Выселение из жилого помещения по новым правилам

ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

В определенных ситуациях граждане сталкиваются с проблемой выселения из жилого помещения. Данная проблема является актуальной с учетом того, что затрагивает одно из важнейших прав человека и интересов государства - право собственности. Выселение - сложный и длительный процесс, который нашел свое отражение в нормах законодательства. В первую очередь основные положения закреплены в Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее - ЖК). С марта 2013 г. начинает действовать новый Жилищный кодекс Республики Беларусь, принятый 28.08.2012 (далее - ЖК 2012 года). Важно определить новые основания и порядок выселения, основные отличия от действующих на сегодняшний день положений ЖК.

В целом выселение можно разделить на два вида:

1) без предоставления  жилого помещения;

2) с предоставлением  другого жилого помещения.

Согласно положениям действующего ЖК без предоставления жилого помещения граждане подлежат выселению в следующих случаях:

1) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, а также члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении, систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 39, ч. 1 ст. 120 ЖК). При этом несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения не могут быть выселены из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 120 ЖК;

2) если временные  жильцы (вселенные в жилое помещение  временно без взимания платы  за проживание) отказываются освободить жилое помещение по требованию нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов семьи, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ним членов семьи (ст. 40 ЖК);

3) если граждане  самоуправно заняли жилое помещение (ст. 41 ЖК);

4) если граждане  дали согласие на отчуждение  или залог жилого помещения  и не указаны в договоре  отчуждения как граждане, за которыми  сохраняется право пользования  жилым помещением, при переходе  права собственности они могут  быть выселены по требованию нового собственника (ст. 123 ЖК);

5) признания договора  найма жилого помещения недействительным  вследствие неправомерных действий  нанимателя, членов его семьи  и других совместно проживающих  с ним граждан при получении  жилого помещения по договору найма (исключение - граждане, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда, а также в случае признания договора найма жилого помещения недействительным по иным основаниям) (ст. 72 ЖК);

6) если поднаниматель  отказывается освободить по истечении срока действия договора поднайма жилое помещение, он подлежит выселению по требованию нанимателя (ст. 87 ЖК);

7) если поднаниматели, члены их семей отказываются  освободить занимаемое жилое  помещение в связи с прекращением  договора найма жилого помещения, в том числе в результате обмена жилого помещения (ст. 89 ЖК);

8) необходимости  проведения собственником жилого  помещения капитального ремонта, если в нем проживают наниматель  и члены его семьи, и невозможности  их проживания во время ремонта. При этом указанные лица отказываются выселяться (ст. 121 ЖК);

9) если граждане, которые являются опекунами (попечителями), отказываются освободить жилое  помещение по прекращении опеки (попечительства) (ст. 90 ЖК).

В соответствии со ст. 85 ЖК 2012 года выселению без предоставления жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц подлежат:

- граждане, самоуправно  занявшие жилое помещение;

- гражданин, которому  предоставлено право владения  и пользования жилым помещением в качестве опекуна (попечителя), приемного родителя, родителя-воспитателя детского дома семейного типа, в случае его отказа освободить это жилое помещение по прекращении опеки (попечительства);

- совершеннолетние  члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение, наниматель жилого помещения, проживающие совместно с ним члены, бывшие члены его семьи, совершеннолетние члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, проживающие совместно с ним, или другие проживающие совместно с этими собственником, нанимателем жилого помещения или гражданином, являющимся членом организации застройщиков, граждане, которые в течение года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК 2012 года, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения. Данное правило распространяется также на участников долевой собственности, в том числе совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, при прекращении права долевой собственности в случае, если их доля незначительна, не может быть реально выделена и они не имеют существенного интереса в использовании жилого помещения. Выселение производится после выплаты собственниками выселяемым бывшим участникам долевой собственности за принадлежавшую им долю в жилом помещении ее рыночной стоимости;

- члены, бывшие члены  семьи собственника, нанимателя, поднанимателя  жилого помещения, гражданина, являющегося  членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;

- наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи - в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения;

граждане в иных случаях, предусмотренных ЖК 2012 года, а именно:

1) наниматель жилого  помещения и проживающие совместно  с ним граждане, не освободившие жилое помещение в случае признания договора найма жилого помещения недействительным (ст. 65 ЖК 2012 года);

2) гражданин (получатель  ренты), давший согласие на отчуждение  или залог жилого помещения  и не указанный в соответствующем  договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника (ст. 71 ЖК 2012 года);

3) члены, бывшие члены  семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, и давшие согласие на продажу жилого помещения, не указанные в договоре купли-продажи как граждане, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, при переходе права собственности (ст. 75 ЖК 2012 года);

4) гражданин и  лица, проживающие совместно с  ним, после прекращения права  собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка (ст. 87 ЖК 2012 года);

5) бывшие члены  семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право  владения и пользования жилым  помещением и не имеющие доли  в праве общей собственности  на это жилое помещение, подлежат  выселению из него по требованию собственника, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (ст. 95 ЖК 2012 года).

Таким образом, в ЖК 2012 года расширен перечень оснований для выселения граждан. В частности, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат приемные родители, родители-воспитатели в случае прекращения опеки (попечительства), граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, и давшие согласие на продажу жилого помещения, не указанные в договоре купли-продажи как граждане, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением.

Дополнительно определен порядок выселения в случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения либо использования его не по назначению, систематического нарушения правил пользования жилым помещением. Существенным изменением является возможность выселения без предоставления жилого помещения бывших членов семьи собственника жилого помещения, других граждан, имеющих право владения и пользования жилым помещением и не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, по требованию собственника, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Однако данные положения вступают в силу по истечении одного года с даты вступления в силу ЖК 2012 года, т.е. с марта 2014 г.

Второй вид выселения осуществляется при предоставлении другого жилого помещения, соответствующего определенным условиям.

Основаниями для данного вида выселения согласно положениям действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) служат следующие случаи:

1) проживание в  домах, грозящих обвалом, а также  если жилой дом (квартира) находится в аварийном состоянии (ст. 38, 70 ЖК);

2) при проведении  капитального ремонта или реконструкции  жилого дома государственного  жилищного фонда, если ремонт  или реконструкция не могут  быть произведены без выселения, нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома предоставляется другое жилое помещение без расторжения договора найма занимаемого жилого помещения (ст. 68 ЖК);

3) если дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит  сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд либо дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой, предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение) (ст. 69 ЖК);

4) если наниматель (члены его семьи) уклоняется без  уважительных причин в течение  шести месяцев от внесения  платы за пользование жилым  помещением и коммунальные услуги (ст. 71 ЖК);

5) если граждане, указанные в признанном недействительным договоре найма жилого помещения, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного жилищного фонда и признание договора найма жилого помещения недействительным не связано с осуществлением неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма (ст. 72 ЖК);

6) если совершеннолетние  члены семьи собственника, проживающие  совместно с ним, имеют в данном  населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности (подлежат выселению по требованию собственника), а также в случае если другое жилое помещение приобретено собственником за счет собственных средств (исключение - члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживающие совместно с ним, не принявшие участия в приватизации) (ст. 120 ЖК).

Новый Жилищный кодекс Республики Беларусь 2012 года (далее - ЖК 2012 года) предусматривает аналогичные основания выселения:

1) если наниматель  жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним члены его семьи имеют без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением. При этом уточняется, что данная задолженность должна быть не погашена в полном объеме. Также четко определены порядок и условия предоставления другого жилого помещения (ст. 86 ЖК 2012 года);

2) в случае, если  занимаемое нанимателем (собственником) жилого помещения государственного (частного) жилищного фонда и гражданами, проживающими совместно с ним, жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также если вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма жилое помещение перестало соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания и подлежит переводу в нежилое, а также если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд и этот участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое (ст. 88 ЖК 2012 года);

3) если собственник  жилого помещения частного жилищного  фонда, наниматель жилого помещения  государственного жилищного фонда  и граждане, постоянно проживающие  совместно с ними, отказываются  выселяться при проведении капитального  ремонта или реконструкции жилого дома, если капитальный ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения (ст. 90 ЖК 2012 года);

4) совершеннолетние  члены семьи собственника жилого  помещения, проживающие совместно  с ним и не имеющие доли  в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника  в другое жилое помещение, принадлежащее им либо собственнику на праве собственности в данном населенном пункте и соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям (ст. 95 ЖК 2012 года);