Арендные обязательства как один из видов обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности

Заметим, что в само право собственности предполагает наличие у собственников трех основных прав – права владения, права пользования и права распоряжения определенной вещью, предметом, их совокупностью, т. е. объектом собственности.

Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется, распоряжается  принадлежащим ему имуществом, а  также может передавать эти свои права другим лицам. Согласно принципу возможного разграничения этих полномочий, то же право пользования предполагает вариант приложения данного объекта собственности с целью извлечения из него пользы. Не исключает право извлечения этой пользы через другой субъект пользователя имуществом.

Можно заключить, что  возникновение и само существование  аренды в качестве особого вида бизнеса  основаны именно на возможности разделения компонентов собственности на два  важнейших правомочия: самого права собственности как правового господства лица над объектом собственности и права пользования вещью, т. е. применения ее в соответствии с назначением с целью извлечения дохода и других выгод.

Правовые основы регулирования  арендных отношений рассмотрены  в Гражданском кодексе Российской Федерации (ч. II, гл. 34 «Аренда»).

В аренду может сдаваться  как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно российскому законодательству в случае аренды недвижимости и в  некоторых других случаях арендный договор подлежит государственной регистрации⁶.

Широкое распространение  получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных  зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств.

Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы (например, предприятия в целом или их части, подразделения). Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования готовой инфраструктуры. Такие условия необходимы в первую очередь малым и средним предприятиям. На практике встречаются договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов в том случае, если объекты не подпадают под действие специальных нормативных актов.

Согласно законодательству в договоре аренды участвуют две  стороны:

1) арендодатель – собственник имущества, предоставляющий его за плату во временное пользование;

2) арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с назначением имущества или согласно условиям, указанным в договоре.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу. В данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды⁷.

Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения. В зависимости от конкретных условий эти параметры существенно различаются. Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. В некоторых случаях, однако, возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.

Арендатор является собственником  продукции и доходов, полученных в результате использования арендного  имущества. Поэтому зачастую арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг. При недостатке денежных средств на начальных этапах становления бизнеса данный способ является наиболее почтительным для арендатора.

В качестве платы за пользование  имуществом арендатор может осуществлять расходы на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата  определяется в денежном или в  натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

При установлении размера  арендной платы, как правило, рекомендуют  учитывать:

1) величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;

2) доход, который мог быть получен при непосредственном пользовании передаваемого имущества;

3) расходы на страхование арендуемого имущества;

4) затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;

5) стоимость дополнительных услуг, оказываемых арендодателем;

6) средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.

При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата  должна включать в себя стоимость  пользования земельным участком, на котором они расположены.

В настоящее время  арендные отношения распространены очень значительно, так как они позволяют без привлечения  существенных финансовых средств привлекать новые возможности, необходимые материальные ценности для развития безнеса.

Современное понятие  аренды содержится в статье 606 Гражданского кодекса РФ. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю)  за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества⁸.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное  (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является необязательной характеристикой договора аренды, так как Гражданский кодекс допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

2. Виды и суть арендных обязательств

Законодательство выделяет несколько основных видов арендных обязательств. В Гражданском кодексе к договорам аренды отнесены договор проката (ст. 626-634); договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.632-641); договор аренды зданий и сооружений (ст. 650-655); договор аренды предприятий (ст.656-664); договор финансовой аренды (лизинг) (ст. 665-670).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество (автомобили, специальную технику, погрузо-разгрузочную технику и т.д.) за плату во временное владение и пользование. Договор проката должен заключаться в письменной форме, он является публичным. Арендодатель вправе в любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за 10 дней. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме и вносимых периодически платежей. Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества⁹.

В договоре проката не допускается:

1. Предоставление прав  и обязанностей по договору проката другим  лицам;

2. Предоставление имущества  в безвозмездное пользование;

3. Сдача имущества  в субаренду;

4. Залог арендных прав;

5. Внесение арендных  прав в качестве имущественного  вклада в хозяйственные товарищества  или общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

К договору проката не применяются характерные для  договора аренды правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Договор проката заключается сроком на один год. Договор проката не подлежит государственной регистрации.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор не распространяются.

Договор заключается  в письменной форме независимо от срока его действия. Отдельные вопросы, касающиеся указанного договора, стороны могут устанавливать самостоятельно в договоре. Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которыми арендатор отвечает в силу закона или договора.

По договору аренды транспортного  средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации обязанность по поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, в том числе проведение текущего и капитального ремонта транспортного средства,  возложена на арендатора. Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами. По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему виду договора.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.

Передача здания или  сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передачи, подписываемый сторонами. Обязанности арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По усмотрению сторон договора данное правило может быть изменено.

В договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. При установлении размера арендной платы на единицу  площади здания или сооружения или  иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения¹⁰.

При передаче в аренду здания или сооружения передается часть  земельного участка, на который находится  соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимостью. В случае если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности). Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендатору земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или сооружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимости. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участкам, установленным законом или договором с собственником данного земельного участка. Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается другому лицу, то за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действующих до продажи земельного участка.

По договору аренды предприятия (ст. 656 Гражданского кодекса РФ) в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором,  запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием , иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Особые требования установлены  к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой государственной регистрации. Передача предприятия арендатору осуществляется сторонами по передаточному акту, подписываемому сторонами. При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод дога, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не булл уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, пои долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность¹¹.

Еще один договор аренды – финансовая аренда (лизинг) (статья 665 Гражданского кодекса РФ), предметом  которого могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и  других природных объектов. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность, указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственность в этом случае за выбор предмета аренды и продавца. Договор лизинга может предусматривать, то выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, а если арендатором по договору является бюджетное учреждение, то должно быть установлено, что такой выбор осуществляется арендодателем. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду другому лицу.