Шпаргалка по "Жилищному праву"

Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано, представляют сами регистрирующие органы.

Кроме того, необходимо представить:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• документы, удостоверяющие личности других участников приватизации (достаточно их нотариально заверенных копий);
• доверенность, удостоверяющую полномочия заявителя на представление интересов в сделке иных участников приватизации;
• свидетельство о браке (разводе) супругов.

Необходимые документы   !

Документы должны быть представлены в жилотдел, комитет по управлению имуществом или иной уполномоченный в решении подобных вопросов орган власти или местного самоуправления, который в течение 2 месяцев рассматривает заявление и принимает по нему соответствующее решение.

Передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляют:

• органы государственной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные собственниками помещений;
• государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
• государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача оформляетсядоговором передачи между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

В договор передачи должны быть включены несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно с лицом, которому помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие права пользования жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб.

По результатам всех проведенных операций на руках у гражданина остаются:

• свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
• договор передачи жилого помещения в собственность гражданина.

32. Характеристика субъектов. Право общей собственности участников приватизации.Под субъектами приватизации следует понимать продавцов, покупателей государственного и муниципального имущества, а также специально созданные государственные органы. Федеральным органом исполнительной власти, обеспечивающим проведение единой государственной политики в области приватизации, является Минимущество РФ. В субъектах РФ создаются территориальные органы по управлению государственным имуществом. Функциями Минимущества РФ в данной сфере являются:

• разработка и издание в пределах своей компетенции нормативных правовых актов, регулирующих процесс приватизации, а также контроль за их выполнением;

• разработка проекта прогнозного плана (программы) приватизации, контроль за его реализацией;
• принятие решений о приватизации федерального имущества в пределах своей компетенции;
• преобразование государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, выполнение функций учредителя таких обществ от имени РФ;
• осуществление от имени РФ прав акционера (участника) хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых находятся в федеральной собственности.

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации, по специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества может осуществлять специализированное государственное учреждение. В настоящее время таким специализированным учреждением является Российский фонд федерального имущества.

Покупателями государственного имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также кроме иных юридических лиц, в уставном капитале которых доля государственного и муниципального имущества превышает 25 процентов.

В целях защиты публичных интересов федеральными законами могут быть установлены ограничения на участие в приватизации отдельных категорий физических и юридических лиц. Открытые акционерные общества не могут являться покупателями размещенных ими акций, подлежащих приватизации.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность одного из них.

 
Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст. 7 Закона о приватизации жилья (в редакции от 20 июля 1994 г.) при приватизации квартиры теперь уже 
подлежат обязательному включения в число ее сособственников.

 
Согласно п. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г. // Экономика и жизнь, 1994, N 6) отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

 
Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке (см. п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11. С. 23).

 
Названные положения об основаниях и условиях возникновения права общей собственности на приватизируемое жилое помещение противоречат некоторым особенностям в приватизации жилья, имевшим место на том или ином этапе его осуществления. Так, в ст. 12 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривалось, что при переходе жилого помещения в порядке приватизации в собственность проживающих в нем членов семьи бесплатно им подлежит передаче общая (жилая) площадь с учетом состава семьи в пределах нормативов, определяемых на региональном уровне на одного человека, но не менее размеров, установленных в самом Законе о приватизации жилья. Другая же статья Закона (ст. 11) содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизацию каждым из членов семьи может быть реализовано только один раз. Право же на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилья сохраняется за ними тогда, когда они не участвовали в приватизации жилого помещения и выразили свое согласие на приобретение занимаемого ими жилья в собственность остальными членами семьи или одним из них (п. 3 Положения о бесплатной приватизации).

 
В связи с этим возникает вопрос: как же быть применительно к ситуациям, когда некоторые члены семьи не приняли участие в приватизации, выразив свое согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, а жилая площадь при этом соответственно бесплатно была передана и с учетом их доли тоже. Подобное положение еще как-то  можно объяснить в отношении тех членов семьи, которые не являются супругом (супругой) приобретателя жилого помещения или одного из участников общей собственности. (Поскольку эти члены семьи сами выразили согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за ними соответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.)

 
Все складывается несколько иначе, если дело касается супругов. Возникновение права собственности на приватизируемое помещение за одним из них здесь будет противоречить общегражданским нормам института общей собственности супругов (ст. 256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное супругами во время брака, возникает их право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если приобреталось имущество на общие средства супругов и ими при этом не определен иной его правовой режим. Тогда выходит, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее и в этом случае должно возникнуть право общей совместной собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае уже реализовывается свое право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

 
Нисколько не убеждает здесь и обоснование противоположной позиции по данному вопросу тем, что «в данном случае имеет место безвозмездная передача имущества, т.е. дарение» согласно ст. 256 ГК РСФСР (Богданова Н. Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение. 1994. N 4. С. 99). Отметим, что с 1 марта 1996 г. в этой части действует ст. 572 ГК РФ, и именно поэтому на имущество, приобретенное одним из супругов в дар во время брака, согласно ст. 256 ГК РФ 1994 г. не возникает право их общей совместной собственности. Но поскольку в рассматриваемом случае жилая площадь при приватизации квартиры бесплатно передается всем проживающим в квартире членам семьи, то и правоотношения собственности соответственно должны возникнуть с каждым из них. Помимо этого, только по наличию сходства в одном признаке — безвозмездном характере передачи имущества, в этих случаях все же не следует проводить подобные аналогии, так как в отличие от договоров дарения сделки по приватизации жилья являются правоотношениями, направленными на преобразование отношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде в правоотношения собственности его пользователей, в чем и заключается их основное своеобразие.

 
Правоотношения по приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые общие признаки, ряд отличий, связанных главным образом с особенностями преобразования отношений собственности в государственном и муниципальном секторе жилья — с существенными изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статуса органов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положения проживающих на жилой площади лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско — правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско — правовых отношений.

 
Представляется правильным мнение, что если в приватизируемом жилом помещении кроме нанимателя проживают и другие члены его семьи, то и они все становятся сособственниками помещения, а собственность на занимаемое ими жилое помещение в результате приватизации становится общей (Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. М., 1993. С. 26). 
Подобные рассматриваемым ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичной оплатой их стоимости. При приобретении жилых помещений с оплатой их полной стоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим до принятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья (да и в случаях приобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом о приватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении права общей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи мог быть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общих средств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичной оплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругов и здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущем случае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальных случаях приватизации жилья (кроме несовершеннолетних, для которых законом все же сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общей собственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой-либо регламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторых регионах и предпринимались попытки такого регулирования.

 
Поэтому и имело бы смысл предусмотреть в законодательстве возникновение при приватизации жилья права общей собственности на занимаемые помещения за всеми проживающими в них членами семьи с тем, чтобы сохранить их равные права на жилую площадь и после ее приватизации. Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось бы по нормам гражданского законодательства.