Аренда земельных участков. Сфера применения, значение, содержание

            Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

                Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

                Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).   Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования  имуществом, если иное не установлено  законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

             Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Задание 2.

 Купля – продажа  земельных участков, значение, содержание. Существенные условия договора. Предмет договора купли – продажи земельных участков. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора.

        В соответствии со ст. 549 ГК РФ договором купли – продажи недвижимого имущества называется договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество, а покупатель – принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.³

 Объектом договора  является недвижимое имущество.  Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей.

Договор является консенсуальным.  Под консенсуальностью понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям, после надлежащего оформления.

Договор является возмездным и двусторонним, т.е.  права и обязанности возникают  у обеих сторон договора.

 Сторонами договора являются  продавец и покупатель. Продавцом  и покупателем могут быть любые участники гражданского оборота: граждане, юридические лица, государство.

Договор  купли – продажи  заключается в простой письменной форме. Договор заключается в  виде одного документа, подписанного сторонами, с обязательным изложением в нем  существенных условий договора. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

  Для договора продажи недвижимости  соблюдение нотариальной формы  не требуется. Это связано с  тем, что ГК ввел обязательную  государственную регистрацию перехода  права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Однако в соответствии со ст. 7 Вводного закона, впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договора купли – продажи недвижимости сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК.

       К существенным условиям договора закон относит условия о предмете продажи и его цене. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение  земельного участка: адрес, категорию земли, цели ее использования, общую площадь). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

       Цена договора также относится к существенным условиям договора. Цена определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам.

  Гражданский Кодекс устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. При продаже, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, то цена на недвижимость включает цену части земельного участка. Если же земельный участок.  Если земельный участок передается на праве аренды и т. п., то в цену здания и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

   При несогласовании сторонами условий о цене договор, о продаже считается незаключенным.

  Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

 Гражданское законодательство  устанавливает общее правило  о том, что при продаже недвижимости, к покупателю одновременно с  передачей права собственности  на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающего к крыльцу здания). В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах – праве аренды, праве пользования и т. п.  В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности и на соответствующую часть земельного участка.

    Иное правило установлено, если продавец не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу, (право аренды).

   Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным договором, например, его целевому назначению, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания и т. п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли –продажи недействительной.

   Ст. 553 ГК РФ  содержит правило о правах  на недвижимость тогда, когда  продается земельный участок,  на котором недвижимость находится,  а сама она не продается.

 В этом случае  условия пользования земельным  участком также определяются договором купли – продажи, если такие условия в договоре отсутствуют, то у собственника появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.

                  При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли – продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли – продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

      Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли - продажи.

Задание 3.

Мена и дарение земельного участка. Форма договора. Порядок  регистрации сделок. Понятие « пакет документов».

Суть договора мены заключается  в том, что каждая сторона обязуется  передать в собственность другой стороне определенное имущество  в обмен на другое.

В договоре мены каждая из сторон выступает в качестве продавца передаваемого другой стороне товара и покупателя товара, получаемого взамен. Поэтому к договору мены применимы правила о купле – продаже. Договор является возмездным. По общему правилу обмениваемые товары предполагаются равноценными. Тем самым снимаются заранее все возможные споры относительно эквивалентности обмена. Вопрос о цене обмениваемых земельных участков может возникнуть лишь при условии, что стороны в договоре сочтут их цены неодинаковыми. Оплата разницы в ценах должна быть произведена как до, так и после исполнения обязанности передать товар. Однако это правило носит диспозитивный характер, так как стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок оплаты.

 Предметами договора  мены могут быть земельные  участки. При обмене недвижимого  имущества должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации, установленные ст. 131 ГК РФ.  При несоблюдении письменной формы договора, он признается недействительным (в отношении недвижимости).

К договору мены применяются  правила о встречном исполнении обязательства относительно передачи товара, если стороны условились о том, что сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают. Правило имеет своей целью защиту интересов той стороны в договоре, которая по условиям его передает товар первой до получения товара от другой стороны. В этом случае контрагент имеет право приостановить исполнение или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если имеются обстоятельства, явно свидетельствующие о том, что другая сторона не исполнит своего обязательства в установленный срок. Если же обмен происходит одновременно и законом или договором не предусмотрено иное, то и право собственности на обмениваемые товары переходят одновременно после обоюдного обмена.

     Согласно ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

   Дарение всегда является договором, т. е. Двусторонней сделкой, основанной на соглашении участвующих лиц. Дарение предполагает согласие одаряемого принять предложенное имущественное право.

Сторонами в договоре являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя имущества, второй приобретает это право.

Предметом договора дарения  могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, земельные участки. Даритель должен иметь право на их отчуждение, т. е. Он должен быть собственником вещи на момент ее передачи. В противном случае у одаряемого не возникает на нее право собственности.

Предмет дарения должен быть четко обозначен соглашением  сторон. Обещание подарить неопределенную вещь не имеет правового значения.

Как и всякая сделка, договор  дарения может быть заключен под  условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулировать  одаряемого к определенному поведению, например успешному завершению учебы. Условие может быть поставлено в  зависимость от определенных обстоятельств, например, свадьбы. Наступление таких условий не рассматривается как встречное исполнение обязательств, так как они не порождают обязанности одаряемого. Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу или действия обязательств дарителя.

      Договор дарения земельного участка заключается в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Основной чертой договора дарения является его безвозмездность. Побудительные причины, мотивы дарителя не имеют значения. Одаряемый может в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. Это относится только к консенсуальным договорам, т. е. Имеет в виду обещание передать в будущем имущественное право, когда между заключением договора и передачей дара существует срок. Это положение сохраняет силу до фактической передачи права, а если принятие дара связано с необходимостью государственной регистрации, то до окончания этих действий одаряемый сохраняет право на расторжение договора. В таких случаях отказ от принятия дара может причинить дарителю убытки и последний вправе потребовать возмещения реального ущерба.