Анализ рынка земельных участков в Нижнем Новгороде

Канавинский район, кроме аналогичных  Московскому району земель, представляет к продаже земли под строительство  торговых и офисных центров, количество которых незначительно по сравнению с предложениями земель промышленного назначения. Основной объем предложения земельных участков приходится на земли, расположенные вдоль ул. Кузбасская, Московского шоссе и в пос. Сортировочный.

 

Анализ рынка аренды.

 

В представленных ниже графиках Таблицы 1 размер арендной ставки по городу варьируется от 16 руб./кв.м./мес. до 250 руб./кв.м./мес. При этом 65% цен аренды принадлежит интервалу 50 – 75 руб./кв.м./мес. Средняя ставка аренды составляет 66 руб./кв.м./мес.

В аренду в Нижнем Новгороде предлагаются в основном участки промышленного назначения.

Основную долю предложения объектов аренды формируют районы нижней части  города. Как правило, это частично заасфальтированные/забетонированные площадки с имеющимися застройками складского типа под предполагаемое использование в качестве стоянок для грузового транспорта, складирования материалов и т.п., также предлагаются объекты для создания паркинга. Важными критериями здесь являются хорошая доступность и удобный подъезд.

К аренде предлагаются объекты  различной площади от 90 кв.м. до 6 000 кв.м.

 

Согласно данным, представленным выше, арендные ставки по городу варьируются в достаточно широких диапазонах: от 16 руб./кв.м./мес. до 250 руб./кв.м./мес. При этом 65% диапазона арендных ставок принадлежит интервалу от 50 руб./кв.м./мес. до 75 руб./кв.м./мес. Средняя цена аренды по городу составляет 66 руб./кв.м./мес.

 

 

Анализ рынка продажи.

 

Нижеприведенные графики Таблицы 1 показывают, что объем выборки  предложений продажи земельных  участков по Нижнему Новгороду составил 88 объектов, из них 50 объектов относятся к заречной части и 38 – к нагорной. В целом по городу цены продажи земельных участков варьируются в широких диапазонах от 170 руб./кв.м. до 31 000 руб./кв.м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу 250 – 3 500 руб./кв.м. Средняя цена продажи земли по городу зафиксирована на уровне 5 900 руб./кв.м.

При незначительном объеме предложения  по районам города Оценщик считает  целесообразным анализировать цены продажи более укрупнено, выделяя  объекты, относящиеся к верхней и нижней частям города.

Отметим, что количество предложений на рынке продажи земельных участков между заречной и нагорной частями Нижнего Новгорода распределилось в пользу заречной части города. Данный вывод является вполне закономерным, учитывая плотность застройки в целом по городу. Впрочем, различие не явилось разительным. Достаточно близким представляется и диапазон площадей. Однако по показателю средней стоимости земельные участки, расположенные в заречной части уступают нагорной приблизительно в 2 раза. Проанализируем более детально город с позиции деления на верхнюю и нижнюю части.

Рассмотрим график, характеризующий  нагорную часть города. Диапазон цен  продажи достаточно широк: от 300 руб./кв.м. до 31 000 руб./кв.м. При этом 50% диапазона цен продажи земельных участков принадлежат интервалу от 3 000 руб./кв.м. до 10 500 руб./кв.м. Основная направленность таких объектов – это земельные участки под нежилую застройку: торговые и офисные центры, гостиничные комплексы и базы отдыха. Отличительной чертой более дорогостоящих участков является наличие всех коммуникаций (газ, вода, электроэнергия), уровень готовности документов, наличие проектов застройки и уже имеющихся (построенных) объектов. Следует отметить, что в нагорной части города также присутствуют земельные участки промышленного назначения. Основной зоной расположения таких объектов является Приокский район, как место сосредоточения большого количества промышленных предприятий нагорной части города. Стоимость таких земельных участков варьируется от 400 руб./кв.м. (земельный участок общей площадью 270 000 кв.м.) до 14 000 руб./кв.м. (земельный участок общей площадью 900 кв.м., расположенный на «красной линии»). Таким образом, низкие цены продажи характерны для участков большой площади, т.к. они являются низколиквидными.

Средняя цена продажи земельного участка  в нагорной части города составляет 7 700 руб./кв.м. 

Проанализируем график, отражающий распределение стоимости земли  заречной части Нижнего Новгорода. Цены продажи формируют диапазон от 170 руб./кв.м. до 28 000 руб./кв.м. Диапазон низких цен (от 170 руб./кв.м. до 5 000 руб./кв.м.) формируют земельные участи промышленного назначения, с незавершенными объектами производственного и складского назначения, а также участки, расположенные на окраине города. Наиболее дорогие объекты от 5 000 руб./кв.м. до 28 000 руб./кв.м. включительно обладают целевой направленностью, такой как земельных участок под строительство автомойки, автотехцентра, паркинга, кафе. Также одним из факторов, влияющих на стоимость таких объектов, является их местоположение: земельный участок, расположенный в центре района (или на «красной линии») предлагается по более высокой цене, чем участок, находящийся на окраине района.

Средняя цена продажи по заречной части составляет 4 700 руб./кв.м.

 

Согласно данным, представленным выше, цена продажи по городу варьируются в достаточно широких диапазонах: от 170 руб./кв.м. до 31 000 руб./кв.м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу от 250 руб./кв.м. до 3 500 руб./кв.м. Средняя цена продажи по городу составляет 5 900 руб./кв.м.

 

Графики, отображающие цены продажи и ставки аренды земельных участков (деление города по частям)

Таблица 1

Город (продажа)	Город (аренда)	Заречная  часть (продажа)	Нагорная  часть (продажа)
Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения   = 3410,562           = 1,43     Параметры выборки (Объём выборки  88)   Среднее           5900,0 Медиана           3400,0 Дисперсия         42700000,0 СКО               6500,0 Размах            31000,0 Min               170,0 Max               31000,0 Коэф.Вариации     1,11 Коэф.асимметрии   1,76	Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения   = 60,0            = 0,26     Параметры выборки (Объём выборки 29)   Среднее           66,0 Медиана           60,0 Дисперсия         1800,0 СКО               42,0 Размах            240,0 Min               16,0 Max               250,0 Коэф.Вариации     0,64 Коэф.асимметрии   2,88	Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения   = 2288,354            = 1,37     Параметры выборки (Объём выборки  50)   Среднее           4700,0 Медиана           2300,0 Дисперсия         31000000,0 СКО               5600,0 Размах            28000,0 Min               170,0 Max               28000,0 Коэф.Вариации     1,18 Коэф.асимметрии   2,05	Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения   = 5512,278            = 1,44     Параметры выборки (Объём выборки  38)   Среднее           7700,0 Медиана           5500,0 Дисперсия         55400000,0 СКО               7400,0 Размах            30950,0 Min               300,0 Max               31000,0 Коэф.Вариации     0,96 Коэф.асимметрии   1,33

 

Выводы:

 

1. Рынок аренды земельных участков в Нижнем Новгороде отличается сравнительно небольшим количеством предложений: всего 29 объектов.
2. Размер арендной ставки в Нижнем Новгороде варьируется в достаточно широких диапазонах, при этом 65% цен аренды принадлежит интервалу 50 – 75 руб./кв.м./мес. Средняя ставка аренды составляет 66 руб./кв.м./мес.
3. Цены продажи земельных участков варьируются в широких диапазонах от 170 руб./кв.м. до 31 000 руб./кв.м.: основная доля объектов принадлежит интервалу 3 000 – 10 000 руб./кв.м., участки до 3 000 руб./кв.м. предполагают промышленную застройку, диапазон 10 000 – 30 000 руб./кв.м. представлен земельными участками под жилую и коммерческую застройку, объекты от 30 000 руб./кв.м. выставлены на продажу с проектами на застройку.

Средняя цена продажи земли по городу зафиксирована на уровне 5 900 руб./кв.м.

По нагорной части цены продажи лежат в пределах: 300 – 31 000 руб./кв.м., при этом 50% диапазона цен продажи земельных участков принадлежат интервалу от 3 000 руб./кв.м. до 10 500 руб./кв.м.

По заречной части  диапазон цен продажи достаточно широк, при этом 50% сформировано за счет участков от 1 000 руб./кв.м. до 7 500 руб./кв.м.

4. По нагорной части средняя цена продажи составляет 7 700 руб./кв.м., в заречной данный показатель равен 4 700 руб./кв.м..
5. Наибольшая часть предложения по продаже земельных участков (24,10%) принадлежит Нижегородскому району города.
6. В заречной части города по объему предложений продажи земли можно выделить такие районы как Московский (15,66%) и Канавинский (13,25%).
7. В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее.