Аренда объектов недвижимости

В предусмотренных  законом случаях при определении  размера арендой платы применяются  ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы. Размер арендной платы зависит от следующих факторов: 1. Места расположения жилого помещения (центр или окраина). 2. Технического состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой дом). 3. Степени обустройства (лифт, мусоропровод и т.п.). 4. Фактической площади жилого помещения.

Данный перечень не является исчерпывающим. В случаях, когда плата за аренду жилого помещения  установлена в договоре за единицу  площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения. Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предложенных законодательством. Более того, партнеры по договору могут устанавливать в соглашении иные формы арендной платы или сочетать указанные в законе. Согласно Гражданскому кодексу, арендная плата может взиматься в виде: 1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной. 2. Предоставления арендатором определенных услуг. 3. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. 4. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Важно помнить, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды. В домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилых помещений работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается Правительством Российской Федерации и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации.

Следует учитывать, что договор аренды жилого помещения  подлежит, государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

 

Составляя и  подписывая договор аренды квартиры, необходимо уделить особое внимание следующим пунктам:

• - предмет договора;
• - адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
• - реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
• - ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь;
• - сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
• - размер и порядок внесения арендной платы;
• - ответственность сторон;
• - срок сдачи квартиры и порядок продления договора найма; дата подписания документа.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды квартиры являются акт сдачи-приемки квартиры, а  также опись находящегося в квартире имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий.

 

Заключение

В заключении хотелось бы  сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

 

Приложение

Договора аренды и найма жилого помещения

ВАРИАНТ ДОГОВОРА № 1

ДОГОВОР №_

аренды жилого помещения 

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны, заключили настоящий  договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

АРЕНДОДАТЕЛЬ  передаёт в пользование АРЕНДАТОРУ сроком на______________________жилое помещение  обшей площадью________кв. м.. состоящее  из________комнат_________________________________расположенное  по адресу:

'19 ______. Санкт-Петербург._______________________________________________,

дом.________корп.._____________. кв.________. принадлежащее АРЕНДОДАТЕЛЮ на основании:

а АРЕНДАТОР  обязуется выплачивать установленную  арендную плату.

2. ПРАВА И  ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ.

2.1. Предоставить  в пользование АРЕНДАТОРУ указанное жилое помещение, пригодное для проживания, не позднее _________________ дней с момента подписания договора

2.2. Предоставить  в пользование АРЕНДАТОРУ своё  имущество, находящееся в данном  жилом помещении, в состоянии  соответствующем его назначению и условиям договора.

2.3. Отвечать  и за свой счет устранять  недостатки сданного в аренду  имущества препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения  договора не знал об этих  недостатках. 

2.4. Не обменивать, не продавать и не совершать других действий приводящих к перемене владельца данного жилого помещения, во время действия договора.

2.5.Согласовать  сдачу в наем жилплощади, указанную  в п. 1. настоящего договора с  лицом или лицами, имеющими право  на использование данного помещения, обеспечить их письменное согласие на аренду и предъявить его АРЕНДАТОРУ.

2.6. АРЕНДОДАТЕЛЬ  имеет право периодического осмотра  данного помещения (время осмотра  устанавливается по предварительной  договорённости сторон), но не  более одного раза в месяц,  а так же находиться в помещении без согласования с АРЕНДАТОРОМ для устранения аварий, возникших при отсутствии АРЕНДАТОРА, во избежании нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

3. ПРАВА И  ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА.

3.1. Использовать указанное помещение, поддерживая в исправном состоянии инженерное и другое оборудование, в том числе мебель, обеспечивая их сохранность.

3.2. Вносить арендную  плату за данное жилое помещение  в сроки указанные в п.4.3.

3.3. Своевременно  оплачивать междугородные и международные телефонные переговоры.

3.4. Произведённые  АРЕНДАТОРОМ отдельные улучшения  арендного имущества являются  его собственностью. В случае  когда АРЕНДАТОР произвёл за  счет собственных средств и  предварительного согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ неотделимые улучшения, без вреда для данного помещения он имеет право на возмещение заранее определённое соглашением сторон, стоимости произведённых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений произведённых АРЕНДАТОРОМ без согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ возмещению не подлежит.

3.5. АРЕНДАТОР  обязан возместить материальный  ущерб, нанесённый имуществу или  помещению по своей вине или  небрежности, либо вине или  небрежности проживающих с ним  лиц, либо гостей.

3.6. АРЕНДАТОР  не имеет права сдавать данное  помещение в субаренду, если  это не оговорено в специальном соглашении с АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

3.7. По истечении  срока действия договора сдать  арендуемое помещение АРЕНДОДАТЕЛЮ, произведя полный расчет и  освободить его не позднее  _______ дней с момента прекращения  договора.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ.

4.1. АРЕНДАТОР  вносит арендную плату в размере  эквивалентном________________ долларам США  в месяц. 

4.2. В качестве  аванса АРЕНДАТОР выплачивает  арендную плату за _____________________месяца  в размере эквивалентном _______________________________долларов США. Аванс вносится одновременно с подписанием Договора.

4.3. Арендная  плата вносится АРЕНДАТОРОМ в  сроки, указанные ниже.

• Оплачено (с - до)
• Сумма
• Подпись
• Оплачено (с - до)
• Сумма
• Подпись

4.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ  не имеет права изменить размер  арендной платы в течение срока действия договора, без согласия АРЕНДАТОРА.

4.5. Все суммы  указанные в договоре в долларах  США пересчитываются в рубли  на день совершения платежа  по курсу ЦБ России.

4.6. Оплата коммунальных  услуг производится за счет _______________________________________

5. ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.

5.1.Настоящий  договор вступает в действие  с момента подписания. Срок действия  договора с "__"________" ____ г.  по "____"_______________"________г. Договор  составлен и подписан в 2-х подлинных экземплярах, находящихся на руках у сторон.

5.2. АРЕНДАТОР,  надлежаще выполнявший обязанности  по договору, имеет преимущественное  право перед другими лицами  на возобновление срока действия, по соглашению сторон, или в  случае досрочного расторжения одной из сторон.

5.3. В случае  нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п. 1. или  отказа сдавать жилую площадь  после подписания настоящего  договора, АРЕНДОДАТЕЛЬ выплачивает  АРЕНДАТОРУ получаемую им арендную  плату в полном объеме и  штраф в размере :______месячной платы..

5.4. В случае  досрочного расторжения договора  по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ без  нарушений условий договора со  стороны АРЕНДАТОРА, первый выплачивает  полученную арендную плату в  полном объеме за вычетом суммы  за фактическую аренду жилой  площади и штраф в размере____________ месячной платы.

5.5. В случае  нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п.2.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ  выплачивает АРЕНДАТОРУ полученную  им арендную плату в полном  объеме за вычетом суммы за  фактическую аренду жилой площади  и штраф в размере ________месячной платы.

5.6. АРЕНДАТОР,  при не соблюдении условий  настоящего договора с его  стороны или в случае досрочного  расторжения договора по его  вине, выплачивает АРЕНДОДАТЕЛЮ  штраф в размере ____________________месячной  платы. В этом случае сумма,  полученная АРЕНДОДАТЕЛЕМ в качестве арендной платы возвращается АРЕНДАТОРУ в полном объеме за вычетом суммы , рассчитанной за фактическую аренду помещения.

5.7. Агентство  не берет на себя обязательств  по разрешению споров между  сторонами. Споры по договору  разрешаются сторонами путем взаимных переговоров, а при не достижении согласия в третейском или народном суде, куда, в случае необходимости, агентство может быть приглашено в качестве свидетеля.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ. 

6.1. В арендуемом  помещении установлен телефон  № (отдельный, с блокиратором).

6.2. Вопросы, не  отраженные в договоре, решаются  в соответствии с действующим  законодательством РФ.

6.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ  при необходимости назначает  ________________________________

ответственным за выполнение данного договора.

6.4 Совместно  с АРЕНДАТОРОМ в данном помещении  будут проживать:_________________________________

6.5. Особые условия: 

7. РЕКВИЗИТЫ  И ПОДПИСИ СТОРОН.

АРЕНДОДАТЕЛЬ 

Паспорт серия  выдан __

№

Паспорт серия 

№

выдан

прописан_

тел. дом./сл. ____________________

АРЕНДАТОР

Паспорт серия  выдан __

№

Паспорт серия 

№

выдан

прописан_

тел. дом./сл. ____________________

С правилами  пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ стороны ознакомлены. Договор  стороны прочитали, с его содержанием полностью согласны.

АРЕНДОДАТЕЛЬ____________________

“_____ ”____________________200 г.

АРЕНДАТОР____________________

“_____ ”____________________200 г.

  

Список используемой литературы

 

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32.

4. Жилищный Кодекс Российской Федерации.

5. Земельный Кодекс Российской  Федерации.

6.http://ru.wikipedia

7. http://flatcenter.ru/clauses/dogovor-arendi/forma-dogovora.html

8. http://www.shushary.com/zem3.php

9. http://www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory-arendy-jilogo-pomescheniya/