Договор аренды и его виды

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно ст. 26 Закона № 122-ФЗ регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.

В силу п. 6 ст. 33 Закона № 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008, подписанное в период действия Закона № 122-ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной регистрации.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат регистрации.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ и Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»52 участники сделки представляют на регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 в установленном Законом № 122-ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным законом.

Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"53 (далее - Информационное письмо № 66).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рассмотрим следующий случай. Рассмотрев иск о взыскании долга по арендной плате за спорный период и об обязании ответчика возвратить истцу объекты аренды, суд отказал в удовлетворении иска на основании ст. 608, 617 ГК РФ, так как у третьего лица имеется право требования задолженности по арендным платежам, принадлежащее кредитору на основании соглашения об уступке права. В упомянутом соглашении отсутствуют сведения о том, что посредством уступки права (требования) осуществлено отчуждение вещи, иных доказательств, подтверждающих совершение сделки по отчуждению арендованного имущества, истец не представил. Таким образом, по спорной сделке (цессии) произошел переход определенного права (требования). Поэтому третье лицо продолжает обладать титулом на вещь (правом собственности), что исключает возможность истца, не являющегося собственником имущества, требовать от ответчика возврата объектов найма и, соответственно, взыскания арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды54.

Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма № 66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате

Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.

В Постановлении № 73 в новой редакции55 существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).

Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.

В качестве примеров можно привести:

- Определение ВАС РФ от 27.12.2011 № ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);

- Определение ВАС РФ от 16.02.2012 № ВАС-15837/11 по делу № А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);

- Определение ВАС РФ от 21.04.2011 № ВАС-1709/11 по делу № А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).

Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.

2.3 Общий порядок  заключения, изменения, расторжения  договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах56). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК РФ и гл. 4 Земельного кодекса РФ.

Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса РФ); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК РФ, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК РФ, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК РФ, аренда предприятий - ст. 658 ГК РФ).

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 21957. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды58.

Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК РФ регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.