Земельные ресурсы Казахстана и методы их оценки

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность или при сдаче в аренду устанавливаются Правительством страны.

Правительством страны в 2003 году были установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.

 

Таблица 3.2. – Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания4

Населенные пункты	Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м.
Астана	1 180
Алматы	717
Актау	145
Актобе	137
Атырау	123
Караганда	190
Кокшетау	114
Кустанай	123
Кызылорда	129
Павлодар	114
Петропавловск	114
Талдыкорган	137
Тараз	181
Уральск	114
Усть-Каменогорск	145
Шымкент	181

 

 

          Согласно этому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.

На земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями, включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.

Коэффициенты по отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовую ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:

                                     

 

где Ст – стоимость 1 кв. м. земли;

К1, К2, Кn – поправочные коэффициенты;

Сб – базовая ставка.

 

Важнейший вывод заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегда рассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации, что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли, атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовых ставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты на создание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателей вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующие факторы индивидуального свойства для каждого объекта.

 

3.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

 

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях.

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья могут быть орошаемые и неорошаемые.

Для более лучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся к Земельному кодексу, который дает следующие определения:

Пашня – это земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Залежь – земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.

Многолетние насаждения – это земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.

Естественные сенокосы и пастбища – земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.

Сенокосы и пастбища коренного улучшения – участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.

Обводненные пастбища – пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.

К орошаемым сельскохозяйственным источникам относятся земли, пригодные для сельскохозяйственного использования и полива, имеющие постоянную или временную оросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которого обеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальные сроки по проектным или действующим нормативам оросительных норм при существующем коэффициенте полезного действия системы.

Земли лиманного орошения являются участки, на которых имеются водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающие задержание и перераспределение на площади этих участков талых вод и весенних паводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв.

В Республике Казахстан земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться:

– в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;

– в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства;

– иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

 

По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера 10% от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленных для указанных целей в городах областного значения.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, а также от удаленности этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.

Поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) – областным представительным органом. При этом максимальный размер поправочного коэффициента не должен превышать двукратный размер.

 

При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% от базовых ставок платы, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан.

Стоимость земельного участка зависит от состояния почв, уклона поверхности и т.д. В зависимости от этих показателей ставятся поправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты. Затем производится расчет. Общая площадь земельного участка умножается на поправочные коэффициенты, а затем на ставку платы за вид почвы (сенокос, пашня, богара и т.д.), установленную Правительством Республики Казахстан.

Таким образом оценка земель сельскохозяйственного назначения-  это более трудоемкий расчет  который требует специфических знаний от оценщика.

 

 

 

Заключение

 

Рассмотрев данную работу можно подвести итоги и смело отвечать на вопросы, поставленные вначале.

С принятием в 2003 году Земельного кодекса произошли некоторые изменения. Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как я считаю, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, а также разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

Также по Земельному кодексу отменяется субаренда, сроки которой истекают в конце этого года. Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – не более 10 лет.

При рассмотрении подходов и методов определения оценочной стоимости за земельные участки, можно сказать, что в Казахстане на данный момент все три распространенных подхода для получения более достоверной оценки не применяются. Применяется, как было отмечено, нормативная оценка земли.

Нормативная оценка земельных участков подразумевает определение оценочной стоимости путем перемножения площади, поправочных (повышающих, понижающих) коэффициентов и базовой ставки платы за земельные участки.

В прошлом году также было принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890, в котором были утверждены базовые ставки платы за земельные участки городов и населенных пунктов, и за земельные участки, предоставляемые для сельскохозяйственных целей.

Вначале был затронут вопрос об отличии оценки земель городов и населенных пунктов от оценки земель сельскохозяйственного назначения. Отличие состоит в том, что оценка городских земель менее трудоемка и легка в расчетах. Оценка земель сельскохозяйственного назначения затруднительна тем, что оценщику необходимы знания в области почвоведения, так как стоимость земельных участков зависит от типа почв, уклона поверхности. А также необходимы навыки обращения с дежурными и почвенными картами.

В силу всего вышесказанного можно отметить, что необходимо создание совершенного механизма прав землепользования, т.е.:

– развитие механизма ипотечного кредитования под залог земли;

– значительное снижение платы за изготовление и оформление документов на землю;

– создание порядка землеустройства в Республике Казахстан;

– совершенствование механизма прав аренды;

– отработка мер наказания за варварскую эксплуатацию земли и льготы при использовании загрязненных и нарушенных земель.

Я считаю, что плата за землю в будущем останется насущной и актуальной темой и можно предположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, а возможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и ужесточению мер к злостным нарушителям режима землепользования и нецелесообразному использованию земель. И в силу этого я бы выделила ряд причин, исходя из которых, можно сделать вывод о тенденциях развития платы за землю.

Первая причина состоит в том, что в последнее время большое развитие получило так называемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит, появились и люди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных целей. Они нецелесообразно используют предоставленную им землю и тем самым ухудшают ее качество, а то и полностью разрушают ее плодородный слой. Поэтому, можно сказать, что плата за землю применяется и будет применяться как стимулятор для более рационального и целесообразного использования земли.

Вторая причина заключается в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так и у нас в стране.

Последней причиной развития платы за землю я бы назвала вопрос о частной собственности на землю.

Переход к рыночной экономике изменил все, в том числе и земельно-правовые отношения. Буквально за последние несколько лет была принята масса Указов, Постановлений Президента и Правительства, но с течением времени все стареет и стареет, и хотелось бы, чтобы земельные отношения все-таки были полностью урегулированы. Может, когда-нибудь для достоверной оценки будут использоваться все три метода оценки земли.