Приватизация. Право на жилище

 

1.2. Принципы приватизации жилого фонда

 

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Распределение в административном порядке жилья сменилось процессом передача в собственность. Жилые помещения, которые перешедшие в собственность граждан, стали объектом сделок, а, следовательно, предметом гражданского права. Предмет гражданского права жестко взаимосвязан с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета.

Правильное применение норм гражданского права, возможно с учетом его общих принципов, закрепленных непосредственно в ст. 1 ГК РФ., которые могут и должны применяться при регулировании отношений при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В ситуациях, не регулируемых законодательством, возникает необходимость применения закона по  аналогии или реже аналогию права. Это означает, что при регулировании общественных или гражданско-правовых отношений, не закрепленных конкретной нормой права, применяются основные принципы гражданского права.

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.

Значение этого принципа очень велико. Рыночная экономика эффективно развиваться, если субъекты гражданского права обладают активностью в сфере гражданского оборота, имеют высокий уровень свободы, должной предприимчивости. В гражданском законодательстве нормы права сформулированы на базе общеизвестного правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». Таким образом, субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему усмотрению, благодаря тому, что в основе гражданского законодательства лежат диспозитивные нормы.

Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В этих нормах находит оптимальное сочетание частного и публичного интереса в гражданском обществе.

Участники гражданского правоотношения может выбирать воспользоваться принадлежащим ему правом или отказаться от его осуществления. Отказ от реализации принадлежащих прав не влечет их прекращения. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.

Поскольку осуществление и защита гражданских прав зависят от воли участников гражданского оборота, органы публичной власти, а также иные структуры не вправе понуждать граждан к осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда закреплен принцип добровольности приватизации.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.

Сущность этого принципа заключается в том, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Ранее действовавшие законодательство предусматривало два срока исковой давности, то нормы действующие сейчас имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип реализуется в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Государственные и муниципальные органы и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями закона. Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. Но не допускается только произвольное вмешательство в частные дела, если частные интересы входят в противоречие с публичными, гражданское законодательство допускает такое вмешательство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без вмешательства государственных органов и без внесения обязательности приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество могло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.

4. Принцип неприкосновенности собственности.

Этот принцип закладывает основы имущественного порядка в экономике. Нормы гражданского права, на основании данного принципа, обеспечивают возможность собственникам стабильно осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотренных законом. Нормами гражданского права защищаются отношения собственности всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая государственные и муниципальные органы власти.

5. Принцип - свобода договора.

Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, вида договора, условий, на которых он будет заключен. Этот принцип закрепляет отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторон административных актов.

Основополагающие  принципы приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, не следует рассматривать в отрыве друг от друга, так как они взаимно дополняют и раскрывают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Анализируя нормы Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" необходимо выделить три главных принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и однократность (ст. 11).

Принцип добровольности вытекает из основ гражданского законодательства: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Принципы бесплатности и однократности характеризуют некоторые аспекты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Добровольность - главный принцип приватизации жилья. В ст. 1 Закона о приватизации указывается "передача в собственность граждан на добровольной основе", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, кто из членов семьи будет участвовать в приватизации, а кто нет (конечно же, в порядке и на условиях указанного Закона). Принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье никто не вправе.

Особое значение среди принципов приватизации жилищного фонда занимает принцип однократности бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. В отличие от принципа добровольности этот принцип не является безусловным. В ситуации, когда гражданин, нуждающийся в улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, организация или муниципалитет, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. Результатом такого отчуждения у гражданина, должно вновь становится право на бесплатную приватизацию жилья. На практике этот вопрос так и решается. Законодательного решения равнозначных ситуаций на данный момент нет.

Развитие законодательства в сфере защиты прав несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц заслуживает внимания. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 819 указал на то, что за гражданами, давшими согласие на приобретение другими проживающими с ними нанимателями занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатную приватизацию другого впоследствии полученного жилья. Это объясняется тем, что право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи. В случае приобретения жилья одним супругом жилище не попадает в общее имущество семьи, а становиться его собственностью.

Для предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации многие субъекты Российской Федерации установили правило, по которому изменившие свое постоянное место жительства, граждане после принятия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" желающие приватизировать жилье, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее они не участвовали в приватизации.

Принцип однократности не должен влиять на повторное участие в приватизации для граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона РСФСР о приватизации от 4 июля 1991 г., устанавливающей норматив площади подлежащей бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась).

В период до внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом - на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть подлежала выкупу. Закон устанавливал, что размер бесплатно передавалось не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью при учете потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только субъекты Федерации.

Установленный норматив площади, был ограничением обеспечивающим социальную справедливость в процессе приватизации жилищного фонда и стимулировал часть граждан в отказе от чрезмерно больших квартир, что повлекло к незначительному выбросу жилья на вторичный рынок.

Таким образом, граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

К первой группе можно отнести, граждан, частично использовавших установленный в тот период норматив по бесплатному приобретению жилья. В нее вошли граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

Во вторую группу входят, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это - группа граждан, как правило, не обладавшая излишней площадью и тем не менее не относившаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Третья группа граждан, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышавшую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имела жилое помещение, значительно превышавшее среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживали.

Вторая и третья группы за исключением несовершеннолетних в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в дальнейшем не принимали участия в приватизации, в то время первая группа могла реализовать право на получение неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива жилой площади.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Жилые помещения как объекты приватизации

2.1. Жилое помещение: понятие, основные признаки

 

Жилищный фонд  Российской Федерации - это общая совокупность жилых помещений, которые находятся на территории Российской Федерации. В Жилищном кодексе РФ выделено две категории жилья, для одной из них основой деления является форма собственности, а для другой - цель и способы использования жилищного фонда.

В литературе можно выделить несколько определений авторов относительно понимания жилищных фондов.

В своих трудах П.И. Седугин20, разделяя  жилищный фонд на виды, опирался на социальное назначение жилых помещений. Он выделял жилищный фонд социального использования - жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования и жилищный фонд, используемый для получения прибыли.