Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в некоторой мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем с учетом особой социальной значимости объектов недвижимости и недостаточного уровня правовых знаний отдельных участников оборота обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок их обязательного нотариального удостоверения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

ПРОБЛЕМЫ ИЗУЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изучению договора купли-продажи посвящены работы таких авторов как А.В. Каравай, Д.А. Колбасин, В.А. Лапач.

Так, Колбасин отмечает отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные последствия. К числу положительных относятся, например, отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. Адвокат чаще всего отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки [15].

Использование задатка при заключении договоров купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, что обусловлено противоречивой судебной практикой. Согласно ст 351 ГК Республики Беларусь  задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений. Между тем использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации [16].

Как уже указывалось, одним из важнейших проблем применения задатка при покупке жилых помещений долгое время был вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

В то же время отечественная правоприменительная практика и до этого момента допускала возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора.

В некоторых случаях суд даже допускал реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи.

Однако порой встречалась и судебная практика, в которой утверждалось, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора, и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором.

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несли риск того, что соответствующая сумма могла быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету − недвижимому имуществу.

Недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ключевыми моментами в вопросе государственной регистрации договора купли-продажи являются то, что регистрации договора купли-продажи предшествует регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий, а также жилых помещений) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальной организацией - агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в течение 7 рабочих дней со дня подачи необходимого перечня документов. Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Анализ норм современного белорусского права о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет разделить процесс продажи недвижимости на 3 условных этапа: заключение договора; передача вещи покупателю; регистрация права.

Для договора купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете и цене недвижимого имущества. Законодатель идет по пути отнесения к существенным условиям договора не только предмета и цены, но и сроков уплаты. Представляется, что к существенным условиям должны относиться 4 условия договора: предмет, качество предмета, его цена и сроки уплаты.  
 Честнова Наталия Юрьевна предлогает к рассмотрению проблему актуальную для Российской Федерации  заключение договора купли-продажи посредством сети Интернет. 
 Рассмотрим простейший пример: договор розничной купли-продажи, заключенный через один из существующих интернет-магазинов, при условии, что и продавец, и покупатель, и торгующая организация находятся на территории России и заключение сделки регулируется российским правом. Ст.434 п.2 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем «электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору». Удовлетворяет ли этому условию рассмотренная выше ситуация? Если интернет-торговлю расценивать как продажу товаров по образцам» (ст.497 ГК РФ), то каким образом продавец собирается доказывать факт нарушения своих прав в случае непринятия покупателем товара? Для этого, как минимум, необходимо точно определить личность того, кто заключил договор купли-продажи. 
 Одна из первых проблем это используемые ныне в Интернете технологии позволяют достоверно установить дату и время отправленного сообщения, номер телефона, с которого заказчик вышел в Сеть, но не могут удостоверить личность пославшего сообщение. Воспользоваться данным конкретным компьютером для отправки такого сообщения может кто угодно, например, ребенок, не обладающий необходимой для заключения договора купли-продажи правоспособностью. Учитывая вышеизложенное, можно ли считать заключенным договор купли-продажи, если одна из сторон такого договора неизвестна и не поддается установлению? Мне представляется, что нет. Исходя из этого, заполнение покупателем электронного заказа можно считать лишь предложением заключить договор купли-продажи данного товара, но никак не акцептом уже предложенного договора. 
 Более того, ст.493 ГК РФ говорит, что договор розничной купли-продажи считается заключенным «с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, или иного документа, подтверждающего оплату товара». 
  Вторая проблемы достаточно часто повторяющиеся случаи перехвата номеров и кодов банковских карт ставят под сомнение достоверность волеизъявления покупателя. 
 А также существует серьезная проблема представления данных электронных платежных документов в суде. При рассмотрении спора, связанного с исполнением договора купли-продажи в суде в числе прочего должны быть представлены оригиналы платежных документов.  
 Подводя итог изложенному, необходимо отметить, что лавинообразное развитие сети Интернет делает решение всех этих юридических проблем весьма и весьма актуальным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 г.: одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г.: текст Кодекса по состоянию на 11.07.2013 г.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.
3. Гражданское право в 3 т. Т. 3: учебник/ Т.В. Авдеева [и др.]; под ред. Доктора юридических наук, профессора, заслуженного Юриста БССР В.Ф. Чигира. – Минск: Амалфея, 2010.  – 960 с.
4. Купля-продажа недвижимости. Правовое регулирование и судебная практика / пособие / Елена Шулейко // Аналитическая правовая система Бизнес-ИНФО. – Минск, 2014.
5. Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
6. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. —  Е.А. Суханов. — 3е изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс-Клувер, 2005. — 800 с.
7. Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 17 июня 2008 г.: одобрен Советом Республики 28 июня 2008 г.: текст Кодекса по состоянию на 26 октября 2012 г.
8. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). – Минск: Амалфея, 2005. – 48 с.
9. Жилищный кодекс республики беларусь: принят Палатой представителей 31 мая 2012 года: одобрен Советом Республики 22 июня 2012 года: текст Кодекса по состоянию на 28 августа 2012 г.
10. Каравай А.В. Договор продажи недвижимости / А.В. Каравай // Обзор судебной практики. - 2001. - № 1.
11. Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
12. Регистрация недвижимого имущества / пособие / Татьяна Миколенко //  Аналитическая правовая система Бизнес-ИНФО. – Минск, 2014.
13. Основные аспекты государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним / пособие / Татьяна Протащик // Аналитическая правовая система Бизнес-ИНФО. – Минск, 2014.
14. Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».
15. Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. – М.: Дашков и К, 2009. – 384 с.
16. Колбасин, Д.А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие  – Минск: Амалфея, 2006.  – 768 с