Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи

 

Расходы, связанные со строительством планировалось  осуществить по следующему графику:

• 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
• по 7 % последующие 8 месяцев;
• оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.

Основные статьи доходов

Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.

 

Таблица 3

Средняя продажная цена 1 м2

$ США

3 075,00

При расчете поступлений  от продажи квартир были сделаны  следующие прогнозы:

• Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;
• Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

 

Финансирование  проекта

Для финансирования проекта  предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары  США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.

3. Показатели эффективности проекта

 

Основные показатели инвестиционного  проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

 

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

№	Показатель эффективности	Значение
1	Чистый дисконтированный доход (NPV), $	21476305,43
2	Учетная норма рентабельности (ARR)	350,73%
3	Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев	19
4	Дисконтированный срок окупаемости  проекта (DPBP), месяцев	20
5	Индекс прибыльности (PI)	62,30%

Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

• Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
• Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом  анализа чувствительности проекта  при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических  значений параметров риска основным критерием был возврат заемных  средств в полном объеме.

Таблица 5

№	Параметр	Изменение, %	NPV, $	NV, $	PBP, мес.
Базовый вариант
	нет риска		21 476 305,43	25 617 220,95	19
Варианты после наступления рисков
1	Удорожание строительства	10%	19 599 144,21	23 649 079,23	20
2	Падение цен на квартиры	10%	17 498 796,91	21 137 171,94	20
3	Падение цен на квартиры и удорожание строительства	10%	15 616 822,81	19 169 030,22	20

 

 

Заключение

 

В условиях рыночной экономики возможностей для  инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет  ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации  инвестиционного портфеля. Весьма существен  фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно  варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько  этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных  влияний текущего года, с целью  повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное  дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных  отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.

Анализ развития и распространения  динамических методов определения  эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность  их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного  вложения средств.

 

     Список литературы

1) Белякова М.Ю. Методы оценки  и критерии эффективности инвестиционного  проекта // Справочник экономиста. №3. 2006

2) Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: Биржи и банки, ЮНИТИ-ДАНА, 2003.

3) Бланк И.А. Основы инвестиционного  менеджмента: В 2-х томах. - К.: Эльга-Н, Ника-Центр, 2004.

4) Боди З., Кейн А., Маркус А. Принципы инвестиций. - М.: Издательский дом «Вильямс», 2002.

5) Боди З., Кейн А., Маркус А. Принципы инвестиций. - М.: Издательский дом «Вильямс», 2002.

6) Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. - М.: Олимп-Бизнес, 2004.

7) Бригхэм Ю., Эрхардт М. Финансовый менеджмент. 10-е изд. Пер.с англ. СПб.: Питер, 2007.

8) Буренин А.Н. Рынок ценных  бумаг и производных финансовых  инструментов. - М.: Научно-техническое  общество имени академика С.  И. Вавилова, 2002.

9) Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк А.С. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Дело, 2001.

10) Деева А.И. Инвестиции: Учебное  пособие для вузов. 2-е изд. М.: Экзамен, 2005.

11) Закон «Об инвестиционной  деятельности в Российской федерации,  осуществляемой в форме капитальных  вложений» от 25 февраля 1999 года  № 39-ФЗ (в ред. от 18.12.2006 г.).

12) Коттл С., Мюррей Ф.Р., Блок Ф.Е. «Анализ ценных бумаг Грэма и Додда. - М.: Олимп-Бизнес, 2000.

13) Крушвиц Л. Финансирование и инвестиции. - М.: Питер, 2000.

14) Лукасевич И.Я. Анализ операций с ценными бумагами с MS EXCEL.

15) Лукасевич И.Я. Анализ финансовых операций. Методы, модели, техника вычислений. - М.: Финансы, ЮНИТИ, 2000.

16) Лукасевич И.Я. Финансовый менеджмент: учебник. М.: Эксмо, 2007.

17) Маршалл Дж., Бансал В. Финансовая инженерия. - М.: Инфра-М, 2000.

18) Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной  деятельности предприятия: учебник.  – 5-е изд., перераб. и доп. - ИНФРА-М, 2009 г.

19) Методические рекомендации по  оценке эффективности инвестиционных  проектов: (вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. - М.: «Экономика», 2001.

20) Рэй К. Рынок облигаций. Торговля и управление рисками - М.: Дело, 2000.

21) Фабоцци Ф. Дж. Управление инвестициями. - М.: Инфра-М, 2000.

22) Чекулаев М.В. Риск-менеджмент. - М.: Альпина Паблишер, 2002.

23) Четыркин Е.М. Финансовая математика. - М.: Дело, 2000.

24) Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции. - М.: Инфра-М, 2007.

25) Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1996.

   26) Станиславчик Е.Н. Основы инвестиционного анализа // Финансовая газета. № 48. 2003

27) Лукашин Ю.П. Финансовая математика. – М.: МЭСИ, 2002.

28) Чеченов А.А. Инвестиционный процесс: проблемы и методы его активизации. Нальчик, 2001.

 

¹ Шарп У.,Александр Г.,Бейли Дж.Инвестиции.,-М.:Инфра-М,2007

² Фабоцци Ф. Дж. Управление инвестициями. - М.: Инфра-М, 2000.