Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Как правовой институт купля-продажа − это совокупность норм, содержащихся в ГК и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований ст.3 ГК, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила главы 30 ГК («Купля-продажа»). Правовое регулирование ГК договора купли-продажи отличается детализированностью и полнотой (118 статей) [4].

Таким образом, договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету − недвижимому имуществу. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью.

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

2.1 Форма договора  купли-продажи недвижимого имущества

 

Согласно п. 1 статьи 404 ГК, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если ГК и иными актами законодательства для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор купли-продажи недвижимого имущества независимо от состава его участников заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 521 ГК). В соответствии со статьей 169 ГК такая сделка признается ничтожной.

Согласно статье 49 КоЗ, Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В отличие от ГК Республики Беларусь 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторых договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных участков, не находящихся в собственности Республики Беларусь), ГК 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст. 1147 ГК, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу ГК. Это касается, в частности, правил ГК о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

Ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) содержит определенные требования к документам, являющимся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Так, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором [5].

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть заверены его подписью и скреплены печатью индивидуального предпринимателя, а при отсутствии печати – нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление государственного органа, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это положением или иным нормативным правовым актом о данном государственном органе, скреплены печатью и (или) выполнены на бланке соответствующего государственного органа.

В соответствии со ст. 68 Закона проекты договора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, могут быть представлены сторонами сделки или составлены регистратором. Если проект договора представлен сторонами сделки, регистратор должен проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь, указаны ли в договоре все существенные условия. Составление проектов договора, заявлений и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, регистратор осуществляет по просьбе любой из сторон сделки.

Текст представленных документов должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию сделки числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц приведены без сокращений с указанием адреса их местонахождения. В документах фамилия, собственное имя и отчество гражданина, индивидуального предпринимателя, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

Можно сделать вывод о том, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

 

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

 

Регистрация перехода прав на недвижимое имущество - это сфера деятельности государства, регулированию которой уделяется пристальное внимание в законодательстве Республики Беларусь. Это обусловлено осознанием значимости отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимость, для развития рынка недвижимого имущества, охраны прав собственников и иных законных владельцев недвижимости [4].

Согласно п. 1 ст. 527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Гражданское законодательство предусматривает государственную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию сделок с данным имуществом (ст. 131 ГК).

Согласно ч. 3 ст. 403 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации – с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам же договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (статьи 531, 535, а также жилых помещений (статья 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3, с. 272].

В соответствии со статьей 7 Закона, государственная регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. 

Рассмотрим вопрос о принципах государственной регистрации, поскольку решение о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым. Изменения и востребованность обществом государственной регистрации недвижимого имущества обусловлены реформированием принципов национальной экономики. Система государственной регистрации недвижимости и прав на нее является необходимой и неотъемлемой инфраструктурой рыночной экономики.

Ст. 21 Закона содержит принципы ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Одним из основополагающих принципов института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество.

Этот принцип означает, что всякое изменение в правовом состоянии недвижимости подлежит записи (государственной регистрации) публичным порядком в специальную книгу (единый государственный реестр; в русской дореволюционной цивилистике указанная книга именовалась поземельной, или вотчинной). При этом изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента соответствующей регистрации.

Еще одним основополагающим принципом системы государственной регистрации имущества, прав на него и сделок с ним является принцип достоверности, который состоит в том, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права.

Принцип единообразия предусматривает ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь.

Принцип сопоставимости и совместимости означет, что сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах, реестрах и иных информационных ресурсах

В основу белорусской системы регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним положен также принцип начала исправления государственной регистрации, который обеспечивает защиту интересов собственника и иных действительных обладателей прав на недвижимое имущество [4].

Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь.

Субъектами правоотношений по государственной регистрации недвижимого имущества являются органы, осуществляющие государственную регистрацию:

• республиканская организация по государственной регистрации –

недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

• территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
• регистраторы;
• собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества;
• лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества [12].

Органом, уполномоченным на совершение государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество является территориальная организация − агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Как правило, не возникает проблем с идентификацией субъектов регистрационного правоотношения со стороны продавца или покупателя, когда ими являются лица, обладающие правом собственности на имущество. Именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Среди данных правомочий собственника ключевым является право распоряжаться своим имуществом, т.е. определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля - это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов.

Сложности с идентификацией надлежащих субъектов регистрационного правоотношения обычно возникают в тех случаях, когда предполагается совершение сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества лицами, которые не являются собственниками имущества.

Так, например, встречаются случаи, когда в договорах купли-продажи недвижимости в качестве покупателя указывается унитарное предприятие. В таких случаях регистрирующие органы по сложившейся практике относят к субъекту регистрационного правоотношения на стороне покупателя не унитарное предприятие, а собственника этого унитарного предприятия, к которому и переходит право собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости. Подобная практика требует правовой оценки с точки зрения соответствия действий, совершаемых регистраторами, законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Заключению договора продажи недвижимости должно предшествовать определение субъектного состава данного договора. В каждом конкретном случае требуется ответить на вопрос о том, кто может быть продавцом и покупателем по договору продажи недвижимости. В контексте рассматриваемой темы непосредственный интерес представляет идентификация именно покупателя, поскольку надлежащее определение покупателя необходимо для совершения регистрационных действий.

В соответствии с п. 2 ст. 529 ГК, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании п.1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.