Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5

1.1. Понятия и сущность ипотечного кредитования 5

1.2 Модели ипотечного кредитования, широко используемые при развитии института ипотеки в зарубежных странах 10

ГЛАВА 2. ТРАНСФОРМАЦИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ  В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО  КРИЗИСА 19

2.1 Предпосылки возникновения мирового финансового кризиса и его влияние на экономику России 19

2.2 Опыт зарубежных стран по решению проблем 22

ГЛАВА 3. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕИСТИКА И  АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  В РОССИИ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29

Список  использованной литературы 31

Приложения 33

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Существование в  финансово-экономической системе  общества стабильно и надежно  функционирующей системы ипотечного кредитования является сегодня одним  из наиболее значимых показателей развития общества. В современной экономике  ипотека превратилась в мощный и  всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности промышленно развитых стран.

Актуальность  темы курсовой работы не вызывает сомнений в связи с тем, что Россия в  настоящее время в виду отсутствия инструментов ипотечного кредитования, работающих в условиях волатильного рынка, остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям нашей экономики. Дополнительными стимулами являются высокая социальная значимость ипотеки для населения и стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

Объектами исследования данной работы является не работающий в современных условиях используемый в России институт ипотечного кредитования, выявление его особенностей и  возможная модификация с учетом мирового опыта.

Предметом исследования послужил анализ западных схем ипотечного кредитования и механизмов ипотечного кредитования, используемых в России.

Целью исследования является выявление направлений развития ипотечного кредитования в РФ на основе зарубежного опыта. Достижение поставленной цели потребовало решения следующих  задач:

• провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития российской ипотеки, изучить потенциал развития ипотеки;
• рассмотреть методологические и методические аспекты формирования зарубежных форм и моделей ипотеки;
• провести анализ законодательства, регулирующего становление и развитие форм ипотеки в России и за рубежом;
• определить и дать рекомендации по использованию института ипотеки в качестве решения социальных и жилищных проблем населения России;
• разработать предложения по использованию и совершенствованию ипотеки.

В первой главе данной курсовой работы рассматриваются теоретические основы института ипотеки, его социальный аспект. Также приводится описание зарубежных моделей ипотечного кредитования с целью возможного апробирования этого опыта в России.

Во второй главе рассмотрены  изменения на рынке ипотечного кредитования под влиянием мирового финансового  кризиса, приведены возможные направления  трансформации ипотеки на базе зарубежного  опыта.

В третьей главе приводится сравнительная характеристика и  анализ российского и зарубежного  законодательства, регулирующего становление  и развитие ипотеки с целью  выявления необходимых изменений  в российском законодательстве для  успешной организации ипотечных  отношений.

Теоретико-методологическую основу исследования составили труды  ученых и аналитиков, занимающихся теоретическими и практическими  вопросами развития жилищной ипотеки и социального аспекта института ипотеки, особенности ее рефинансирования, изучения опыта зарубежных стран в области ипотеки и возможности применения их опыта в российской действительности. Информационную исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие особенности развития ипотечного кредитования в России и за рубежом, экспертные заключения, законодательные акты, другие нормативно-правовые документы в сфере ипотечного кредитования, материалы периодической печати и интернет-ресурсы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Понятия и сущность ипотечного кредитования

По действующему законодательству, ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

На сегодняшний день в  мировой практике существует множество  инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные  учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных  ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

1. залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. создание с помощью ипотеки капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Особенно следует выделить функции и особенности ипотечного кредитования, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2. функция обеспечения возврата заемных средств;
3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
4. функция формирования многоуровневого капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.¹

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

Обязательность обеспечения  залогом: в случае неисполнения заемщиком  обязательств обращается взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить возникшую  задолженность перед кредитором; заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Длительность срока предоставления кредита: кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

Целевой характер: необходимость  целевого использования средств, полученных от кредитора, находит практическое выражение в соответствующем  разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель выдаваемой ссуды, а  также в процессе банковского  контроля за соблюдением этого условия заемщиком; нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) ссудного процента.

При реализации ипотечных  отношений на практике очень важно  правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений объединяются в четыре группы:

1) имущество; 

2) действия;

3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности;

4) нематериальные блага.

Термин «имущество» применяется  в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого  имущества, недвижимости) определен  исходя из главной их цели, которая  состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные  вещи (имущество), т.е. установить специальный  порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого  введена система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо отметить, что  ипотека возможна только в случаях, когда имущество принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения.

 

 

 

 

 

Таблица 1

Имущество, которое может  быть предметом ипотечного жилищного  кредитования

Имуществ	Ограничения
Земельные участки	За исключением земельных  участков, указанных в ст. 63 ФЗ от 16.07.1998г. №102-фз «Об ипотеки (залоге недвижимости)»2
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество	За исключением использования  в предпринимательской деятельности
Жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир	За исключением смежных  комнат
Дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения
Общее ограничение: здания, в том числе жилые дома и  иные строения и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки
Незавершенное строительством недвижимое имущество	Возведение недвижимости на земельном участке, отведенном для  строительства в установленном  законодательством РФ порядке, в  том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

 

В обеспечение обязательств, предусмотренных статьей 2 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена:

• по кредитному договору;

• по договору займа;

• по иному обязательству, в том числе обязательству, основанному  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено  федеральным законом.

Договором ипотеки обеспечиваются определенные требования, а именно: уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке; уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов; уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

2. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
3. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества.

Развитие российской ипотеки  осложняется отсутствием четко  сформулированного юридического понятия  «социальное жилье» и соответствующих  норм по такому жилью. В России существует ряд проблем, которые начинаются в экономической сфере и переходят  в социальную. В частности перед  развитием ипотеки в нашей  стране стоит целый комплекс препятствий: недостаточные объемы жилищного  строительства,  низкий уровень доходов  населения, большой неудовлетворенный  спрос на жилье, дефицит ресурсной  базы. Отсутствует также и необходимый  жилищный фонд для размещения неплательщиков.

Всеобще доказано, что ипотека  – это важнейший инструмент решения  конкретных региональных задач в  области демографического регулирования, социально-промышленного развития и в других сферах.