Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Одним из важнейших объектов недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Предприятие как объект гражданских прав все чаще становится предметом договора купли-продажи, и, следовательно, возрастает потребность в грамотном юридическом сопровождении данного договора. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 530 ГК).

Как закреплено в п. 3 ст. 531 ГК, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности на предприятие в порядке, определенном Законом и иными нормативными правовыми актами. Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на предприятие является договор продажи предприятия.

Согласно статьи 4 Закона объектами государственной регистрации являются:

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее – права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;
• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Для государственной регистрации предусмотрена определенная последовательность.

При регистрации объекта недвижимости также существует определенная последовательность, а именно:

- регистрация объекта;

- регистрация прав;

- регистрация ограничений;

- регистрация сделок;

- регистрация перехода  прав.

Нормы ГК, регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости и возникновения права собственности на недвижимость, а также нормы Закона допускают возможность несовпадения во времени момента заключения договора и момента перехода права собственности на недвижимое имущество.

Так, в соответствии с абз. 2 п.5 ст.10 Закона государственная регистрация возникновения права на капитальное строение, основанием которой является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения права на земельный участок, на котором расположено строение.

В подобной ситуации продавец недвижимости даже после заключения и регистрации сделки, а также после исполнения обязанности по передаче имущества и подписания акта приема-передачи сохраняет право собственности на предмет договора до осуществления смены права собственности в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю [12].

Закон устанавливает обязанность представления определенного перечня документов, необходимых для осуществления регистрационных действий (п. 1 ст. 31 Закона).

Регистрационные действия совершаются государственным регистратором в следующем порядке:

- прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;

- принятие решения о  совершении регистрационных действий;

- совершение регистрационных действий;

- удостоверение произведенной  государственной регистрации.

В обязанности регистратора не входит проверка достоверности сведений, содержащихся в представленных для регистрации документах.

Согласно п. 1 ст. 32 Закона документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:

• заявление о государственной регистрации;
• документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
• документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
• документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
• документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Перечень документов, предоставляемых гражданами для осуществления процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен главой 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 [13].

Регистратор в соответствии со ст. 68 наделен рядом прав и обязанностей. Так, регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон, предупредить о последствиях, дать разъяснения и по другим вопросам совершения регистрационного действия.

Регистратор должен принять возможные меры для выяснения, способны ли все лица, участвующие в сделке, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждаются ли они в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств.

Регистратор проверяет личность каждого участника сделки и подлинность его подписи, дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, участвующих в сделке.

Регистратор удостоверяет документы, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, путем проставления на них отметки, подтверждающей удостоверение.

Согласно ст. 35 Закона регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных для осуществления государственной регистрации.

В соответствии со ст. 38 Закона Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном специально уполномоченным органом государственного управления порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более 1 месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.

По письменному заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, совершение регистрационного действия должно быть приостановлено на срок не более 1 месяца.

Если в течение этого срока в организацию по государственной регистрации не поступит письменная информация из суда о возбуждении производства по соответствующему иску, регистрационное действие должно быть совершено.

В случае поступления из суда письменной информации о возбуждении производства по соответствующему иску совершение регистрационного действия приостанавливается до разрешения дела судом.

При поступлении заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу соответствующую отметку.

Повторная подача заявления одним и тем же заинтересованным лицом о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, не приостанавливает совершения регистрационных действий.

Согласно ст. 37 Закона совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрационную книгу.

Регистратор вносит соответствующие документы в регистрационное дело, информацию в кадастровую карту, а также информацию о совершаемом регистрационном действии и выданных заявителю документах в журнал регистрации заявлений одновременно с совершением регистрационного действия.

Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном специально уполномоченным органом государственного управления порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации (ст. 38 Закона).

Согласно статье 36 Закона регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:

• обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
• обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
• при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;
• при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;
• имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;
• одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна.

Так, в ряде случаев при подаче заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности регистратор отказывает в приеме документов на том основании, что в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок не зарегистрировано недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, со ссылкой на нормы Закона, устанавливающие последовательность совершения регистрационных действий (статья 10 Закона). Для таких ситуаций законодатель ввел специальную норму – статья 73 Закона, устанавливающую, что недвижимое имущество считается зарегистрированным, если на момент вступления в силу Закона в государственных организациях, осуществлявших ранее государственную регистрацию (учет) недвижимого имущества, имеется информация, необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу. В отношении такого недвижимого имущества порядок заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу устанавливается республиканской организацией по государственной регистрации. Если имеется неполная информация для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, то недостающая информация восполняется соответствующей организацией по государственной регистрации самостоятельно [11].

Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием) нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд либо в течение одного года обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации (ст. 43 Закона).

 Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ключевыми моментами в вопросе государственной регистрации договора купли-продажи являются то, что регистрации договора купли-продажи предшествует регистрации перехода прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (статьи 531, 535, а также жилых помещений (ст. 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальной организацией - агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в течение 7 рабочих дней со дня подачи необходимого перечня документов. Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.