Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Характерной чертой ЖКС во Франции является установление по ним  фиксированных процентных ставок на таком уровне, что процентный доход  по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот (определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржей, регулируемой Министерством  финансов) конкурентен по сравнению  с другими формами сбережений.

Отличительной чертой французской  модели ЖКС является отсутствие промежуточных  кредитов, поскольку по действующим  правилам заемщики имеют право немедленно получить кредит по окончании контрактного накопительного периода.

Все последующие (за привлечением средств) этапы кредитования в данной модели не имеют существенных отличий  от других моделей. После предоставления кредита не предусмотрена его  перепродажа, поскольку вторичный  рынок в данной модели не функционирует. Однако на практике, в силу смешения моделей, возможно параллельное существование  в одной стране как вторичного рынка, так и системы стройсбережений.

ГЛАВА 2. ТРАНСФОРМАЦИЯ ИНСТИТУТА  ИПОТЕКИ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО  КРИЗИСА

2.1 Предпосылки возникновения мирового финансового кризиса и его влияние на экономику России

В качестве исходной точки  мирового финансового кризиса можно  рассматривать события одиннадцатого  сентября в Нью-Йорке, после которых  Федеральная резервная система (ФРС) начала снижать ставку, которая достигла одного процента в 2003 году. В результате число заемщиков, как физических, так и юридических лиц, столь  же стремительно возросло, и стал формироваться  некий долговой «мыльный пузырь». Существование  такого незначительного спреда между  невысокой доходностью и предельно  низкими ставками подталкивало американские банки к активному инвестированию в структурированные инструменты.

В 2005 году ставки по кредитам снова пошли вверх. В 2006 году цены на недвижимость в США перестали  расти. Первоначально фиксированные  ипотечные ставки к концу 2006 года стали повышаться, что вызвало  рост просрочки. В 2007 году наступил этап выявления проблем. Это и объявление британского HSBC о снижении прогноза на прибыль на 10%, причем связано  это было с деятельностью американского  подразделения. И банкротство американского  ипотечного брокера New Century в марте 2007 года. И закрытие в мае 2007 года одного из своих хедж-фондов UBS, который  вкладывал средства как раз в  структурированные инструменты. С  августа 2007 года кризисные явления  распространились и на европейские  банки, такие как Northern Rock и многие другие.⁶

Начиная с сентября 2007 года, Федеральная резервная система  США понижает свою учетную ставку сначала на пятьдесят базисных пунктов (до 4,75%), потом еще на двадцать пять базисных пунктов, до конца года произошло еще одно снижение ставки на 25 базисных пунктов, до 4,5%. Все это имеет успокаивающее действие на рынок, но не на длительное время.

В октябре 2007 года начали публиковаться  сведения о крупных убытках, которые  понесли многие известные инвестиционные банки, такие как UBS, Meril Linch, Morgan Stanley, CitiBank, Bank of America и др.

Чистая прибыль инвестиционных банков в первом квартале 2008 года в  мире снизилась на 45% по сравнению  с тем же периодом 2007 года – до 12,5 млрд долларов. ⁷ Кредитный кризис сильнее всего ударил по доходам от облигаций, обеспеченных активами, от сделок с фондами прямых инвестиций и синдицированного кредитования. То, что всегда гарантированно приносило доход, стало настоящей проблемой, разрешить которую крайне затруднительно.

Существуют множество  мнений по поводу сложившейся ситуации и причин возникновения кризиса. Все чаще можно услышать, что без  государственного вмешательства британские и американские банки и фонды  не смогут преодолеть ипотечный кризис. Кризис на рынке все больше влияет на мировую экономику, и прямое вмешательство  правительств в ситуацию на рынке  ценных бумаг, жилой недвижимости или  в банковском секторе может стать  «третьей линией обороны» в дополнение к денежно-кредитной и фискальной политике. Однако рынок и сам мог  бы справиться с кризисом, если бы ФРС  не начала полгода назад резко  снижать ставки. Вместо того чтобы  потакать росту проблемной задолженности  удешевлением кредитных ресурсов, ФРС  должна была спровоцировать пик дефолтов высокими ставками, чтобы очистить портфели от заемщиков, финансовые возможности  которых не позволяли оплачивать кредит. Убегая от ипотечных дефолтов, а точнее, откладывая их, ФРС подвергла  страну риску инфляции и серьезно ударила по позициям американских финансовых институтов в мире.

В США кризис настолько  глубоко проник в финансовую отрасль, что перекинулся на страховой  сектор. В конце марта 2008 года American International Group, крупнейший страховой холдинг  мира, сообщил о рекордном убытке за всю 89-летнюю историю компании, обусловленном  списанием активов на сумму 11,1 млрд долларов, частично связанных с ипотечным  кредитованием.⁸

Подводить итоги последствий  кризиса в кредитной сфере, вызванного крахом рынка ипотечного кредитования в США, пока рано. В Европе кризис набирает обороты, об этом свидетельствуют  крупные потери таких крупных  организаций, как UBS AG, Credit Suisse (Швейцария), Halifax Bank of Scotland, Bradford & Bingley, C&G, The Mortgage Works, Scottish Widows (Веикобритания). Очевидно, что экономике будет нанесен  более значительный ущерб, чем прогнозировалось ранее. Все инвестиционные схемы, которые  были построены в условиях растущей экономики, теперь перестают работать.

Говоря о влиянии мирового кризиса ликвидности на Россию, можно  отметить, что к его последствиям относятся замедление роста кредитных  портфелей банков по сравнению с  темпами, характерными докризисной  экономике, падение доходности, повышение  доли «плохих» кредитов, объясняемое  снижением темпов роста, при котором  «плохие» кредиты не маскируются  новыми.

Ипотечный кризис на американском рынке привел к значительным потерям  и заставил все банки мира пересмотреть кредитную политику. Доступ российских кредитных организаций к внешним  источникам заимствования сократился, что привело к пересмотру всеми  игроками ипотечного рынка ценовой  политики: за истекший год процентные ставки по ипотечным кредитам повышались практически всеми банками.

Характеризуя современную  ситуацию на финансовых рынках, можно  отметить, что замедление темпов роста  ипотечного рынка – результат  влияния совокупности факторов. Макроэкономическая ситуация серьезно влияет на финансирование: удорожание денежных ресурсов для рефинансирования ипотеки, ужесточение условий по выкупу кредитов крупными операторами  рынка, усиление конкуренции как  за клиентов, так и за рынок капитала, уровень цен на жилье – все  эти факторы сказываются на доступности  ипотеки.

2.2 Опыт зарубежных стран по решению проблем

Система социальной поддержки  заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в  ту пору представляла собой надежнейший  из всех возможных залогов, поскольку  не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.

Вкладчики стройсберкасс  Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной  сумме). После получения жилищного  кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении  процентов), например погашение части  кредита при рождении в семье  заемщика ребенка, и непрямые (налоговые  льготы) формы помощи заемщику, в  зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Одной из причин, тормозящих развитие ипотечного кредитования в  России является требования банков от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс  инвестирования жилищного строительства  дополнительные средства в виде сбережений населения. Здесь можно обратиться к опыту Германии и их строительным сберегательным кассам. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в  стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование  жилищным займом, а также государственная  премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Процентные ставки фиксированы на все время действия контракта и стройсберкассы не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам.

Во Франции есть два  вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого  получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при  этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. франков; второй вид  жилищных сберегательных счетов – так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%.

В Великобритании успешно  функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного  похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита  не обязательно быть вкладчиком строительного  общества. Важным моментом здесь является то, что страховые услуги включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты  под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных  капиталов и государственного.

При этом вполне реально  закрепление пониженной учетной  ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление  ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных  ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИИ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В Западной Европе и США  давно сформировалась развитая и  законодательно отрегулированная система  ипотеки.

Особенности применяемой  нормативной базы напрямую определяются моделью, используемой при организации  ипотечного кредитования в той или  иной стране.

К классическим мировым моделям  ипотечного кредитования относятся:

1. одноуровневая модель;
2. двухуровневая (универсальная) модель.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует  в ряде западноевропейских стран (Дания, Германия, Франция). Необходимо отметить, что подобная система существовала и в дореволюционной России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные  кредитные организации – ипотечные  банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя  путями:

1. за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;
2. за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные  бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных  облигаций, кредитора, управляющей  компании по обслуживанию ипотечных  кредитов и ипотечных облигаций  в одном лице – в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов.

Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании. Но тем не менее для  ее функционирования требуется принятие правовых актов на федеральном уровне.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: ипотечные банки или  иные ипотечные кредитные организации; страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; компании по работе с недвижимостью.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому  законодательству.

По двухуровневой (универсальной, американской) модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной  на недвижимость. Затем банк может  продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство  формирует пул, на основе которого выпускает  облигации (MBS – Mortgage Backed Securities). Таким  образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы –  пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая  схема полностью зависит от степени  доверия к государству, которое  выступает гарантом по вышеуказанным  облигациям.

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные  компании, работающие на вторичном  рынке ценных бумаг. При двухуровневой  системе рефинансирования банки  продают закладные специальным  организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных  бумаг, а на привлеченные деньги опять  выкупают закладные у банков.