Определение стоимости объекта недвижимости

Анализируется наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся  не жилым помещением.

  В данной курсовой работе вариант использования земли уже является наилучшим, поэтому надо анализировать НЭИ только самого здания.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование  объекта недвижимости. К ним относятся:

1. Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.
2. Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.
3. Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
4. Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м² [3,с.7]

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный  центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

По данной таблице, доходность от сдачи в аренду по каждому типу зданий с учетом того, что пристройка находится в районе средней отдаленности и имеет площадь 275 м² равна:

Административное               450 р./м² * 275 м² * 12 = 1485000 р.

Общ. питания                     400 р./м² * 275 м² * 12 = 1320000 р.

Торговое                               500 р./м² * 275 м² * 12 = 1650000 р.

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили,  что при существующем наборе характеристик  объекта (местоположение, площадь, состояние  помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под торговое здание (продуктовый магазин), т.к. годовой доход от пристройки в данном случае составит 1 650 тыс.р., и он будет максимальным.

     Оцениваемый  объект расположен в районе  средней отдаленности, где ежедневно  ведется активная как деловая,  так и культурная жизнь и  является привлекательным для  использования его под гастроном в связи с высокой потребностью населения этого района в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является то, что он расположен на второстепенной улице города и рядом не имеется магазинов такого формата.

 

3 Определение стоимости здания различными                подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование  затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС – И_Н,      (1)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного   подхода, тыс. р.;

  С_З – стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_Н – накопленный зданием износ, тыс. р.  [3, c.8]

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения  продаж. По своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых  на приобретение земельного участка  под строительство. Для этого  анализируются цены аналогичных  участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами  корректируются путем введения соответствующих  поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи  с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных  участков [3, c.9]

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государств-ая	Сервитут	Государ-ств-ая	Частная
Условия финансирования	Типичн.	Кредит	Типичн.	Типичн.	Типичн.	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичн.	Особые 1*	Типичн.	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по  бизнесу.

** Приобретение соседнего участка  для расширения существующего.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать  ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –  понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения  принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему  результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия  финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая  группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному  после корректировки на условия  рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер  величины поправок, необходимых для  расчета скорректированных цен  земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. –  на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных цен  земельных участков [3, c.11]

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.р.	-	1650,00	4500,00	6020,00	4200,00	4375,00	2025,00
Размер, м2	1050	1000,00	5000,00	4300,00	2800,00	3500,00	1500,00
Цена единицы сравнения, р./м2		1650,00	900,00	1400,00	1500,00	1250,00	1350,00
Оцениваемые права собственности:	Част.собст-сть	Частная	Сервитут	Государств.	Сервитут	Государств.	Частная
– процент отличия, %	-	0	+12	+10	+12	+10	0
– корректировка,  р.	-	0	+108	+140	+180	+125	0
– скорректированная  цена, р.	-	1650,00	1008,00	1540,00	1680,00	1375,00	1350,00
Условия финансирования:	Типич..	Типич.	Кредит	Типич.	Типич.	Типич.	Кредит
– процент отличия, %	-	0	-15	0	0	0	-15
– корректировка,  р.	-	0	-151,20	0	0	0	-202,50
– скорректированная  цена, р.	-	1650,00	856,80	1540,00	1680,00	1375,00	1147,50
Условия продажи:	Типичные	Срочн.	Срочн.	Типичн.	Особые 1*	Типичные	Особые
– процент отличия, %	-	+10	+10	0	+8	0	-7
– корректировка,  р.	-	+165,000	+85, 68	0	+134,40	0	-80, 33
– скоррект. цена, р.	-	1815,00	942,48	1540,00	1814,40	1375,00	1067,18