Цена земли сущность и факторы определяющие её динамику

Таким образом, арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются  сооружения, постройки, дороги и т.д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входит и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

 

2.2. Виды земельной ренты

 

 

Земельная рента возникает в  силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) обладает монополией собственности на землю, поскольку только он на законном основании присваивает землю – невоспроизводимый фактор производства. Собственник передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно становится обладателем монополии хозяйствования на земле. Именно с этими монополиями связан механизм превращения части прибыли в ренту.[9, с.102]

Экономическая рента определяется как выигрыш по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыша производителя» на рынке продукции. Поэтому экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен

лишь при фиксированном  предложении ресурса. В длинном  периоде положение может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично даже в долгосрочных временных интервалах, является земля. Доход, получаемый от её использования, называют чистой экономической рентой. Используя разнокачественные (по плодородию, местоположению) земли, человек на земле работает до тех пор, пока дополнительная отдача, получаемая от дополнительного капитала и труда, не сократится настолько, что она уже не будет вознаграждать его за их приложение. Там, где этот предел достигнут, человек прекращает обрабатывать землю. Но эти условия могут измениться, если вблизи земельного участка будет проложена железная дорога или население региона резко увеличится, а ввоз сельскохозяйственной продукции затруднен. Тогда низкоплодородные участки могут быть вовлечены снова в обработку, но это потребует дополнительных капиталов и труда.                   

 

Абсолютная рента является результатом  монополии частной собственности  на землю со стороны определенного  класса общества. В самом деле, собственник  земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем - для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д.); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей.

Образование абсолютной ренты связано  с тем фактом, что по причине  отсталости сельского хозяйства  по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на

заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.[5, с.64]

Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая                                                   

вложению капиталов  в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. Объяснение возникновения абсолютной ренты следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента, являющаяся наиболее распространенной формой земельной ренты, фиксируется как разность между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающихся на наилучших по качеству землях. Образование дифференциальной земельной

ренты вызвано различием  в плодородии и местоположении земли  и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю (например, земля в Краснодарском крае имеет массу преимуществ для возделывания зерновых культур, а в Калининградской области - для строительства лыжных курортов). Она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.

Дифференциальная рента может выступать в двух формах.

Дифференциальная рента 1 рода связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и на ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2 рода предполагает интенсивный метод  земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы,

 применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т.д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль

 Дифференциальная  рента 2 рода выступает стимулом  земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1 рода, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земледельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты - монопольная  рента. Она основывается на монопольной цене, по которой продается  продукт редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами, или особые сорта вин, создает этим продуктам

монопольное положение  на рынке  позволяет продавать  их по монопольно высоким ценам.[3, с.98]

Итак, монопольная рента - эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с земли, как и с других неземлевладельческих участков, регулируется в своей основе собственно землевладельческой рентой. Эта рента характеризуется: во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и

т.д. Смешение платы за наем, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь, в особенности в тех случаях, когда земельный собственник и строительный спекулянт совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой – земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом.[2,с.69]

Земельная рента в  лесопользовании специфична. Лесные земли как объект лесопользования  в экономическом смысле ценны не сами по себе, а коммерческими ресурсами – древесиной на корню, продуктами побочного пользования, рекреацией. В этом принципиальное отличие между сельским и лесным хозяйствами и обусловлено оно единственной причиной – чрезвычайной продолжительностью воспроизводственного цикла лесных экосистем. Не случайно в российском лесном законодательстве земля и ресурсы рассматриваются в единстве, как нечто целое, объединяются общим понятием – лесной фонд. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой. Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда. При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог.

Рентный налог может  быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается  меньше ренты или не берется совсем в случаях:

1) на арендатора-лесопользователя  возлагаются расходы по лесовосстановлению  и воспроизводству лесных ресурсов;

2) помимо воспроизводства лесных  ресурсов арендатору-лесопользвателю  доверяется инвестировать рентный  доход как общественный ресурс  в развитие лесопромышленного производства (из расчета, что предприниматели это сделают успешнее, чем госслужащие).

Рентный налог устанавливается  равным ренте, если:

1) воспроизводство лесных  ресурсов осуществляется государственными  органами управления лесами за  счет бюджетных средств;

2) часть лесной ренты,  превышающая расходы на ведение  лесного хозяйства, используется  на социальные и иные общегосударственные  цели.

Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без  обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Цена земли

 

3.1. Сущность и факторы,  определяющие динамику цены земли

 

В условиях рыночной экономики земля  покупается и продается как капитальный актив. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

1) размеров земельной ренты,  которую можно получать, став  собственником данного участка;

2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка  стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради того постоянного ежегодного дохода, который  приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.[11, с.38]

Вот почему необходимо использование  ставки ссудного процента для определения  цены земли. Ведь в экономической  теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Однако важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1, 2 или 10 лет, а неопределённо продолжительный отрезок времени. Следовательно, можно воспользоваться формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

 

PV= FV/(1+r) , (2)

где PV – сегодняшняя ценность, FV – будущая ценность, r – рыночная ставка процента. Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r) становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV ) определяется по формуле:

 

PV =  (3)

где R – ежегодный размер земельной ренты.

Например, если ежегодный  доход в виде ренты составляет 1000 долл., ставка ссудного процента – 5 %, то цена земли составит – 1000/0.05=20000 дол.