Понятие недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………….………..…3

1. Понятие недвижимости…………………………………………………………...4

2. Общая характеристика недвижимости…………………………………………..7

3. Классификация недвижимости…………………………………………………..9

Практика…………………………………………………………………………….12

Заключение………………………………………………………………………….23

Список литературы…………………………………………………………………24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость - основа национального  богатства страны. Состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой  деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества  в аренду, акционирование предприятий  и перераспределение имущественных  долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот  краткий перечень операций, при осуществлении  которых требуются знания в области  экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики  недвижимости необходимо как для  успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В контрольной рассмотрены  особенности недвижимости и классификация  объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.

Задачи работы диктуются  поставленной целью:

- дать понятие недвижимости;

- рассмотреть объекты  недвижимости и их классификацию;

- определить характеристику  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В сложившейся практике к  недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском  праве в связи с ведением в  гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и  в настоящее время оно стало  общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо  в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом  объединил поместья и вотчины  в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансформировались в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной России понятие  «недвижимость» вновь введено в  экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности  РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с  установлением статуса частной  собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза  ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским  кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам  относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

Отдельные объекты (ст.13 ГК РФ).           

1. Земельные участки;
2. Участки недр;

          Обособленные водные объекты;

    3. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

     - леса;

    - многолетние насаждения;

    - здания;

   - сооружения;

   4. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации:

  - воздушные и морские суда;

  - суда внутреннего плавания;

  - космические объекты;

  5. Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону. 

Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).

Предприятия в целом как  имущественный комплекс, включая:

- земельные участки;

- здания и сооружения;

- инвентарь и оборудования;

- сырье и продукция;

- права требования обязанности  (долги);

- права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие,  его продукцию, работы и услуги;

- другие исключительные  права. 

В теории и практике различают  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.

Физический объект

 

Местоположение                                                                       ландшафт

Площадь и границы                                                            залежи ископаемых

Объем                                                                                          тип почвы

Размер (высота, длина, ширина)                               физические характеристики

форма                                                                              внешняя среда

 

Объекты экономических отношений

Товар	Полезность	Цена
Капитал в вешней форме	Доходность	Налогообложение
Издержки содержания	Ликвидность	Инвестирование
Финансовый актив	Стоимость	Спрос и предложение

 

В общем случае недвижимость – это земельные участки и  все то, что с ними связано, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время  российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и  морские суда) не по родовым или  видовым признакам, что было бы вполне понятно, а целесообразности распространения  на них специального правового режима, установленного для действительно  недвижимых объектов. В состав, которых пока не включены все виды дорог страны. 

 

 

 

 

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что  с ней прочно связано, включая  присоединенные к ней объекты  независимо от того, имеют ли они  природное происхождение или  созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое  и движимое имущество» впервые употребил  Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому  имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с  отменой частной собственности  на землю использовалось не учитывающее  землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и  непроизводственного назначения, функционирующие  в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Законом к недвижимости может  быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Вещи, которые не относятся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

 

Таблица 1.

Признак	Характеристика признака
Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного  ущерба
Связь с землей	Прочная и физическая, и  юридическая связь с землей
Уникальность	Отсутствие абсолютно  одинаковых объектов недвижимости (они  различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению  и т.п.)
Полезность	Полезность заключается  в наличии способности удовлетворять  потребность человека в жилых  и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство  окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и  т.д.)
Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при  обычных условиях
Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки  службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость   управления	Недвижимость нуждается  в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение  поддержания объекта в функционально-пригодном  состоянии: проведение ремонта и  различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг  и т.д.)
Тенденция   к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет  тенденцию увеличиваться со временем
Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные  государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность   сокрытия	Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что  важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при  сделках	Стоимость недвижимости и  уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

 

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество  связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения  ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих: земля  по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 200 лет;

- предприятия как имущественные  комплексы обычно создаются на  бессрочный период. В обычных  условиях недвижимость невозможно  потерять, как это иногда случается  с личными вещами, а ее стоимость  со временем возрастает, что обеспечивает  надежность инвестиций.

 

3. КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и  нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам  представлена в табл. 2.

Таблица 2

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Земля	Жилье	Нежилые помещения
свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);	элитное жилье;	офисные помещения;
природные комплексы (месторождения  и т.п.) для их эксплуатации и др.	типовое жилье;	складские помещения;
	городское,	торговые помещения;
	загородное жилье и  др.	производственные помещения  и др.

 

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	для жилья: дома, коттеджи, квартиры;   для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;   для производственной деятельности: фабрики, заводы;   для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
по целям владения	для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений     - для ведения бизнеса; - для проживания владельца;   в качестве инвестиций; - в  качестве товарных запасов и НЗП;   для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	специализированная - которая  в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;   неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке  для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	введенные в эксплуатацию;   требующие реконструкции  или капитального ремонта;   незавершенное строительство
по воспроизводимости  в натуральной форме	не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых;   воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения