Характеристика отдельных видов договора аренды

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК).

Бывшее советское гражданское законодательство, в частности ст. 87 Основ ГЗ, допускало выкуп имущества только в силу договора. Однако, как и сказано уже было выше, при приватизации предприятий выкуп арендованного имущества практически рассматривался в качестве одного из способов приватизации и регулировался специальными законами и законодательными актами. Кодекс значительно расширяет возможности выкупа арендованного имущества.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Для наглядности, необходимо рассмотреть несколько примеров. Изменение собственника арендованного помещения не является основанием для расторжения либо изменения договора аренды, т.е. новый собственник становится новым арендодателем.

Государственный комитет Кабардино – Балкарской Республики по управлению государственным имуществом обратился в Арбитражный суд Кабардино – Балкарской Республики с иском к фирме "Кабарда-К" об освобождении помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли – продажи правое крыло здания продано Госкомимуществу КБР, однако в помещениях площадью 95 кв. м в проданной части здания располагается фирма "Кабарда-К", которая занимает их без каких-либо оснований.

Решением от 28 февраля 2006 г. исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика освободить нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже правого крыла указанного здания, и занять на условиях договора аренды от 1 марта 2003 г. левое крыло того же здания, закрепленное за передвижной механизированной колонной N 3 Каббалкпотребсоюза (ПМК-3).

Постановлением апелляционной инстанции от 24 июня 2006 г. решение изменено: ответчик переселен в левое крыло здания на правах собственника в соответствии с условиями договора аренды от 1 марта 2003 г.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум все названные судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, принимая решение об освобождении ответчиком занимаемых помещений и переселяя его в нежилые помещения, занимаемые ПМК-3 в левом крыле здания, сослался на то, что ответчик арендовал спорные помещения на основании договора аренды с ПМК-3 и этот договор сохраняет свою силу. Поэтому продажа правого крыла здания не может ухудшить положение ответчика.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако Закон не предусматривает и возможности переселения арендатора в этих случаях в другие помещения.

Кроме того, суд оставил без проверки и оценки доводы истца о том, что ПМК-3 сама являлась арендатором помещения в правом крыле здания и договор аренды от 1 марта 2003 г. между ПМК-3 и фирмой "Кабарда-К", как договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожной сделкой и не порождает прав у ответчика на занимаемые помещения.

Вывод в постановлении апелляционной инстанции о приобретении фирмой "Кабарда-К" занимаемых помещений в собственность не основан на данных, имеющихся в материалах дела.

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами. Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.

Автоматическое прекращение договора субаренды может иметь место только в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

При отсутствии таких условий в договоре субаренды он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды.

Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора аренды он не является стороной по договору субаренды.

До расторжения договора субаренды законный владелец имущества не может сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды.

Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьей организацией, которая предъявляет к субарендатору требование о передаче ей имущества или освобождении помещения, такое требование не подлежит удовлетворению, т.к. этот договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным.

Глава 3. Характеристика отдельных видов договора аренды

3.1. Договор  аренды предприятий

Аренда предприятий имела широкое распространение в конце 80-х – начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений был посвящен специальный раздел (ст. 16 – 25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий, не только представлявших собой имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам – организациям арендаторов или специально создаваемым работниками товариществам. Возникшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и выступали правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи с этим становится очевидным, что при создании арендных предприятий применялись не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.

Действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает предприятия как объекты права – имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Такой подход существенно меняет положение, в связи с чем нормы Кодекса об аренде предприятий (ст. 656 – 664) в немалой степени отличаются от Основ, но частично и совпадают с ними, что порой создает затруднения при их применении с учетом принципиальных изменений в определении юридической природы предприятий.

В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 650 ГК РФ к договору аренды предприятия применяются (наряду с положениями § 5 главы 34) правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, кроме случаев, когда иное предусмотрено Кодексом. К их числу относятся, в частности, положения о том, что при аренде здания или сооружения одновременно с передачей права владения и пользования соответствующим объектом арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для использования данного объекта (ст. 652 ГК РФ), или о том, что договор аренды здания или сооружения, а соответственно и договор аренды предприятия, обязательно должен предусматривать размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:

1) предметом аренды является  предприятие в целом, то есть  имущественный комплекс, предназначенный  для предпринимательской деятельности. Целью такого договора может  быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации  предприятия (для получения прибыли);

2) объектом аренды может  быть предприятие любой формы  собственности. В тех случаях, когда  в аренду сдавалось государственное  или муниципальное предприятие, арендодателем выступал уполномоченный  государственный или муниципальный  орган (ст. 608 ГК РФ).

Во всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники;

3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс  предприятия, разнороден, закон дифференцирует  условия передачи арендодателем  арендатору отдельных категорий  объектов:

- арендодатель обязан  передать арендатору предприятия  все объекты, составляющие основные  фонды предприятия, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование  и др.;

- материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам  предприятия – запасы сырья, материалов, топлива и пр., арендодатель передает  арендатору на условиях, в порядке  и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

- арендатору могут передаваться  принадлежащие арендодателю права  владения и пользования землей, водой и другими природными  ресурсами, зданиями, сооружениями  и оборудованием – объектами, являющимися собственностью третьих  лиц, но находящимися в пользовании  у арендодателя по договору  или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты  производится, как указано в ст. 656 ГК РФ, в порядке, предусмотренном  законом и иными правовыми  актами;

4) арендатору предприятия  передаются не только материальные  ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием  интеллектуальной собственности  арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие  предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие  исключительные права (см. ст. 138 ГК  РФ);

5) арендодатель может  уступить арендатору права требования, в том числе вытекающие из  договорных обязательств, и перевести  на него долги, относящиеся к  предприятию.

Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые вещи. Наряду с непотребляемыми вещами (зданиями, сооружениями, оборудованием и др.) арендатору передаются и потребляемые вещи – сырье, материалы, топливо и т.д. В отношении таких объектов, которые, как правило, невозможно возвратить после окончания действия договора, а можно лишь заменить аналогичными, должны действовать положения о договоре займа.

Трудно рассматривать как объекты аренды в собственном смысле этого слова передаваемые арендатору имущественные и неимущественные права, и здесь необходимо специальное регулирование. Исходя из состава названных объектов, нужно признать, что договор аренды предприятия носит комплексный характер, затрагивая наряду с чисто арендными некоторые связанные с ними, но имеющие иную правовую природу отношения. Отсюда возникает необходимость при заключении такого договора отражать в нем соответствующие условия с учетом специфики регулируемых отношений и содержания регламентирующих их правовых норм.

Некоторые особенности складывающихся при аренде предприятий отношений нашли отражение в законе, но не все.

В п. 1 ст. 656 ГК РФ определены условия, при которых возможна передача арендатору права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц.

Передача таких прав должна осуществляться в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Исходя из того что право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает у коммерческих организаций в абсолютном большинстве случаев на основе договоров аренды, передача его в пользование третьему лицу, в том числе арендатору предприятия, возможна на условиях договора субаренды. Соблюдение установленных законом требований, определяющих условия передачи имущества в субаренду (как правило, с согласия собственника имущества, если иное не предусмотрено законом), становится частью оформления отношений по передаче в аренду предприятия.

Есть норма, касающаяся перевода долгов, входящих в имущество предприятия. Статья 657, посвященная правам кредиторов при аренде предприятий (способам защиты этих прав), предусматривает, что арендодатель до передачи предприятия арендатору обязан письменно уведомить об этом всех кредиторов (по обязательствам, включенным в состав предприятия). Кредитор может дать согласие на перевод долга. Но если он письменно не сообщит о таком согласии, ему предоставляется право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).