Государственный кадастр недвижимости

Необходимо заметить, что до тех пор, пока не будут внесены соответствующие изменения в Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями), кадастровые инженеры при выборе формы организации своей кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя обязаны будут получать лицензию на осуществление геодезической (картографической) деятельности. Если кадастровый инженер осуществляет свою деятельность в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким лицом, то такую лицензию обязано иметь само юридическое лицо.

С введением централизованного кадастрового учета объектов недвижимости на базе АИС ГКН исключается значительная доля недостатков, имевшихся ранее. Объясняется это тем, что установлено обязательное требование о представлении геодезических (картографических) сведений об объекте учета, а также требование об обязательном контроле совмещения (отсутствия пересечения) границ с границами смежных объектов.

Из всего сказанного следует, что во всей технологической цепочке по подготовке документов, содержащих геодезические сведения об объекте, и приемке этих документов для постановки объекта на учет отсутствует эффективная система контроля точности и достоверности этих сведений.

Именно по этой причине у собственников возникает большое количество спорных вопросов, связанных с наложением границ смежных земельных участков. При этом мы исключаем случаи постановки земельных участков на учет, произведенной ранее в отсутствие значений координат граничных точек этих участков. Здесь вполне очевидны возможные наложения.

Учитывая последствия, связанные с постановкой на кадастровый учет некачественных геодезических (картографических) сведений об объекте недвижимости, необходимо на этапе их приемки на учет ввести контроль если не самих значений координат, то хотя бы проверку наличия ключевых признаков, изложенных выше, которые в определенной мере подтверждают доброкачественность принимаемых на учет сведений.

Необходимо подчеркнуть, что мелочей в организации и осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости не должно быть. В этой связи обращает на себя внимание тот факт, что не все специалисты в области геодезии, картографии, землеустройства и кадастра действуют по единым правилам, установленным официальными нормативными правовыми актами и нормативно-техническими документами в этих областях (условно говоря, диалог ведут не на одном языке).

В геодезии принята плоская система координат Гаусса с ориентировкой оси абсцисс Х с юга на север, а оси ординат Y - с запада на восток. Такое правило установлено и закреплено всеми нормативно-техническими документами по геодезии (картографии), землеустройству и кадастру.

Вместе с тем некоторые программные средства, применяемые в АИС ГКН и в ЕГРЗ для вычисления координат, используют измененные обозначения осей координат. Выбор направления на плоскости одноименных осей координат принципиального значения в математике не имеет при условии неизменности положения этих осей для всех вычислений, результаты которых подлежат сравнению между собой. Но в условиях, когда в базе кадастровых данных в открытом доступе фигурируют геодезические данные об объекте с одними обозначениями осей координат, а представленные для учета эти же данные указаны под другим обозначением осей, да еще с сопроводительным пояснением того, что в обоих случаях сведения представлены в одной местной системе координат (МСК-50), все это ведет к неразберихе, путанице и дополнительным ошибкам. Дело дошло до того, что некоторые должностные лица территориальных отделов органа кадастрового учета отказываются принимать от заявителя документы для постановки объекта на кадастровый учет, ссылаясь на то, что содержащиеся в них значения геодезических координат представляются с обозначениями осей координат, которые не совпадают с обозначениями, принятыми в программах АИС ГКН.

Чтобы исключить дополнительный источник ошибок, необходимо программным путем исключить возможность выдачи для пользователя на экран и на печать значений геодезических координат с обозначениями осей координат, не соответствующими требованиям нормативных правовых актов в области геодезии, картографии, землеустройства и кадастра.

С отсутствием высокоточной крупномасштабной картографической основы кадастра связаны «непостоянство и изменчивость» границ кадастровых кварталов, так как эти границы устанавливались (устанавливаются) по картографическим материалам низкой точности или вообще в их отсутствие, схематически. При такой методике установки границ кадастровых кварталов возникает большое количество случаев выхода границ земельных участков (при постановке их на учет) за пределы границ кадастровых кварталов в размерах, значительно превышающих требуемую точность нанесения границ кадастровых кварталов. Как быть в таких ситуациях? Конечно же, при корректировке границ кадастровых кварталов приоритет должен принадлежать границам земельных участков, установленным по высокоточным геодезическим определениям. Остается существенно изменить действующие (но устаревшие) нормативные правовые акты по корректировке границ кадастровых кварталов, приведя их к новым организационным условиям.

Есть и другие вопросы, касающиеся порядка реализации положений Закона о кадастре, относящихся к геодезическому и картографическому обеспечению ГКН.

Законом о кадастре кадастровый учет и ведение кадастра возлагается на органы кадастрового учета, коим в соответствии с приказом Росреестра от 11 марта 2010 года № П / 93 является и ФГУ «Кадастровая палата» по Московской области.

В части 3 статьи 6 этого закона говорится о том, что «геодезическая и картографическая основы кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года № 209-Ф «О геодезии и картографии». «При этом соответствующие сведения о геодезической и картографической основах кадастра, полученные в результате выполнения работ по созданию новых или по обновлению существующих геодезической и картографической основ кадастра, в том числе по созданию новых или по восстановлению утраченных пунктов опорных межевых сетей, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании подготовленных в результате выполнения указанных работ документов».

При реализации данного положения возникают вопросы о том: •кто и каким образом должен осуществлять мониторинг указанных работ по созданию и обновлению геодезической (картографической) основы кадастра и должна ли осуществлять такой мониторинг ФГУ «Кадастровая палата» по Московской области как орган кадастрового учета, с тем чтобы соответствующие сведения вовремя были внесены в ГКН;

•каков порядок получения сведений о материалах и данных геодезической (картографической) основы ГКН, в том числе каталогов координат о пунктах опорных межевых сетей для их последующего внесения в ГКН.

Есть еще одна проблема в осуществлении кадастрового учета, острота проявления которой возникнет в самое ближайшее время. Она связана с государственной системой координат.

В России до 2009 года действовала единая государственная система координат 1942 года (СК-42), введенная постановлением Совета Министров СССР от 7 апреля 1946 года № 760, которая прослужила около 50 лет. Однако в настоящее время она во многом уже не отвечает современным требованиям науки и практики. Новая единая государственная система геодезических координат 1995 года (СК-95) была введена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2000 года № 586 для использования при осуществлении геодезических и картографических работ, в том числе для целей межевания и кадастра, начиная с 1 июля 2002 года. Расхождения значений геодезических координат одних и тех же пунктов в системе СК-42 и в системе СК-95 могут достигать нескольких метров. Надо отметить, что эти изменения носят нелинейный характер, что несколько осложняет методику пересчета координат из СК-42 в СК-95.

Суть (существо) вопроса заключается в том, что изданные каталоги координат пунктов государственной геодезической сети в действующей на территории Московской области местной системе координат (МСК-50), служащие геодезической основой ведения ГКН, базируются на старой, отмененной государственной СК-42. И если проблема перехода на использование МСК-50 на базе СК-95 в Московской области пока еще не стоит так остро, то она начнет проявляться при согласовании границ объектов недвижимости, расположенных на стыке границ смежных с Московской областью субъектов Российской Федерации. Очевидные расхождения будут проявляться в тех случаях, когда смежные субъекты будут использовать геодезические данные хотя и в своих МСК, но полученные от разных государственных систем координат (СК-42 и СК-95). Пределы этих расхождений могут достигать тех же единиц метров. К примеру, есть сведения, что Владимирская область разработала свою МСК, а для создания каталогов геодезических пунктов в своей МСК она использовала значения геодезических координат пунктов государственной геодезической сети уже в новой государственной системе СК-95. Вот здесь-то и будут возникать проблемы, если заблаговременно их не учесть.

Ответы на эти и ряд других вопросов потребуют принятия дополнительных нормативных правовых решений.

Конечно, проблем и вопросов, связанных с реализацией требований Закона о кадастре в части геодезического и картографического обеспечения ГКН, немало. Объясняется это и тем, что Закон еще молод, многие его положения проходят практическую проверку, отработку и, в последующем, корректировку. К числу положений, требующих уточнения, относятся и вопросы из области геодезического и картографического обеспечения ГКН. Такая необходимость и возможность связана еще и с тем, что вопросы государственного кадастра и его геодезического и картографического обеспечения теперь находятся в ведении одного федерального органа исполнительной власти, что должно, как мы надеемся, упростить и ускорить процесс совершенствования организации и ведения ГКН, повысить качество кадастрового учета.