Понятие «недвижимость»

Понятие «недвижимость».                                Довбуш Т.В. 4 курс УИ

Понятие «недвижимость».

 
   Недвижимое имущество, или  недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских прав.  
   

Понятие недвижимости является комплексным сложным понятием, включающем в себя публично-правовые и частно-правовые, экономические аспекты. Существует множество определений понятия недвижимого имущества и недвижимости, которые можно подразделить на три основных категории. 
   

Первая категория определений включает в себя нормативные, прежде всегозаконодательные термины и определения, которые призваны вносить однозначность и конкретность в правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Данные определения являются основополагающими, концентрируют в себе суть и правовой статус недвижимого имущества. 
   

Ко второй категории следует отнести определения и толкования, присутствующие внаучной и научно-практической литературе. Данных определений существует великое множество, некоторые из них являются производными от нормативно-правовых определений, некоторые имеют целью уточнить или расширить понятие недвижимого имущества. Среди них встречаются как общепризнанные, так и спорные определения. Сюда же можно отнести и профессиональную терминологию практиков в данной сфере, а также устоявшиеся англицизмы. 
   

Третья группа понятий включает формулировки и толкования бытового плана, профессиональные жаргонизмы, общеупотребительные термины. Иногда смыслы, заключаемые в подобные толкования, близки к нормативным, чаще –весьма свободны и далеки от правовых, однако и эти термины и понятия несут на себе отпечаток основной характеристики недвижимого имущества – прочной связи с землей. 
   

Грамотное владение терминологией  и знание основных понятий способствует эффективному взаимодействию в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом. В профессиональной терминологии необходимо свободно ориентироваться прежде всего профессиональным игрокам на рынке недвижимого имущества: инвесторам, риэлторам, девелоперам. Однако и рядовому покупателю недвижимого имущества заботящемуся о собственной финансовой и правовой безопасности, крайне желательно прояснить для себя суть этих терминов, поскольку в многих из них отражаются правовые особенности оборота недвижимого имущества.Любопытен экскурс в историю. Стоит упомянуть, что разделение на движимые и недвижимые вещи знало уже римское право. В российской истории законодательное закрепления понятия недвижимого имущества было осуществлено еще Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Более поздний Свод гражданских законов России оговаривал, что «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги», а к принадлежности земель (то есть состоящими в неразрывной связи с землей) относил «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 
   

Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно тексту указанной статьи, все недвижимые объекты можно подразделить на три группы: 
  

1. объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр; 
  

2. объекты, прочно связанные  с землей, в отношении которых отсутствует возможность перемещения без несоразмерного нанесения ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; указанные объекты можно охарактеризовать как являющиеся недвижимостью по физическим свойствам. 
  

3. объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – несмотря на фактическую движимую природу, они отнесены законодательно к недвижимому имуществу как ввиду высокой стоимости и необходимости особого регулирования оборота, так и ввиду того, что являются «движущимися участками территории», находясь под юрисдикцией РФ. Также в данную группу можно включить особый объект гражданских прав – предприятие в целом, как имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости в силу прямого указания закона – ст. 132 ГК РФ, 
   

Особый правовой режим  недвижимого имущества характеризуется  тем, что оборот объектов недвижимости подчинен специальным закрепленный законодательно правилам, в том числе правилам о государственной регистрации прав и сделок. 
   

В российском законодательстве в различных нормативных  актах помимо упоминаются следующие  объекты недвижимости, прочно связанные  с землей: 

• земельные участки, в том числе лесные участки;
• участки недр;
• здания;
• сооружения;
• нежилые помещения;
• жилые дома, в том числе жилые дома на дачных участках;
• части жилых домов;
• квартиры;
• части квартир, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат;
• комнаты;
• дачи;
• жилые строения на дачных участках;
• гаражи;
• другие строения потребительского значения, в том числе  хозяйственные постройки, хозяйственные строения и   сооружения на садовых и дачных участках;
• объекты незавершенного строительства;
• предприятия как имущественные комплексы.

   Однако данное перечисление объектов недвижимого имущества не может  претендовать на четкую классификацию. Для практического применения имеют  особое значение две классификации  объектов недвижимости: классификация  объектов капитального строительства  согласно Градостроительному кодексу  РФ , подразделяющая указанные объекты на  здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) и классификация объектов недвижимости, введенная Законом о кадастре недвижимости. Кадастровая классификация предусматривает следующие виды объектов недвижимости: 
   

Земельный участок; здание; сооружение; помещение; объект незавершенного строительства. 
  Верное определение вида объекта недвижимости крайне важно, поскольку от этого зависит квалификация правового режима объекта недвижимости. При этом надо отличать вид объекта недвижимости от общеупотребимых названий – таких как банк, магазин, аптека, кафе, автозаправочная станция, которые характеризуют назначение объекта, а не его вид.   

Вид объекта недвижимости имеет значение как с формальной точки зрения, так и с экономической. Например, от данной характеристики объекта  недвижимости зависит налоговый  режим, то есть те виды и размер налогов, которые уплачиваются владельцем такого объекта недвижимости, в том числе  различные налоговые послабления  и льготы.   

Сложно преувеличить общественную значимость недвижимого имущества. Грамотное и адекватное законодательное регулирование в этой области является необходимым условием эффективного развития экономики и соблюдения интересов государства, предпринимателей и частных лиц. Эффективное регулирование оборота недвижимого имущества является неотъемлемой составляющей социальной политики государства.   

Так, часть объектов недвижимости, имеющих особое государственное и социальное значение и являющихся государственной собственностью, в силу публичных интересов изъяты из оборота и не могут быть предметами гражданско-правовых сделок. Основная масса таких объектов является невозобновляемыми, такими как недра, лесной фонд, водные ресурсы, либо обеспечивают стратегическую и экономическую безопасность государства, принадлежа к объектам военной, трнспортной, энергетической инфраструктуры, объектам связи. Однако среди объектов, исключенных из оборота присутствуют например и и такие объекты, как детские дома, дома ребенка, школы-интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых. 
   

Ряд объектов недвижимого  имущества ограничен в обороте, подобное ограничение устанавливается  в порядке, определенном законом. 
   

Следует упомянуть, что если для большинства объектов недвижимости существует принцип «все, что не запрещено законом, включено в оборот», то для земельных участков и участков недр действует принцип обратный «включены в оборот только те объекты, которые обозначены законом». 
   

Подобный принцип нельзя признать несправедливым, поскольку  земля является не только не возобновляемым, но и ограниченным по определению  ресурсом. 
   

С этой ресурсной ограниченностью  связан и постоянный рост стоимости  земельных участков, влекущий за собой  ожидаемый рост и иных объектов недвижимого  имущества, связанных с землей. Вложение средств в недвижимость всегда было выгодной и перспективной инвестицией. Спекулятивные ожидания, в свою очередь, сами по себе ведут к росту цен. Несмотря на сезонные колебания, в настоящее время следует говорить скорее об устойчивой тенденции к росту цен на земельные участки и иное недвижимое имущество. Тот факт, что владельцы недвижимости в больше степени защищены от негативных последствий инфляции делает подобные вложения еще более привлекательными. 
   

Несомненно, стоимость недвижимости зависит  от ряда факторов, среди которых экологический (наличие поблизости вредных производств может значительно снизить цену недвижимого имущества), экономический – например стоимость прилегающих земель (удачное соседство может значительно способствовать росту цен на землю и здания), фактор уникальности, территориальный фактор и целевое назначение (например, целевое назначение земель крайне сложно изменить без существенных затрат).