Формирование земель несельскохозяйственного назначения

К нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, временном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также городов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции.

Границы зон и территорий, на которые  распространяются указанные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном  для пригородных зеленых зон  и территорий с особым правовым режимом.

Органам местной исполнительной власти также предоставлено право устанавливать повышающие или понижающие коэффициенты к нормативам в зависимости от качества земель конкретного участка, его размеров, местоположения и значимости для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции, но при этом в среднем должен быть выдержан установленный для данного региона норматив.

Потери, вызванные ограничением использования  или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций, определяют в  процентах от норматива стоимости  освоения новых земель пропорционально  снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).

Для определения размера потерь используют планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга  земель.

Потери сельскохозяйственного  производства не возмещаются в случаях:

- предоставления земельных участков  для строительства мелиоративных  систем на землях сельскохозяйственного  назначения;

- предоставления естественных  кормовых угодий под строительство  прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и  рыбоводных предприятий;

 

- отвода земель под индивидуальное  жилищное строительство в границах  населенных пунктов;

- изъятия земель при отнесении  их в установленном порядке  к землям природоохранного, природно-заповедного,  оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения;

-загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Средства, поступающие в бюджет в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного  производства, могут использоваться на проведение следующих видов работ:

- освоение новых земель под  сельскохозяйственные угодья;

- засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов;

- строительство дорог к осваиваемым  земельным участкам;

- коренное улучшение сельскохозяйственных  угодий, восстановление плодородия  почв деградированных и загрязненных  сельскохозяйственных угодий;

- строительство и реконструкция  оросительных и осушительных  систем;

- создание защитных лесных насаждений;

- заготовка и использование торфа на удобрение;

- проведение топографо-геодезических,  почвенных, геоботанических и  других работ, связанных с изучением  земельных ресурсов, освоением новых  земель и повышением их плодородия, улучшением используемых сельскохозяйственных  угодий.

Выявление отрицательных последствий  строительства и эксплуатации несельскохозяйственного  объекта для сельскохозяйственного  производства — один из самых сложных  вопросов при межхозяйственном землеустройстве.

Прежде всего это связано с многообразием типов отводов. Земли в бессрочное или временное пользование могут отводиться для размещения самых различных объектов и технологических участков — промышленных площадок, скважин различного назначения, линейных сооружений (электросетей, трубопроводов, автодорог, железных дорог и т. п.), объектов водного транспорта, аэродромов и взлетно-посадочных полос, объектов добывающей промышленности (отвалов, карьеров, насыпей, шахт), шлаконакопителей и золоотвалов, свалок и захоронений, атомных и тепловых электростанций, водохранилищ и т. д. Названные объекты могут размещаться в различных регионах и зонах со специфическими природными условиями и направленностью сельскохозяйственного производства.

Кроме того, любой отвод земель для несельскохозяйственных нужд следует  рассматривать как постоянно  изменяющийся в пространстве и во времени процесс воздействия  на агроландшафт, имея в виду, что масштабы техногенных нарушений могут в десятки раз превышать площади отводов, а сам процесс растягиваться на многие годы и протекать с разной степенью интенсивности. Так, отвод земель под водохранилища фактически завершается его наполнением до нормального подпорного уровня, а процессы берегопереработки, подтопления и засоления земель с этого момента лишь начинаются и постепенно усиливаются.

Загрязнение почвенного покрова промышленными  выбросами в атмосферу имеет  своим началом срок ввода в  эксплуатацию несельскохозяйственного  объекта, а затем может продолжаться с разной степенью интенсивности  в течение всего срока службы объекта или прекратиться после  внедрения безотходных технологий.

Таким образом, под отрицательными последствиями предоставления земель для несельскохозяйственных нужд следует  понимать все последствия, в результате которых происходят неблагоприятные  количественные и качественные изменения  в условиях сельскохозяйственного  использования земель, начиная с  изыскательских работ и кончая периодом эксплуатации объекта. В настоящее  время такой комплексный учет практически не ведется, хотя проблема эта уже давно назрела.

Законодательством России предусмотрена  организация земельного мониторинга. Такой мониторинг должен представлять четко функционирующую систему  наблюдений, выявления и оценки изменений  в состоянии земельного фонда  под влиянием антропогенных воздействий. На базе этих данных будут разрабатываться  соответствующие прогнозы и практические рекомендации по размещению несельскохозяйственных объектов.

Организации мониторинга должна предшествовать разработка так называемого «дерева  последствий» воздействия каждого  типа отводов на агроландшафт применительно к конкретным природно-сельскохозяйственным зонам.

Поскольку владелец земли обременен  различными издержками, связанными с  сохранением почвенного плодородия, осуществлением своего права собственности  на землю, несет затраты в виде земельного налога, страховых и экологических  платежей и т. п., часть этих затрат должна быть переложена на сервитутного пользователя. В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник зеельного участка, обремененного сервитутом, также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным участком.

Однако в настоящее время  плата за сервитуты практически  не взимается, что наносит землевладельцам  большой ущерб - прежде всего сельскохозяйственным предприятиям, земли которых обременены различными ограничениями.

К ним относятся, в частности, ограничения  по использованию земель в охранных зонах вдоль высоковольтных линий  электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно - защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.

Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости  продукции, дополнительным неудобствам  и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при  выполнении полевых механизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения.

 

По данным проведенных нами обследований, доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ограничения  в использовании, находится в  пределах от 15 до 60 % их площади и более.

В 2000 г. Госкомземом и Федеральным земельно - кадастровым центром «Земля» выпущено пособие «Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков» (М.: Госкомзем, 2000). Землеустроительными организациями в 1995 г. в административных районах начали разрабатываться «Дежурные карты ограничений и обременении в использовании земель». Всего в 1995— 1996 гг. было разработано 338 таких карт.

С 1996 г. в районах стали разрабатываться  «Дежурные земельно - кадастровые карты и планы». На них отображаются границы земельных участков, их кадастровые номера, объекты недвижимости, границы сервитутов, обременении и ограничений. Эти материалы могут быть использованы при введении ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель, в пользу сельскохозяйственных предприятий, то есть при введении платы за сервитуты.

Потери (убытки) и упущенная выгода землевладельцев, через территории которых проходят различные трубопроводы, дороги, сети и другие линейные объекты, огромны, так как протяженность  их очень велика. В Российской Федерации  только протяженность магистральных  трубопроводов, по которым осуществляется транспортировка продукции нефтегазового  комплекса, составляет 215 тыс. км, в том  числе газопроводные магистрали, включая газопроводы, — 151 тыс. км, нефтепроводные магистрали — 48,5 тыс., нефтепродуктовые магистрали — 15,5 тыс. км.

С помощью магистрального трубопроводного  транспорта перемещается 100 % добываемого  газа, около 99 % добываемой нефти, более 50 % производимой продукции нефтепереработки. В общем объеме перемещаемой по магистральным  транспортным трубопроводам продукции  доля газа составляет 55,4%, нефти — 40,3, нефтепродуктов — 43 %.

 

Рекомендуется в состав платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей  и коммуникаций включать:

- арендную ( сервитутную ) плату в ползу предприятия – собственника земли;

- компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирования инженерных сетей и коммуникаций.

Необходимость взимания сервитутной платы обусловлена тем, что

собственник земли несет, по сути дела, общие расходы по сохранению земельного участка, уплачивает земельный налог. Владелец же инженерных сетей использует этот земельный участок, но не несет  никаких затрат.

В известном смысле сервитутный пользователь является арендатором определенных потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать ее владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но в конечном счете должна ориентироваться на ставки земельной ренты.

Компенсационные платежи имеют  иной смысл - они должны покрывать  ущерб, причиняемый сельскохозяйственному  предприятию при эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. Во всех случаях  их размер должен быть увязан с величиной  убытков, наносимых землевладельцам  и землепользователям,

а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (включая упущенную  выгоду) в ходе земельных отводов. Это нужно, чтобы избежать двойного счета одних и тех же потерь.

2.