Аренда объектов недвижимости

 

Приложения

Договор аренды нежилого помещения содержит приложения:

• Описание арендованного помещения;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания.

Сопутствующие документы

Договор аренды нежилого помещения содержит сопутствующие  документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

 

Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

 
        4.Аренда земельных участков, аренда земли, договор аренды земли

 

Договор аренды земельного участка (также называемый как договор  аренды земли) определяется ГК РФ как  гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование. Если по договору аренды арендодатель может использовать имущество без права владения, то в отношении договора аренды земельного участка справедливо, что пользование землей без владения неосуществимо. Арендатор владеет и пользуется полученной землей по договору аренды земли. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с текстом образца договора аренды земельного участка, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.).

Основу правового регулирования договоров аренды земельных участков составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде. В частности, в главе Гл.34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием, которому должен отвечать любой образец договора аренды земельного участка, его формой, условиями исполнения и др. Особенности договора аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Особенно важное практическое значение имеет форма договора аренды земельного участка, который находится в государственной собственности, она утвержденная распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 02.09.2002 г. N 3070-р. 

 

Предмет договора аренды земельного участка.

Законодательство требует  четкого определения предмета в  договоре аренды. Это означает, что заполненный бланк договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки.

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности. 

 

Формы договора аренды земельного участка.

Форма договора аренды земельного участка является важным условием его заключения. Договор аренды земли оформляется единым письменным документом, подписанным сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Нарушение простой письменной формы при заключении договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор арены земельного участка, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. 

 

Стороны договора аренды земельного участка.

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать  граждане, юридические лица, государственные  органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления (в отличие от договоров аренды движимого имущества).

 

Существует следующий  набор правил касательно сторон договора аренды земли:

• Ст.22 ЗК РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.
• Арендодателями согласно той же cт.22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков.
• Статья 608 ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

 

 

Существенные условия договора аренды земельного участка.

Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как  и типового договора аренды, является его предмет, т.е земельный участок или земельная доля. Образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. 

 

Дополнительные условия договора аренды земельного участка.

 

Дополнительными условиями  договора аренды земельного участка  являются:

• Срок договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
• Арендная плата по договору аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
• Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земли.

Приложения к договору аренды земельного участка.

 

Договор аренды земельного участка содержит приложения:

• Описание земельного участка;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Сопутствующие документы к договору аренды земельного участка.

 

Договор аренды земельного участка содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

 

Земля, являясь  природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т. к. на нее  распространяется презумпция государственной  собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Получить участок под застройку из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В ст. 30 ЗК РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов — в аренду и без предварительного согласования — на торгах.

На практике более распространено предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием, т. е. в аренду.

 

5. Аренда жилого  помещения (квартиры, дома)

 

Договор аренды жилого помещения регулируется главой 34 ГК РФ, а договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ.

В договоре аренды жилого помещения арендатором является юридическое лицо, а в договоре найма жилого помещения арендатором является физическое лицо.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а в случае, если в договоре найма срок не определен, договор найма считается заключенным на пять лет. Договор аренды жилого помещения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок. 

Объектом договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Статья 16 ЖК РФ дает следующие понятия жилого дома, квартиры, комнаты:

- жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

- квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

- комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Для того чтобы  жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

Основными документами  на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации ведут учет государственной собственности субъектов Российской Федерации и их реестр. Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр. С введением в действие Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть с 30 января 1998 года учреждения юстиции, осуществляющие такую регистрацию обязаны вести Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В тексте аренды жилого помещения следует зафиксировать  индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение  подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

 

Срок аренды жилого помещения и арендная плата.

 

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды жилых помещений. Следовательно, характер аренды (краткосрочный или долгосрочный) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Поскольку договор аренды является возмездным, то заключая соглашение арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Для данной ситуации не применимо общее правило, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.