Договор аренды и его виды

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 279 ГК РСФСР 1964 г., если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков.

Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со ст. 280 ГК РСФСР 1964 г, появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами10. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу.

Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку.

Что касается формы договора, то здесь в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требовалась при найме любого имущества на срок свыше одного года, В отдельных же случаях предусматривалось заключение договора в квалифицированной письменной форме. Это касалось найма государственных или коммунальных предприятий.

Согласно ст. 153 ГК РСФСР 1922 г., к таким договорам должна прилагаться подробная опись сдаваемого имущества. В случае несоблюдения этого правила договор признавался недействительным. Кроме того, они должны были быть нотариально удостоверены, что также являлось обязательным условием их действительности, в дальнейшем законодатель опять несколько снизил уровень требований, предъявляемых к форме договора. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заключения его на срок свыше одного года (ст. 276). Если же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило п. 1 ст. 44 ГК РСФСР 1964 г., согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме.

Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. О. С. Иоффе подчеркивал, что «имущественный наем - это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки»11.

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.

Круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды остался традиционным, известным еще со времен римского права. Однако, как отмечал Е.А. Павлодский, если в наем передавалось имущество с дефектами, которые исключали возможность его эксплуатации, то это не освобождало наймодателя от ответственности, даже в случае, когда эти недостатки были оговорены12.

Наниматель должен был не только не допускать ухудшения имущества, используя его в соответствии с условиями договора, но и поддерживать его в исправном состоянии, посредством проведения за свой счет текущего ремонта, если иного не было установлено законом либо договором (ст. 161 ГК РСФСР 1922 г., ст. 285 ГК РСФСР 1964 г.). Если же наниматель не выполнял условия по осуществлению ремонта, предусмотренного законом или договором, то в соответствии со ст. 289 ГК РСФСР 1964 г. наймодатель мог потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков на основании ст. 292 ГК РСФСР 1964 г.

Ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов производства, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех форм.

Практическое значение указанных форм наемной платы было не одинаково. Как подчеркивали исследователи, за исключением оплаты деньгами или услугами, остальные формы наемной платы в хозяйственной жизни общества встречались крайне редко13.

Все это привело к тому, что законодатель в ст. 286 ГК РСФСР 1964 г. вообще не конкретизировал форм оплаты.

Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалась в денежной форме. Однако, как указывал, Е.А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т.д.)»14.

В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю представлялось право взыскать ее принудительно, если же образовывалась систематическая просрочка, т. е. в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть.

Судьба улучшений решалась в зависимости от согласия наймодателя. Если таковое существовало, то нанимателю компенсировались затраты, которые он понес в ходе преобразования имущества. Однако речь в этом случае идет не о любых, а только о необходимых расходах15.

Если же наниматель осуществил действия по улучшению имущества без согласия наймодателя, то в этой ситуации вопрос о судьбе улучшений решался в зависимости от наличия возможности изъять улучшения из объекта найма при сохранении его в первоначальном состоянии и назначении в полном объеме. Если отделение можно было произвести без ущерба для основного имущества, то наниматель был вправе изъять улучшения. Если же такой возможности не существовало, то улучшение безвозмездно переходили к наймодателю.

Отмечу еще один важный момент, характеризующий специфику отношений того периода. Помимо общих правил, касающихся судьбы улучшений, ГК РСФСР 1922 г. ввел в 1929 г. специальную норму, которая поставила решение вопроса о судьбе улучшений в зависимость от статуса субъектов, участвовавших в договоре. Так, в соответствии с примечанием 1 к ст. 179 ГК РСФСР 1922 г., улучшения, произведенные частным предпринимателем, арендующим национализированное или муниципализированное имущество, переходили к арендодателю безвозмездно во всех случаях.

Все это говорит о том, что договор имущественного найма подвергался воздействию не только со стороны юридической, в плане установления норм, которые бы в наибольшей степени отвечали потребностям общества, но и со стороны социальной, которая, отражая классовый характер, скорее приводила к ущемлению прав некоторых субъектов, нежели к разумному обеспечению их интересов.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде16, содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Подводя итог исследованию договора имущественного найма в гражданском законодательстве досоветского и советского периодов, можно сказать, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

1.2 Регулирование  правоотношений аренды по действующему  законодательству

На сегодняшний день с развитием рыночных отношений возникает потребность общества в договорных формах ведения хозяйственной деятельности, что является объективной предпосылкой существования определенных способов и методов защиты субъектами своих имущественных прав, а также наличия возможности ведения хозяйственной деятельности, с целью объединения обособленных воль контрагентов для достижения единых правовых результатов. Одной из необходимых форм организации деятельности как физических, так и юридических лиц является договор аренды.

Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 2-6 гл. 34 ГК РФ посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.

Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК РФ. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК РФ) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения17.

Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК РФ. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации18 (далее ЗК РФ) и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»19. Воздушный кодекс Российской Федерации20 наряду с § 3 гл. 34 ГК РФ содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой21.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ.

Однако существует и иная точка зрения по поводу того, что считать предметом договора аренды, в частности Г. Ф. Шершеневич полагал, что предметом найма является не нанимаемое имущество, а действия наймодателя: «Однако, ошибочно утверждение, что здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства всегда является действие, потому что передача всегда признавалась за действие»22.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п. По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК РФ договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т. п.