Вещные права

1. Правовые  основы регулирования  вещных прав на землю

     Ве́щное пра́во  — субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом.

     Правовые основы регулирования вещных прав на землю – это вся совокупность нормативно правовых актов, как непосредственно регулирующих данные права, так и каким либо образом их затрагивающие, в зависимости от той или иной сферы применения.

     Основным правовым актом, регулирующим земельные правоотношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и 36 закрепила все формы права собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и, иные формы. Государственную и муниципальную, называют также публичной собственностью. В соответствии с Конституцией РФ Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) законодательно закрепил указанные формы собственности и других прав на землю в главе 17, которая вступила в силу лишь с принятием Земельного кодекса РФ.

     Право на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и в соответствии с такими федеральными законами как: Градостроительный кодекс РФ; Федеральный закон РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон РФ от 10.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; Федеральный закон РФ от 11.06.2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве";  Федеральный закон РФ от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; Федеральный закон РФ от 21.12.2001 года № 178 -ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»; Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в соответствии с законами субъектов РФ, так как, земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов.

     Говоря о правовых основах регулирования вещных прав на землю, следует отметить, что после в ведение в действие земельного кодекса между гражданским и земельным законодательством возник ряд коллизий в области регулирования данного вида отношений, что соответственно отразилось и на практике применения данных норм. В правоприменительной (особенно в судебной) практике постоянно возникают проблемы, связанные с определением отраслевой принадлежности спора и выбора приоритетных правовых норм, подлежащих применению в конкретном деле. Справедливости ради следует заметить, что в течение последних лет законодателем сделано достаточно много для приведения "к общему знаменателю" гражданского и земельного законодательств, внесены изменения и в ЗК РФ, и в ГК РФ, а также в иные законодательные акты.

     Однако окончательно вопрос не решен. Суть проблемы заключается в том, что земельный участок является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектом гражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок - единственный действительно недвижимый объект, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей.

     В отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.) земельный участок выступает еще в одном качестве - природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды. Отрицание деления имущества на движимое и недвижимое в течение всего советского периода истории цивилистики и понимание природной особенности земли обусловили формирование еще в 30-х годах прошлого века отдельной отрасли советского права - земельного права. Именно на эту отрасль законодатель и возлагал обязанность по учету природной специфики эксплуатации данного объекта права.

     Земельная реформа 90-х годов прошлого века, повлекшая включение земельных участков в гражданский оборот, обусловила и необходимость пересмотра устоявшихся подходов к пониманию земельных участков. Это также привело к начавшейся в середине 1990-х годов (и продолжающейся до сих пор) крупнейшей научной дискуссии о соотношении гражданского и земельного права при регулировании отношений по использованию и обороту земли.

     Так, существует мнение среди ученых юристов, согласно которому эти правовые отношения должны полностью регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации, права на землю по своему происхождению имеют имущественный характер (В.В. Витрянский, И.С. Ковалева, Н.П. Лотникова, А.Л. Маковский, Е.А. Суханов). По мнению Е.А. Суханова, земельные участки в рыночной экономике становятся объектом гражданского оборота и одновременно приобретают режим объектов гражданских прав, в связи с этим оборот земельных участков составляет предмет регулирования уже не земельного, а гражданского законодательства. Право собственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельными участками являются частью имущественного, гражданско-правового оборота. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель и их учетом и т.п., а также предусматривают последствия их нарушения (в основном административно-правового характера), т.е. имеют публично-правовую природу.    

     Но есть и противоположная позиция: поскольку нормы о правах на землю являются специальными, то есть такими которые действуют только в отношении такого объекта, как земля, следует поступить наоборот - исключить положения главы 17 ГК РФ, оставив в этом кодексе только общие положения о правах на любые виды имущества, и окончательно закрепить за ЗК РФ роль акта, содержащего специальные положения о правах на землю (Н.И. Краснов, О.И. Крассов, Б.В. Ерофеев, Н.Н. Осокин, Ю.Г. Жариков, Г.В. Чубуков).

     Однако, существует еще одна позиция по поводу соотношения гражданского и земельного законодательства. Согласно этой точки зрения

специфика земли предполагает сочетание частноправового  и публично-правового методов, а  потому "речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а  о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля  как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство  являются предметом регулирования  земельного права. Все имущественные  отношения по поводу земли как  объекта вещных прав (прежде всего права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом (А.П. Анисимов, Н.Н. Мисник, А. Хаджиев, В.В. Чубаров).

         Исследуя различные точки зрения  о проблеме соотношения гражданского  и земельного законодательства  в области регулирования вещных  прав, необходимо упомянуть и концепции развития гражданского законодательства, так как  вскоре её положения должны вступить в силу,  и некоторые из них также затрагивают решение данного вопроса. Так, согласно данной концепции действующий ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2 - 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Между тем данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК. (П 3.6.4.)

    По  тем же причинам целесообразно изъять и поместить в ГК с необходимой  их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Земельном  кодексе Российской Федерации. В  ГК также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие  объекты, как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать  государственной регистрации в  ЕГРП. К такому праву следует в  субсидиарном порядке применять  нормы о праве собственности  на земельные участки. Одновременно следует отказаться от категории "лесной участок", который должен быть признан  земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами  права собственности.

    Реализация  данных предложений будет способствовать гармонизации земельного, водного, лесного  законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством. (3.6.5.)