Государственное регулирование земельных отношений в условиях рыночной и трансформационной экономики: зарубежный и отечественный опыт

Землеустройство проводится по решениям органов государственной  власти  и управления,  местного  самоуправления,   по   инициативе   органов   системы Госкомзема  РБ  или  по   ходатайству   заинтересованных   собственников и пользователей земли, а также граждан  и  юридических  лиц,  претендующих  на получение земельного участка [11, c. 42].

Землеустроительная деятельность регулируется Конституцией  РБ,  земельным законодательством РБ, законодательными и иными правовыми  актами  субъектов РБ, а также нормативными актами, определяющими  содержание,  порядок разработки, утверждения и реализации землеустроительной документации.

  Под государственным  мониторингом земель понимается  система наблюдений за состоянием земельного фонда; она является частью мониторинга состояния природной среды и выполняет базовую, связующую роль между всеми видами мониторинга природных  ресурсов.  Основные цели   мониторинга   земель:   оценка   состояния   земельного   фонда   для своевременного  выявления  изменений,  их  оценки,   площади   и   выработки рекомендаций  по  предупреждению и устранению последствий   негативных процессов, а также информационное обеспечение  государственного  земельного кадастра, рационального землепользования  и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель.

Мониторинг земель осуществляется за счет средств  государственного  бюджета, бюджетов субъектов РБ и  средств специальных денежных фондов.

Полученные в результате мониторинга земель данные ежегодно отражаются в региональных докладах о состоянии  и  использовании  земель,  являющихся базовым материалом для подготовки Государственного (национального)  доклада о состоянии и использовании  земель  Республикой Беларусь. Эти доклады доводятся до органов управления с  соответствующими  предложениями по предотвращению и устранению негативных процессов на земле, используются также для ведения  земельного  кадастра  и  осуществления  государственного контроля за использованием и охраной земель.

Государственный земельный  кадастр как официальная система  регистрации и оформления документов о правах на земельные участки  и  прочно  связанную с ними недвижимость, учета и оценки земельных  участков проводится по единой системе  на всей территории РБ.

Сложившаяся земельно-кадастровая  система сведений о природном, правовом и хозяйственном положении земель требует дальнейшего научного и  методического обеспечения. Сейчас она состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности; количественный  и качественный учет земельного фонда; бонитировка почв и экономическая оценка земель. Эти разделы должны  остаться  и  далее,  но  устаревшая  технология получения, обработки, хранения и представления данных в условиях перехода к многоукладной экономике, платности землепользования  не  обеспечивает  и  в принципе  не  может  обеспечить  решения  задач  государственной  земельной политики.

Совершенствование земельного кадастра связано с большим  объемом  научно-исследовательских  и прикладных разработок. В  первую  очередь  должны  быть решены следующие вопросы:

-уточнение классификаций  угодий в связи с переходом  на учет и  оценку  по первичным  участкам для  целей  земельного,  лесного,  водного  кадастров   и кадастров других природных  ресурсов;

-установление  для каждой категории земель  по целевому назначению  системы общих и частных показателей, характеризующих качественное состояние парцелл или экологически однородных участков;

-разработка  способов получения и обработки  этих показателей для различных  уровней ведения земельного кадастра;

-разработка  программного  обеспечения  для  сбора,  обработки,  хранения земельно-кадастровой информации по парцеллам  или  экологически  однородным участкам.

К важнейшим  направлениям  совершенствования  земельного  кадастра  РБ относятся:

-введение стоимостных  оценок земли для формирования местного бюджета;

-осуществление  мер экономического поощрения  предприятий, природоохранная и социально-культурная деятельность которых имеет приоритетный  характер  для города или района;

-поощрение  экономическими методами рекультивации и   восстановления нарушенных земель и освоения неудобий;

-решение экологических  проблем путем принятия дифференцированной  шкалы  с учетом  класса  вредности  предприятия,  размера   санитарно-защитной  зоны, стоимости  необходимых мероприятий по экологизации производства и др.;

-размещение  различных  объектов в соответствии  с оптимальным функциональным  зонированием и планировочной  организацией   территории, принятыми  в комплексных  градостроительных   программах,  проектах  районной  планировки,  генеральных  планах  городов   и   других   специализированных проектах, развивающих и детализирующих  комплексные программы развития района;

-компенсация  дополнительных затрат землевладельцам  и  землепользователям из-за  менее выгодного их местоположения  и т. д.

Перестройка земельно-кадастровой  системы во многом  связана  с  переводом информации на современные  виды ее носителей, снимающих  ограничения  по  ее форме  (графическая,  текстовая)  и  объему.  Обработка  огромных  массивов количественных, ценовых, качественных и правовых данных  о  каждом  контуре земельных угодий, хозяйственной и административной единице, их динамике под силу лишь современным компьютерным системам с  наборами  автоматизированных рабочих мест.

Объектом земельного кадастра являются все земли РБ в ее государственных границах, а кадастровой  единицей  —  земельный  участок  с прочно связанными с ним объектами, имеющий фиксированный  правовой  статус, границы, площадь, местоположение, цену [1, c. 63].

Кадастровая документация включает в себя документы, подтверждающие  права на земельные участки, картографические, графические, табличные,  текстовые, магнитные,  электронные  носители  информации,  предусмотренные   правилами ведения и использования земельного кадастра.

При ведении  земельного кадастра  возникают  кадастровые  отношения  —  по поводу  производства,  ведения,  распределения  и  использования   земельно-кадастровой  информации.  Объектом  их  является  кадастровая  информация  о землях  РБ,  участниками  —  государственные   органы   и учреждения,   физические   и   юридические   лица,   несущие   установленные законодательством обязанности и обладающие  соответствующими  правами в данной области.

Земельный кадастр  является основой, на которой базируются государственные и отраслевые регистрационные и учетные системы: регистры и реестры жилых  и нежилых помещений, предприятий и  организаций  всех  форм  собственности и хозяйствования и т. п.

Государственный земельный кадастр ведется в  целях:

-закрепления  прав на землю собственников, владельцев,  пользователей земли;

-осуществления   государственного контроля  за  распределением и использованием  земель, законностью земельных сделок (купли-продажи, аренды, залога, дарения,  обмена и т. д.);

-обеспечения  оперативности, устойчивости земельного оборота  и  гласности земельных сделок, разрешения земельных споров;

-проведения  налогового обложения земли и  земельных сделок;

-установления  нормативной и перспективной  цены земли;

-предоставления  сведений о собственниках, владельцах,  пользователях земельных участков, правовом режиме земель, их хозяйственном использовании и цене;

-обеспечения  необходимой информацией о земельных  ресурсах органов государственной  власти, юридических и физических  лиц.

Ведение реестров земельной регистрации, внесение в  них  записей,  выдача правооформляющих документов, справок и  выписок  возлагаются  на  главного регистратора кадастрового бюро; он же несет ответственность за  правильность сведений, содержащихся в реестрах, копиях и выписках из них.

 Земельная  регистрация является правоустанавливающим юридическим актом, на основании и с момента свершения которого за лицами   признаются и закрепляются   государством   права   на   земельные   участки,   а    также подтверждается законность сделок с землей.

 В процессе  земельной регистрации в единую систему объединяются все правовые сведения о земле, ее собственниках, владельцах,  пользователях,  а также земельных сделках. Земельная  регистрация   осуществляется путем внесения соответствующих записей в регистрационную поземельную книгу [23].

 Сведения, вносимые  в книгу и подлежащие обязательной  предварительной проверке, приобретают  юридическую силу и в дальнейшем  являются единственно законными  и достоверными для судебных,  финансовых,  налоговых и  других  государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и граждан.

 Достоверность  и правильность содержащихся  в кадастре   регистрационных   сведений могут быть оспорены  только в судебном порядке.

 Сведения  земельной регистрации включают:

-сведения о  землях;

-их целевое назначение (категорию земель);

-наименование  земельной собственности, землевладения,  землепользования;

-форму собственности,  владения, пользования землей;

-площадь земельной  собственности, землевладений и  землепользований;

-местоположение, адрес;

-дату    регистрации     земельной     собственности,     землевладения, землепользования;

-наименование  правооформляющего документа, выданного  после  регистрации, его номер  и дату выдачи;

-общую стоимость  землевладения, в том числе  стоимость самого  земельного участка и стоимость связанного с ним имущества;

-величину земельного  налога;

-особые отметки  о землевладении.

 Государственный  контроль за использованием и  охраной земель направлен   на обнаружение и  пресечение  действий,  противоречащих  принятым  в земельном законодательстве правилам ее использования и охраны.  Цель  государственного контроля — обеспечить  соблюдение  всеми государственными  учреждениями,  а также гражданами  требований,  гарантирующих сохранность земельного фонда страны в целом и его отдельных участков [11, c. 67].

Глава 2

Особенности государственного регулирования  земельных отношений в странах  с рыночной экономикой на примере  США, Германии

 

2.1 Особенности  государственного регулирования  земельных отношений на примере  США

 

Изучение  зарубежной  практики  показывает,   что   действенная   система государственного контроля опирается как на экономические методы,  так  и  на административные, причем экономический механизм действует в том числе  и  на принципе отдачи вложенных средств.  Зарубежные  системы  земельных  отношений содержат    значительное    число    стимулирующих    рычагов,     некоторые непосредственно связаны с выполнением правил использования и охраны  земель.

При нарушении  субъектом норм пользования угодьями  их  права  могут  быть  в какой-то части приостановлены.  В  США,  например,  экономическое  нарушение приводит к лишению  предприятий  государственных  контрактов,  субсидий  или ссужаемых средств. В большинстве стран, использующих финансовые стимулы  для поддержки  мер  по  уменьшению  загрязнения  земель,  невыполнение  условий, выдвигаемых для получения  займа,  приводит  к  прекращению  финансирования. Право организаций государственной финансовой системы  осуществлять  подобные действия ставит их, по сути, в ряды органов, ведающих лицензированием.

  В   странах   с   развитой   экономикой   для    обеспечения    охранного  землепользования используются  методы как прямого, так и  косвенного действия при явном  преимуществе вторых. Иначе говоря, предпочтительнее меры, которые способствуют предупреждению условий для возникновения  правонарушений,  чем меры наказания за эти нарушения.  В  качестве  таких  профилактических  мер особо    широко     применяются     профессиональные     (специальные     и предпринимательские)  требования  к  лицам,   покупающим   или   арендующим земельные участки. Причем эти требования, если говорить об аренде, в равной степени предъявляют и сдающий землю, и те, кто  от  имени  государственных, общественных или кооперативных организаций участвуют в оформлении  арендных сделок. Первый — потому, что заинтересован в более высоких суммах  арендной платы, которые (особенно при фиксированных ставках)  целиком зависят от объемов производства,   инвестиций   и   умения   арендатора   продуктивно использовать передаваемую ему землю. Вторые — как облеченные таким  правом, защищающим национальные или кооперативные интересы [21, c. 87].

  Большое   значение  имеют  прямой  контроль   за   использованием   земель  специалистами государственных  или других  уполномоченных  на  это  служб  и неотвратимость установленной законом ответственности.

Большая часть  земли в США, в том числе 98% возделываемых  земель сельскохозяйственного назначения, находится в частной собственности. Федеральное правительство имеет во владении значительное количество земли, однако это почти исключительно пустыни и тундра, а также пастбищные и лесные угодья в малонаселенных регионах западной части Соединенных Штатов и на Аляске. В этих регионах очень немного сельскохозяйственных земель.

Право собственности  на землю в США является совокупностью  взаимосвязанных правомочий, некоторые  из которых принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему  лицу права собственности. Государство  вправе облагать собственника земли  налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов. В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности - неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления [6, c. 109].