Аренда земельных участков. Сфера применения, значение, содержание

        Задание 1.

Аренда земельных  участков. Сфера применения, значение, содержание. Существенные условия договора аренды земельных участков. Ответственность  сторон за ненадлежащее исполнение условий  договора.

      Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.¹ Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

          С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по  его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

     Договор аренды является возмездным, потому что арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, потому что каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Кроме этого, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга и являются экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является взаимным.

Совершение сделок с земельными участками в настоящее время регулируется земельным и гражданским законодательством. Примерами таких сделок могут быть: сделки купли – продажи, мены, дарения, наследования, залога.

Согласно ст. 9 Федерального закона РФ № 101-ФЗ от 24 июля 2002г. « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

          В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

               Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

             Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

            В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

             Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

 В пределах срока действия  договора аренды при передаче  арендатором арендных прав земельного  участка в залог согласие участников  долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

              Все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления одного документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершается сделка, или тем, кто действует по его доверенности.

              Договор должен содержать сведения: наименование сторон, предмет сделки, указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок, указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц, дату передачи прав на земельный участок, цену сделки, срок действия договора, права и обязанности лиц, ответственность сторон и другие условия².

            Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации. 
           Аренда – это один из видов обязательств, и арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

              По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. Извлекает из земли полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

               Согласно нормам гражданского законодательства, арендодателем может быть собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя  договор подписывает или собственник, или лицо, управомоченное сдавать землю в аренду. От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо – председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица.

              Но поскольку земля может находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

           Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо.

  Предмет договора аренды - земельный участок.  Но земельный участок может быть предметом договора не всегда. Например, ст. 666 ГК РФ специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

Кроме этого, ст. 607 ГК РФ дополняет норму, касающуюся регулирования  аренды земли, указанием на то, что  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Эти особенности регулируются гражданским и земельным законодательством.  Кроме собственно аренды земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения  правового регулирования арендных отношений и при аренде недвижимости. Арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании. И участок переходит  арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

             Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть ограничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

            Кроме того, чтобы быть объектом аренды, земельный участок должен состоять в тех категориях земель, аренда которых не запрещена законом.

Целевое назначение земель предполагает и то условие, что при предоставлении земель, какой – либо категории в аренду их целевое назначение не изменяется или арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, санитарных и водоохранных зон).

            Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме с обязательной государственной регистрацией. Срок договора устанавливают стороны, заключающие договор. На практике сроки аренды делятся на краткосрочные – до 3 лет, и долгосрочные – до 50 лет.

            Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации. С истечением срока договора прекращаются обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращаются или договор аренды перезаключается с тем же арендатором.

           В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды являются:

• взаимное волеизъявление сторон,
• смерть собственника и отсутствие правопреемника,
• смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды,
• в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

Права и обязанности сторон по договору аренды

              Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора.

         Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

               Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич и Н.И. Трепицын. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче».

ГК не исключает возможности  сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения Договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для  арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

             Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.