Отчет о производственной практике в ООО «Аякс-Риэлт»

  Основные  трудности при применении методов  рыночного подхода связаны с  непрозрачностью российского рынка  недвижимости. В большинстве случаев  реальные цены сделок с объектами  недвижимости неизвестны. В связи  с этим часто при проведении  оценки применяются цены предложений  по выставленным на продажу  объектам.

  Метод  сравнения продаж определяет  рыночную стоимость объекта на  основе анализа недавних продаж  сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.

  Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении  следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

  В  качестве источников информации  о рыночных сделках с недвижимостью  могут использоваться риэлтерские  конторы, государственные источники,  собственные базы данных, публикации  и т.д.

 Данный  метод наиболее эффективен для  регулярно продаваемых объектов.

  Определение  рыночной стоимости объектов  недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

  Преимущество  доходного подхода по сравнению  с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

  Метод  прямой капитализации – метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный  на прямом преобразовании наиболее  типичного дохода первого года  в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации,  полученный на основе анализа  рыночных данных о соотношениях  чистого дохода и стоимости  активов, аналогичных оцениваемому  объекту, полученных методом рыночной  экстракции.

  Такой  западный классический вариант  метода прямой капитализации,  при котором коэффициент капитализации  извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях  практически невозможно в связи  с возникающими сложностями при  сборе информации (чаще всего  условия и цены сделок являются  конфиденциальной информацией).

  Исходя  из этого, на практике приходится  использовать алгебраические методы  построения коэффициента капитализации,  предусматривающие отдельную оценку  нормы отдачи на капитал и  нормы его возврата.

  Как  следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости,  если они основаны на рыночных  показателях и при этом правильно  применены, ведут к одному и  тому же выражению рыночной  стоимости».

  При  этом «любой метод, основанный  на рыночной информации, является  по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

 

 

 

Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста. Во время её прохождения студент  применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

В соответствии с учебным планом я проходила производственную практику в обществе с  ограниченной ответственностью «Аякс-Риэлт» в период с 21.01.2013 по 17.02.2013.

Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был  составлен план осуществления работы, который я успешно выполнила.

Во время практики мною были изучены  договоры купли-продажи, договоры участия  в долевом строительстве, а также  внутренние документы.

В мои обязанности входило изучение внутреннего режима и распорядка, технологии работы и тонкостей корпоративной политики фирмы, оборудования имеющегося на предприятии, устава и регламента организации, и  другой документации.

В процессе прохождения производственной практики я:

- ознакомилась с законодательством  РФ, регулирующим деятельность общества;

- ознакомилась с учредительным  документом – уставом, утвержденным  учредителем общества;

- ознакомилась  со структурой  организации;

- ознакомилась с организацией  и выполняемыми функциями и  обязанностями работников предприятия;

- ознакомилась с Базой Данных компании и изучила методы ее формирования.

В результате прохождения практики мной были выяснены следующие моменты.

ООО «Аякс - риэлт» — одна из самых крупных компаний Краснодара. За четырнадцать  лет успешной деятельности она стала лидером риэлторского рынка Юга России. Здесь созданы все условия для того, чтобы стажеры овладели новой профессией.

Сегодня «Аякс-Риэлт» представляет собой группу компаний, в состав которой входят 7 аффилированных юридических лиц: «Аякс-Риэлт» (риэлторские, юридические услуги, ипотечный центр); «Аякс-оценка» (оценочная деятельность); «Аякс-строй» и «Аякс-стройинвест» (все виды общестроительных и отелочных работ); «Аякс-электро» (электротехнические работы); «Аякс-эксперт» (комплексное обеспечение противопожарной безопасности объектов); «Аякс-медиа» (реклама, дизайн, изготовление рекламной и полиграфической продукции).

Также было выяснено, что оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Таким образом, все поставленные цели и задачи на время прохождения производственной практики были успешно выполнены.

 

 

 

Список использованной литературы

1       Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.

2       Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996.

3. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Инфра-М, 1997.
4. Котлер Ф.  Маркетинг Менеджмент. Экспресс-курс. – СПб: Питер, 2007.
5. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.
6. Портер М. Конкурентная стратегия. – М.: Альпина, 2005.
7. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости / Под ред. В.А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
8. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина М.: Дело, 2000.
9. Ефименко О. "ОБД-Риэлт" — не только инвестиции. – URL: http://www.yuga.ru/articles/economy/5069.html
10. Ипотечное кредитование в России. - URL: http://www.ipoteka-rus.ru/
11. Краснодар-риэлт: недвижимость Краснодарского края, квартиры в Краснодаре, недвижимость на Кубани. – URL: http://krasnodar-rielt.ru/
12. Продажа недвижимости Краснодара. Агентство недвижимости Аякс-Риэлт – URL: http://www.ayax.ru/