Характеристика отдельных видов договора аренды

В указанной статье очевидно отступление от нормы ст. 391, предусматривающей, причем в императивной форме, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Но нужно признать, что решение этого вопроса в ст. 657 Кодекса отражает особенности отношений при сдаче в аренду предприятий, поскольку при значительном числе кредиторов получить согласие от каждого из них нереально. Поэтому применительно к аренде предприятий используются способы защиты интересов кредиторов, обычно применяемые при реорганизации юридических лиц. Для юридической чистоты, однако, в ст. 391 целесообразно было бы использовать более мягкую формулировку, оговорив, что установленное в ней правило действует, если иное не предусмотрено другой (специальной) нормой Кодекса.

Документы, необходимые для оформления передачи арендатору предприятия соответствующих прав, перевода долгов (включая доказательства уведомления кредиторов о сдаче предприятий в аренду, письменное согласие на перевод долгов, если оно дано, и др.), должны прилагаться к договору аренды предприятия, составляя его неотъемлемую часть, поскольку они придают легитимность соответствующим условиям такого договора.

Намного сложнее, чем можно было бы предположить, решение вопросов, связанных с передачей по договору аренды прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, а также на другие объекты интеллектуальной собственности. По этому поводу в разделе Гражданского кодекса РФ, посвященном аренде предприятий, какие-либо разъяснения отсутствуют.

Данная проблема приобретает сложность в связи с необходимостью решения в ряде случаев более общих вопросов, которые при сдаче в аренду государственных предприятий не возникали или решались довольно просто. В соответствии с п. 3 ст. 16 Основ законодательства об аренде, например, за арендным предприятием, приобретавшим статус юридического лица с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16), по его ходатайству могли сохраняться наименование государственного предприятия, взятого в аренду, и даже его правительственные награды. Такое решение было возможно в условиях, когда собственник (выступавший от его имени уполномоченный государственный орган – министерство, ведомство) и предприятие, сдаваемое в аренду (имевшее статус юридического лица), были автономны.

Аналогичное положение могло бы быть и при сдаче в аренду предприятия частным собственником, который также от него обособлен. Но для большинства действующих в настоящее время негосударственных (частных) коммерческих организаций предусмотренная Гражданским кодексом РФ модель сдачи предприятий в аренду не подходит. У них нет таких собственников. Негосударственные коммерческие организации, создаваемые в форме акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, хозяйственных товариществ или производственных кооперативов, сами являются собственниками имущества, вносимого их участниками в качестве вкладов в уставный капитал, а также произведенного или приобретенного в процессе хозяйственной деятельности (ст. 66, 109 ГК РФ). При намерении сдать в аренду имущественный комплекс такого юридического лица в виде действующего предприятия возникает вопрос о субъектном составе участников соответствующего договора (а иногда и о возможности заключить его). Дело в том, что такая организация, являясь юридическим лицом, представляет собой сложное образование, состоящее не только из имущественного комплекса, но и из участников организации, имеющей, как правило, корпоративное устройство, а также трудового коллектива, реально осуществляющего производственно-хозяйственную деятельность, приводящего в действие имущественный комплекс, называемый предприятием.

По закону имуществом юридического лица распоряжается его единоличный исполнительный орган (в рамках, установленных законом и учредительными документами). Если гипотетически допустить, что генеральный директор хозяйственного общества решит сдать весь его имущественный комплекс в аренду, то реальная деятельность общества, ради которой оно создавалось, прекратится (оно сможет получать только доходы от арендной платы). Однако общество должно сохранять статус юридического лица, иначе исчезнет субъект права, выступающий в качестве арендодателя. А если так, то каким образом эта организация сможет передать свое фирменное наименование вместе с передаваемым в аренду имущественным комплексом?

Далее. Нет ответа на вопрос о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности, которая будет осуществляться на базе арендованного предприятия, если только арендатором предприятия не будет юридическое лицо, которое использует его в рамках своей деятельности, создав, например, на его основе структурное подразделение. В случае создания на базе арендованного предприятия юридического лица необходимо определить, в какой организационно-правовой форме оно может быть образовано, должна ли она быть такой же, в которой действовала организация, передавшая предприятие в аренду. Эти вопросы требуют проработки. Ответа на них пока нет, а он нужен, пусть даже отрицательный.

Сдача коммерческой организацией в аренду производственного комплекса (по договору аренды предприятия) могла бы иметь место, в частности, в случае, если такая организация располагает несколькими подобными комплексами, осуществляющими полный цикл производства товарной продукции, и считает целесообразным передать в аренду один (или несколько) из них, продолжая при этом свою предпринимательскую деятельность. В подобном случае мог бы решаться вопрос о передаче права пользования ее знаками обозначения юридическому лицу, созданному на основе арендованного имущественного комплекса, по договору франчайзинга (коммерческой концессии).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Закон исключает возможность использования иных способов письменного оформления такого договора, названных в п. 2 ст. 434 ГК РФ (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме рассматриваемого договора связаны с особенностями объекта: его сложностью, высокой стоимостью и др. – а также с характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

Заключенный договор подлежит государственной регистрации. Она осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 22 Закона предусматривает, что государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса проводится в учреждении юстиции по месту регистрации правообладателя предприятия. Следует обратить внимание на то, что правообладатель предприятия регистрирует не только право на него как имущественный комплекс, но и права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого комплекса. Их регистрация проводится по месту нахождения соответствующего объекта (п. 1 ст. 22 Закона в ред. ФЗ от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ).

Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации договора, если его форма не соответствует требованиям законодательства. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Предприятие передается арендатору по передаточному акту. До этого должна быть проведена инвентаризация имеющихся у него материальных ценностей, составлен баланс, отражающий активы и долги предприятия. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года N 49. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе. В акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость.

Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной – арендодателем и арендатором. Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, возлагаются на арендодателя (ст. 659 ГК РФ). На него возлагаются и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.

Арендатор предприятия наделяется широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Ему предоставляется также право продавать, обменивать, отдавать взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества.

Устанавливается лишь одно условие, которое необходимо соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Известные ограничения действуют в отношении участков земли и других природных объектов; на них правила ст. 660 не распространяются, поскольку порядок пользования ими определяется специальным законодательством.

Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию взятого в аренду имущества обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Нужно, однако, иметь в виду, что нормы ГК РФ, устанавливающие указанные правила, сформулированы в диспозитивной форме. С учетом конкретных условий стороны могут определить перечень объектов, входящих в состав предприятия, которые должны быть сохранены арендатором в течение всего срока действия договора и возвращены арендодателю по окончании его.

Арендатор обязан в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии. На него возлагается проведение как текущего, так и капитального ремонта арендованного комплекса. Норма, устанавливающая это правило (п. 1 ст. 661), носит императивный, обязательный для сторон характер. Относятся на арендатора и расходы по эксплуатации арендованного предприятия, но в отличие от п. 1 ст. 661 п. 2, регулирующего данный вопрос, сформулированы диспозитивно. Предусматривается, кроме того, обязанность арендатора страховать арендованное предприятие.

При сдаче внаем сложных и дорогостоящих объектов существенным является вопрос о распределении затрат, связанных с улучшением имущества в период его аренды. Особенность отношений, связанных с арендой предприятий, – наделение арендатора правом получать возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Следует, однако, иметь в виду, что арендодатель может быть освобожден от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на них повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Это новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономный, рачительный подход.

Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора по улучшению качества имущества и фактическому повышению его полезных свойств.

По истечении срока аренды предприятия арендованный имущественный комплекс подлежит возврату наймодателю.

Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При возврате должны решаться вопросы перевода долгов с арендатора на арендодателя, урегулирования взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. ст. 656, 657). Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором.

Убедиться в выполнимости этих требований на практике не было возможности, поскольку сдававшиеся в аренду государственные предприятия, как правило, не возвращались собственнику, а приватизировались. Сдача в аренду иных предприятий не получила распространения. Расширение практики аренды производственно-хозяйственных комплексов, повышение эффективности их использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений, устранения недостатков и пробелов в законодательстве, некоторые из которых были отмечены.

Нельзя оставить без внимания и вопрос о судьбе трудового коллектива. Он, как уже отмечалось, выходит за рамки аренды, но, если сдача предприятия в аренду затрагивает жизненно важные проблемы людей, работавших на нем, необходимо определить, на ком лежит обязанность проявить заботу о них, исходя из норм Трудового кодекса РФ.

3.2. Договор  проката

Выделение проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой целей этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов. Определение договора проката дано в ст. 626 ГК РФ. По этому договору арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество предоставляется, как правило, для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В той же статье указывается, что договор проката заключается только в письменной форме и что он носит публичный характер.