Определение стоимости объекта недвижимости

                 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

 

                                                     КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНВЕСТИЦИЙ

 

 

                                        КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

На тему "ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ"

 

 

Студент ______________________________________________ Редкачева Н

                            (подпись, дата)

 Специальность, группа              453 группа,            специальность

 

 Руководитель работы ______________________________Гребенщикова И.Д.

(подпись, дата)

 

Работа защищена__________________________________ оценка________

(подпись, дата)

 

 

 

 

 

 

                                         

 

                                      НОВОСИБИРСК 2013

 Содержание

Введение

          1.Постановка задачи оценки

2.Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости здания  различными подходами к оценке  недвижимости

3.1. Использование затратного подхода

3.2Использование сравнительного  подхода

3.3.Использование доходного подхода

4. Сведение стоимостных показателей  в итоговую оценку стоимости  недвижимости

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно  которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости это сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены  для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Актуальность.

 

Целью данной курсовой работы является закрепление  теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе  выявляется базовая информация, определяющая весь процесс.

Функциональное назначение здания: торговое. Мое здание это ресторан.

Ресторан находиться в г.Новосибирске, район Октябрьский , ул.Тургенева д.5. Описания здания: отдельное. Площадь ресторана 562,5м². Выставочный центр находиться на первом этаже. Возле ресторана находится парковка для посетителей и администрации. Площадь земельного участка на котором находиться ресторан составляет 2815 м². Несущая способность грунта:  низкая.

Расположение здания на участке  показано на рис.1.

S участка = 2812,5 м² 

S объекта = 562,5 м²

 S объекта <=20% S участка

 

Схема здания:

 

Рис 1.- Общий вид участка

         

       Оцениваемый объект находится в собственности. Документ Собственник предприятия компания “Радуга”. Владелец ресторана проживает в г.Новосибирске, по адресу Калининский район, ул. Богдана Хмельницкого 13/2. Дата оценки 20.10.2013.

     Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости  при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

        Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

 

 

 

 

2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости.

      Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

     Анализ наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

• наиболее эффективное использование земельного участка как свободного;
• наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.

     Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривается с точки зрения четырех критериев - законодательная разрешенность, физическая осуществимость, экономическая оправданность и максимальная доходность. При этом очередность применения критериев не изменяется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

При анализе арендной ставки коммерческой недвижимости было выявлено 3 наиболее подходящих типа здания для данного  объекта.

   При анализе ЛНЭИ здания необходимым критериям:

1. законодательная разреженность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
2. физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;
3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 3.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

 

       Таблица 2.1- Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Площадь	Местоположение
		оотд.	сс/о	цен.
Административное	До 200	3320	5500	8800
	200–500	3300	4450	7700
	500–1000	2250	4400	6600
	Более 1000	1160	3350	5550
Складское	До 200	4400	3350	2280
	200–500	3380	3300	2250
	500–1000	2280	2250	1180
	Более 1000	2260	2240	1160
Общественного питания	До 200	3300	4450	11100
	200–500	2280	4400	11000
	500–1000	2220	3350	8800
	Более 1000	1150	3330	7700

         

        

При анализе по нежилым помещениям выявили,  что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под торговое здание.

       Вид стоим. опред.

           3. Определение  стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения  стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.1. Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении  стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Стоимость объекта недвижимости(затратный метод):

Сзп=Сз+Снс+Ин

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З – стоимость земельного участка, тыс. р.;

 С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_Н – накопленный зданием износ, тыс. р.

 

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство.  

Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.1

             Таблица 3.1.1- Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервит.	Гос.	Сервит.	Гос.	Част.
Условия финансирования	Типич.	Кредит	Типич.	Типич.	Типич.	Кредит
Условия продажи	Срочная продаж	Срочная продажа	Типич.	Особые 1*	Типич.	Особые2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст вр.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До30 %	До50%	До30 %	До50 %	До10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.