимое имущество.

Такая двойственность данной группы земельных отношений еще более  усиливается, когда речь заходит  о взаимосвязи и взаимозависимости  правового и хозяйственно-экономического положения земельных участков с расположенными на них и прочно связанными с ними иными объектами недвижимости, например зданиями, строениями, сооружениями, водными объектами и т.п. Здесь оборот земельных участков совмещается с оборотом упомянутых иных объектов недвижимости в рамках единых действий.

При совершении гражданско-правовых сделок земельный участок и расположенные  на нем и прочно связанные с  ним иные объекты недвижимости в  тех случаях, когда они принадлежат  одному лицу, выступают в виде единого  земельно-имущественного комплекса, являющегося  и единым объектом отношений. Земельно-имущественный  комплекс является объектом гражданско-правовых отношений, поскольку составляющие его элементы (земельный участок  и прочно связанные с ним другие объекты недвижимого имущества) представляют собой объекты имущества. В то же время эти отношения  нельзя не назвать земельными по причинам, которые были изложены выше. Из всего  сказанного выше следует, что гражданско-правовые отношения, объектом которых является земельный участок в любой  форме, т.е. в комплексе с иным имуществом или вне его, правомерно считать земельно-имущественными отношениями. Собственно, в правоприменительной практике земельно-имущественные отношения именно в таком их понимании уже давно принимаются в качестве предмета как гражданского, так и земельного права.

В смысле изложенных выше положений  отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками как объектами имущества, всегда (а не только применительно  к земельно-имущественным комплексам) являются отношениями земельно-имущественными, регулируемыми нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

Земельно-имущественный комплекс как единый объект земельно-имущественных  отношений представляет собой сложную  вещь, состоящую как минимум из двух элементов: земельного участка  и прочно связанных с ним других объектов. В связи с этим возникает  вопрос о главной вещи в комплексе.

Вопрос этот имеет большое практическое значение, так как главная вещь комплекса определяет юридическую судьбу иных его объектов, являющихся в этом случае принадлежностью главной вещи.

Земельным и гражданским законодательством  этот вопрос решается по-разному.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного права является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все расположенные на земельном участке объекты недвижимости следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Тем самым однозначно земельный участок определен в качестве главной вещи в земельно-имущественном комплексе. Это же подтверждается и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который устанавливает, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, равно как и отчуждение зданий, строений и сооружений без земельного участка при тех же условиях, не допускается.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих  одному лицу земельного участка и  находящихся на нем объектов недвижимости должен применяться и при прекращении  права на землю в случаях реквизиции, конфискации зданий, строений и сооружений, обращения взыскания на указанное  имущество по обязательствам его  собственника.

Между тем гражданское законодательство при решении аналогичных вопросов исходит из того, что главной вещью  земельно-имущественного комплекса  являются расположенные на земельном  участке строения и сооружения, судьбе которых следует земельный участок  в той или иной его части (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Коллизионность норм указанных отраслей права еще раз подтверждает изложенные выше соображения об особой роли земельного участка в совокупности объектов недвижимого имущества. Исходя из того что нормы земельного законодательства имеют более специальный характер, а также в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует все же признать, что положения Земельного кодекса о земельном участке как главной вещи в земельно-имущественном комплексе являются предпочтительными.

3. Какие виды сделок с земельными участками подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено  законом для следующих видов  сделок:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

4. Укажите особенности  наследования земельного участка,  крестьянского (фермерского) хозяйства  и земельного участка находящегося  на праве пожизненного наследуемого  владения

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.11.2001 N 146-ФЗ - Часть 3

Статья 1179. Наследование имущества  члена крестьянского (фермерского) хозяйства

1. После смерти любого члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  наследство открывается и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правил статей 253 - 255 и 257 - 259 настоящего Кодекса.

2. Если наследник умершего члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  сам членом этого хозяйства  не является, он имеет право  на получение компенсации, соразмерной  наследуемой им доле в имуществе,  находящемся в общей совместной  собственности членов хозяйства.  Срок выплаты компенсации определяется  соглашением наследника с членами  хозяйства, а при отсутствии  соглашения судом, но не может  превышать один год со дня  открытия наследства. При отсутствии  соглашения между членами хозяйства  и указанным наследником об  ином доля наследодателя в  этом имуществе считается равной  долям других членов хозяйства.  В случае принятия наследника  в члены хозяйства указанная  компенсация ему не выплачивается.

3. В случае, когда после смерти  члена крестьянского (фермерского)  хозяйства это хозяйство прекращается (пункт 1 статьи 258), в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам статей 258 и 1182 настоящего Кодекса.