Анализ современной жилищной политики в России

 

2. Анализ жилищной политике  в России в целом и Москве.

 

Согласно данным официальной  статистики⁷ в России на конец 2008 года площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 21,1 кв.м, в Москве – 19,7 кв.м (что существенно меньше, чем в европейских странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м.⁸). Динамика жилищной обеспеченности в Росси и Москве за последние 10 лет представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Обеспеченность населения жильем в России и Москве

(квадратных метров общей площади  на одного жителя)

За последние 10 лет  средняя обеспеченность квадратными  метрами увеличилась в России на 15,3 %, в Москве же – всего на 6,5%. При этом не стало меньшим  число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

При анализе основных причин низкой обеспеченности жильем по России, а в особенности по Москве на первый взгляд кажется, что  это вызвано низкими темпами  жилищного строительства. Для России это действительно так, там жилье долгое время практически не строилось. А вот Москва с Московской областью отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья.

Вместе с тем год  от года уменьшалось строительство  муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом говорит значительный, если не сказать чрезмерный рост численности населения Москвы (с 8,6 млн. человек в 1989 году до 10,4 млн. человек – в 2008 году), который, в условиях депопуляции населения, очевидно, вызван исключительно миграционным приростом⁹.

Статистические данные последних лет позволили также  выявить значительную категорию  населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая негативная тенденция характерна прежде всего для Москвы. Во-первых, по сравнению с 1989 годом, возросла доля домохозяйств, снимающих жилье. Доля домохозяйств, снимающих жилье, составляла по России – 3,5%, по Москве – 4% (по разным оценкам это число существенно выше, особенно в Москве). Плюс 9% московского населения были учтены как постоянные москвичи, проживающие в других жилых помещениях, отличных от квартир и индивидуальных домов, – вагончиках, бытовках и т.п. Видимо, часть из них также снимает жилье. Заметим, что такое проживание «нигде» характерно именно для Москвы (в России таких всего 1,2%).

Еще 4-5% населения страны проживают во временном жилье: общежитиях, гостиницах, институциональных учреждениях. В итоге в России имеют свое жилье 91% домохозяйств, а в Москве – всего 83%, у остальных 17% нет своего жилья ¹⁰.

Имеются различия по размеру  домохозяйств, снимающих жилье. В  России снимают жилье примерно такие  же домохозяйства, что и те, кто  проживает в постоянном жилье. Другое дело в Москве, в которой среди снимающих много домохозяйств большого размера, состоящих из 5 и более человек (13% против 8% в среднем по России). При этом в снимаемых квартирах проживает по 3 жильца, а в среднем по городу - 2,6.

Рисунок 2 - Население по типам занимаемых жилых помещений в России и Москве, %

 

Таким образом, многие сдаваемые  московские квартиры перенаселены. Кроме  всего прочего, это создает проблему с существенным недобором жилищно-коммунальных платежей. Дело в том, что сдают  квартиры как раз

небольшие семьи, состоящие из одного двух человек, на которых и начисляется квартплата, а проживает в них жильцов в два раза больше. С учетом того, что в Москве доля сдаваемых квартир высока (по оценкам экспертов, не менее 15%) и имеет тенденцию к росту, выявленная проблема требует решения. При этом вряд ли можно добиться больших успехов разного рода запретительными мерами, налогами и штрафами, направленными против тех, кто сегодня сдает жилье. Выходом, в том числе и из этой проблемы, является создание в противовес стихийному рынку цивилизованного сектора арендного жилья, прежде всего в Москве, а потом и в других крупных российских городах.

Обеспеченность населения  жильем в Московском регионе проиллюстрировано  на рисунке 3.

Рисунок 3 – Обеспеченность населения  жильем в Московском регионе (квадратных метров общей площади на одного жителя)¹¹

Анализ обеспеченности жильем в Московской области показывает, что там она росла невиданными  тепами, особенно в сельской местности, где этот показатель увеличился в 2008 году по сравнению с 1998 годом в два раза с 19,4 до 37,4 квадратных метров общей площади на одного жителя. Действительно ли так просторно жить населению Подмосковья?

Сопоставление жилищной статистики по жилищному фонду Московской области с результатами переписи проживающего на этой территории населения обнаружило заметное расхождение в показателях жилищной обеспеченности, которые свидетельствуют о том, что в Московской области значительная часть жилья никем не занята. Предположительно это жилье используется москвичами сезонно, другими гражданами или стоит пустым. Объемы такого жилья, особенно в сельской местности, весьма значительны (по статистике – более 60%). Имеется в виду жилищный фонд, не включая дачных построек. А если добавить к этому все, что было возведено за последнее время на дачах, то налицо явная переориентация платежеспособного спроса москвичей на Подмосковье. Это вызвано прежде всего желанием вкладывать средства именно в дачную недвижимость, в собственные индивидуальные дома и коттеджи ¹².

Таким образом, не смотря на увеличение показателей обеспеченности населения жильем в России и Москве имеет тенденцию к росту, жилищная обеспеченность в стране значительно меньше показателей европейских стран. Исключение составляет лишь Подмосковье, где жилищная обеспеченность увеличилась за последние 10 лет почти в 2 раза, но это в основном связано с развитием коттеджных поселков для граждан с высоким уровнем дохода.

Статистические данные обследований домохозяйств позволяют  оценить положение с жилищной обеспеченностью в России и Москве (рисунки 4 и 5).

 

 

Рисунок 4 - Распределение домашних хозяйств России по площади жилых  помещений, приходящейся в среднем  на одного проживающего, %¹³

Рисунок 5 - Распределение домашних хозяйств Москвы по площади жилых  помещений, приходящейся в среднем на одного проживающего, %

По этим данным в Москве дело обстоит заметно лучше – 25 против среднероссийских 21,5 квадратных метров общей площади на члена  домохозяйства, и по сравнению, скажем, с 1998 годом, эти московские показатели улучшились весьма существенно (на 25%). Как видим, бюджетная статистика по Москве показывает более высокую обеспеченность жильем по сравнению с жилищной статистикой – 19,7 квадратных метров на человека, по которой учитывается проживание в Москве тех, кто не имеет собственной жилплощади. Согласно бюджетной статистике, в Москве заметно ниже, чем в среднем по России, доля семей с крайне острой жилищной ситуацией (до 9 квадратных метров общей площади на члена домохозяйства). Это число составляет порядка 2% против 6,6% по России. Довольно много - треть московских домохозяйств - имеет просторное по российским меркам жилье от 30 квадратных метров на члена домохозяйства, в России таких 22%.

Данные свидетельствуют  о заметной дифференциации в жилищной обеспеченности домохозяйств с тенденцией ее усиления. Расчеты показывают, что заметно больше половины домохозяйств (в России - 58%, в Москве – 63%) имеют квадратных метров меньше, чем в среднем. Различия в жилищной обеспеченности в зависимости от уровня доходов домохозяйств. Что касается различий в жилищной обеспеченности в зависимости от уровня доходов домохозяйств (рисунок 6), то они явно прослеживаются как в России, так и еще более выражены в Москве.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 6 - Дифференциация по обеспеченности жильем в зависимости от уровня среднедушевого дохода, в России - по 20%-м группам и в Москве – по10%-м группам, кв. метров общей площади на члена домохозяйства

 

В России разница между 20-ти процентными  группами домохозяйств с самыми низкими  и самыми высокими среднедушевыми доходами составляет 1,5 раза (17,6 кв.м и 27,2 кв.м, соответственно). При этом наблюдается прямая связь: с ростом доходов растет и количество жилья. В Москве различия между бедными и материально обеспеченными выше и составляют более 2 раз. А вот характер зависимости отличается от общероссийского распределения. Выявленные тенденции таковы:

- Бедные слои населения  обеспечены жильем также плохо,  как в целом в России. Это  видно по показателям по первой  и второй (10-ти процентным по  уровню среднедушевого дохода) группам.

- Средняя обеспеченность  по первым семи децильным группам  (70% населения) примерно одинаковая  и низкая – везде ниже средней.  Некоторый «всплеск» наблюдается  в 4-м и смежных с ним децилях.  Очевидно, это обусловлено сосредоточением  там домохозяйств пенсионеров, у которых квадратных метров в существенно больше, чем в среднем. Если пересчитать обеспеченность по первым пяти децильным группам без учета пенсионеров, то она будет ниже в 1,5-2 раза.

Явный показатель недоступности для  москвичей московского жилья – уровень жилищной обеспеченности в 7-й децильной группе с совсем не низкими для московского населения доходами. Он опускается ниже, чем у самых бедных. Здесь уже нет пенсионеров. Зато много семей с детьми. Именно у них сегодня нет жилья, но они не в состоянии купить для своей семьи квартиру при нынешних ценах на московскую недвижимость¹⁴.

- Наконец, в последних трех  децильных доходных группах обеспеченность  делает резкий скачок вверх  - в 2 раза. Доходов уже достаточно, и демографическая нагрузка не играет роли.

Такова общая картина. Если посмотреть динамику зависимости жилищной обеспеченности от доходов домохозяйств, то тенденции  весьма негативны и говорят об усилении дифференциации. Скажем, в  России в 2007 году по сравнению с 2004-м  годом бедных домохозяйств, имеющих плохие жилищные условия (с потенциальным правом на очередь), стало несколько больше и в то же время увеличилось число материально обеспеченных домохозяйств с хорошими жилищными условиями.

Небезынтересно сравнить, что изменилось за последние десять 10 лет в Москве (рисунок 7). За это время по бюджетной статистике обеспеченность существенно выросла с 20 до 25 квадратных метров на человека. При этом, однако, средние показатели по первым семи децильным доходным группам стали даже ниже, за исключением четвертой децильной группы (в которую, видимо, переместились пенсионеры из второй-третьей децильных групп). Зато резкий скачок имел место при наличии самых высоких доходов. Очевидно, именно на эти категории пришлась львиная доля введенного за эти годы, а также приобретенного на вторичном рынке московского жилья¹⁵.

Рисунок 7 - Дифференциация в жилищной обеспеченности в Москве в 1998 и 2008 гг. в зависимости от уровня среднедушевого дохода группам, по 10-ти процентным группам, кв. метров общей  площади на члена домохозяйства

Рассмотрим также дифференциацию жилищной обеспеченности по социально-демографическим  категориям. Принятые в настоящее  время условия постановки домохозяйств в очередь на получение жилья  требуют наличия крайне тяжелой  жилищной ситуации и низкого материального достатка. Постараемся очертить круг семей, остро нуждающихся сегодня в улучшении жилья, в том числе и имеющих неплохие по среднемосковским меркам доходы.

Были и остаются существенными, а порой и усилились различия в жилищной обеспеченности по демографическим категориям. Тенденции в России в целом и в Москве довольно похожи. В Москве уровень жилищной обеспеченности колеблется от 40 квадратных метров для одиночек до менее 13 квадратных метров на члена домохозяйства из четырех и более человек (рисунок 8).

Рисунок 8 - Обеспеченность жилой площадью в Москве в зависимости  от размера домохозяйства, кв. метров общей площади на члена домохозяйства

 

За критерий нуждаемости принят порог менее 12 квадратных метров на члена домохозяйства. В этом случае в улучшении жилищных условий нуждается каждая четвертая семья из четырех человек и почти половина семей из пяти и более человек (рисунок 9)¹⁶.

 

 

 

 

 

Рисунок 9 - Доля домохозяйств Москвы с низкой обеспеченностью жилой  площадью менее 12 кв. м общей площади на члена домохозяйства в зависимости от размера домохозяйства, %

Рисунок 10 - Обеспеченность жилой площадью в Москве в зависимости от количества детей в домохозяйстве, кв. метров общей площади на члена домохозяйства

 

На рисунке 10 видно, что сравнительно неплохо обстоит дело с жильем только у семей без детей. Уже наличие одного ребенка заметно снижает уровень жилищной обеспеченности домохозяйства. Семья с двумя детьми проживает в квартирах, в два раза более тесных, чем в среднем по Москве, на каждого члена семьи здесь приходится только 13 квадратных метров. А в семьях с тремя и более детьми - всего 9 квадратных метров. В итоге остро нуждаются в улучшении жилья каждая пятая семья с одним ребенком, аждая четвертая семья с двумя детьми и практически все многодетные семьи (рисунок 11).

Рисунок 11 - Доля домохозяйств Москвы с низкой обеспеченностью  жилой площадью (менее 12 кв. м общей  площади на члена домохозяйства) в зависимости от количества детей  в домохозяйстве, %