Ипотечные ссуды

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

 

2.2 Основные участники ипотечного кредитования

 

Субъектами ипотечного кредита являются:

- Кредиторы по ипотеке – ипотечные  банки или специализированные  ипотечные компании, а также универсальные  коммерческие банки;

- Заемщики – юридические и  физические лица, имеющие в собственности  объекты ипотеки, или имеющие  поручителей, которые предоставляют  под залог объекты ипотеки  в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет. Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

 Основными документами, которые, как правило, используются на  практике при оформлении ипотечного  кредита, являются:

- Ипотечное обязательство, выдаваемое  заемщиком кредитору на подтверждения  его (кредитора) преимущественного  права на удовлетворение денежных  претензий из стоимости заложенного  имущества в случае невыполнения  заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

- Закладное письмо – долгосрочный  ценная бумага, выпускаемая ипотечными  банками под залог земельных  участков, зданий и другого недвижимого  имущества; он обеспечивает доход  в виде процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, особое значение, имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита.

Существуют два основных вида ипотеки:

1) прямая ипотека – участок  закладывается его собственником  с занесением соответствующей  записи в земельную кадастровую  книгу;

2) косвенная ипотека – когда  происходит выдача ипотечным  банком дебитору залоговых писем. В этом случае залоговое письмо  служит банковской гарантией  по последующему кредиту.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Рассмотрим основную деятельность ипотечных банков.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Банк определяет минимальный и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внести определенную сумму из ваших собственных средств — от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого помещения, и выше. Окончательная сумма кредита определяется исходя из потребности, платежеспособности клиента (возможно платежеспособности близких родственников – поручителей).

В конечном итоге процентная ставка по кредиту и его размер могут варьироваться в зависимости от ряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхование недвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенных собственных средств, наличия клиентских отношений с банком и др.

Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования.

Помимо процентов за пользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.

Дополнительных расходов потребует подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимости помещения, нотариальное удостоверение договора и прочее. В случае кредитования строительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долга и/или процентов. Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории. Дополнительно, в зависимости от вида обеспечения возврата кредита, требуемый стаж на последнем месте работы от 3-6 месяцев. Некоторые банки ставят условие, чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а сумма дохода – свыше достаточной для погашения кредита. Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.

Обязательным требованием банка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.

 

 

 

 

 

 

 

3. ПЕРСПЕКТИВЫ  И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики является система ипотечного кредитования.

 К началу экономических реформ  в России отсутствовал рыночный  механизм, основывающийся на активном  участии населения в решении  жилищной проблемы. Свободного рынка  жилья практически не было, а  долгосрочные кредиты населению  составляли незначительную долю  в общем объёме финансирования  жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным  кооперативам на строительство  нового, а не на покупку готового жилья.[10]

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-экономической задачей для нашей страны.

Роль банковского сектора в решении данной проблемы очевидна — на современном этапе экономического развития кредитование населения в области жилищного строительства и покупки готового жилья становится важнейшим направлением деятельности банков.

Банковский кредит в настоящее время рассматривается как важнейший источник финансирования инвестиций в жилищное строительство.

Сегодня Сбербанк России предлагает следующие процентные ставки на ипотечный кредит физическим лицам: в рублях – 18 %, в валюте – 11 %.

Процентные ставки Сбербанка России по ипотеке для основного населения страны еще слишком велики.

Рассмотрим условный пример: ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % "годовых". Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет.  Результаты простого расчета платежей долгосрочного кредита физических лиц представлены в таблице :

 

Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это – 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США ( 2900,04 + 4638,78 ). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ – 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). В данном примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя. В итоге, ипотечный кредит будет стоить 13-15% "годовых". Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб., то для большей части населения РФ ипотечный кредит является недоступным.

Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств, благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

Однако не только граждане замедляют рост сегмента потребительского кредитования, во многом это зависит и от самих банков, многие из которых для увеличения объема потребительских кредитов снижают требования при выдаче кредита, что ведет к росту так называемых "безнадежных кредитов", которые, по мнению аналитиков, являются реальной угрозой для банков. Поскольку в России нет эффективной системы взыскания долгов (независимые коллекторские агентства слишком малы и не проходили испытание кризисом), рост объема невозвратных кредитов может стать общей проблемой банковской системы.

     Для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана.  На сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др.

Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Во всех странах мира ипотека пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом, ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе могут,

где бы они жили, если бы не ипотека.

Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть. Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья.

Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

В ходе написания реферата было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты; ипотечное кредитование представляет собой совокупность экономических и правовых отношений складывающихся по поводу предоставления, использования и регулирования кредита, обеспеченного залогом недвижимого имущества. Нормы об ипотеке находятся, в основном, в Федеральном Законе «Об ипотеке». Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.