Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ – МСХА                            имени К.А. ТИМИРЯЗЕВА

Экономический факультет

Кафедра экономического анализа  и аудита

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по учебной дисциплине

«Инвестиционный анализ»

 

на тему:

 

«Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи»

 

 

Выполнил: студент 302 группы

Экономического факультета

Малютин Д.В.

Проверил:

Старший преподаватель кафедры

экономического анализа и аудита

Журавлёва О.С.

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

 

CОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. Методология анализа инвестиционных проектов

2. Анализ проекта строительства жилого комплекса «Гарибальди»

2.1 Описание проекта

2.2 Организационный план

2.3 Особенности финансовой модели

3. Показатели эффективности проекта (качественный и количественный анализ)

Заключение

Список использованной литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Все предприятия  в той или иной степени связаны  с инвестиционной деятельностью. Принятие решения по инвестированию осложняется  различными факторами: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятие того или  иного решения.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Предметом исследования является совокупность методов  оценки инвестиционных проектов:

1. метод оценки инвестиционных проектов
2. метод расчета чистого приведенного эффекта
3. метод расчета индекса рентабельности инвестиции
4. метод расчета нормы рентабельности инвестиции
5. метод определения срока окупаемости инвестиций
6. метод расчета коэффициента эффективности инвестиции

Целью моей курсовой работы является получение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.

Предметом исследования является совокупность методов анализа привлекательности инвестиционных проектов.

Объектом исследования данной курсовой работы является новый жилой комплекс бизнес-класса на пересечении Ленинского проспекта.

 

 Расположение  обеспечивает удобную транспортную  связь комплекса с крупными  магистралями, центром города и  областью. С точки зрения инфраструктуры, этот район - один из самых обустроенных в Москве.

 

Глава 1.Теоретические  аспекты инвестиций и инвестиционного  проекта

В наиболее общем смысле под инвестиционным проектом понимают любое вложение капитала на срок с  целью извлечения дохода. В специальной  экономической литературе по инвестиционному  проектированию и проектному анализу  инвестиционный проект рассматривается  как комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей в течение ограниченного  периода времени.

 

 

¹

1. Методы оценки инвестиций

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критериальных показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности  инвестиций является наиболее ответственным  этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность  полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа. В связи с этим важно рассмотреть существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определить

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность- эта ситуация, когда  нам точно известны величины денежных потоков то проекта, то есть дисперсия  равна нулю):

Методы, основанные на применении дисконтирования:

а) метод определения чистой текущей стоимости NPV;

б) метод расчета индекса  прибыльности IP;

с) метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

д) расчет дисконтированного срока окупаемости.

1.1.1Метод  NPV

Метод NPV - определение разницы  между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта  и дисконтированной текущей стоимости  всех затрат.

 

 

Где - инвестиционные затраты в момент времени t,

- денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества  критериев дисконтирования

• учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

• оценка инвестиционньгх проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия- акционера.

Недостатки критериев  дисконтирования

(проистекают из  исходных предположений):

• повышение акционерной  стоимости фирмы- не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться искючительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;

•некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие, как время  высококвалифицированных сотрудников).

 

1.1.2 Метод рентабельности инвестиций

Метод рентабельности инвестиций - расчитывается индекс прибыльности PI.

 

Таблица 1. Достоинства и недостатки критерия рентабельности

• Простота расчета• Соответствие общепринятым методам бухучета и, как  следствие доступность исходной информации • Простота для понимания  и традиционность использования

Не учитывается стоимость  денег во времени  Привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных доходов) Показатель учитывает  относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться  большой, в то время как прибыль- маленькой) Риск учитывается лишь косвенно (превышение расчетной рентабельности над минимально приемлимой величиной- это "запас", показывающий, на сколько мы имеем право ошибиться) Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.) Неаддитивность (рентабельность проекта не равна сумме величин рентабельности его этапов.

 

² 

1.1.3 Метод расчета внутренней  нормы рентабельности

IRR- уровень окупаемости  инвестиций, то есть k, при котором NPV=0.

 

,

 

где k- неизвестное.

 

1.1.4 Метод расчета срока  окупаемости

Срок окупаемости - это, срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод хорошо работает при следующих условиях:

все сравниваемые проекты  должны иметь одинаковый период реализации;

все проекты предполагают разовое вложение средств;

ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.

Таблица 2. Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Достоинства	Недостатки
• Простота расчета	• Привязка к учетным  данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)
• Простота для понимания и традиции применения	• Инвестиции производят для  получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда  инвестор сможет "вернуть свое", и ничего не говорит о том, какую  выгоду принесет проект за пределами  срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим  сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный  доход
•Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации	• Риск учитывается лишь косвенно (разность между ддительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости- это "запас времени" для того, чтобы проект стал экономически выгодным)
	• Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта  ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д).
	• Неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов)

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для  ранжирования инвестиций не рекомендуется.

 

1.1.5 Выбор ставки дисконтирования

В целом методы дисконтирования  более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования  ресурсов, т.е. экономическую стоимость  ресурсов. Однако в чистом виде эти  критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев  дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования  должна отражатъ альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала.

Можно предложить следующую  формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

 для  ;

 для  ., где

, , - удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

, , - их соответствующая стоимость в %;

r- ставка рефинансирования;

t- средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

• стоимость капитала можно  точно рассчитать;

• по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов  альтернативного использования  ресурсов- возврате денег акционерам и кредиторам пропорционалъно их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого  подхода и недостатки, которые  заключаются в следующем:

• средневзвешенная стоимость  капитала рассчитывается на снове процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);

• средневзвешенная стоимость  капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

=> если риск планируемого  инвестиционного проекта сильно  отличается от риска деятелъности фирмы в настоящее в время;

=> если для осуществления  проекта предприятию необходимо  привлечь дополнительный капитал  из одного конкретного источника  (например, взять кредит);

• средневзвешенная стоимость  капитала усредняет все риски  предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты  одного и того же предприятия могут  сильно отличаться по степени и характеру  риска;

• использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что  внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия  должна быть выше средневзвешенной стоимости  капитала, но это не обязательно: у  одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).