Оценка земельных участков

«Красноярский финансово - экономический колледж» -

филиал федерального государственного образовательного бюджетного учреждения высшего профессионального образования

«Финансовый университет при Правительстве  Российской Федерации»

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

По дисциплине «Основы оценочной деятельности»

 

 

Оценка земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

                                                        Выполнила студентка 40 группы, 4 курса

                                                        очной формы обучения

                                                        ФИО: Елесина Олеся Амировна

                                                        Руководитель: Писарчук Людмила  Павловна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г.Красноярск 2013

Введение

 

   Земля является  местом нахождения всех городов, поселков, деревень и домов. Она служит источником продовольствия, строительных материалов и производства, полезных ископаемых и других, необходимых для жизни ресурсов. Она предлагает бесконечные возможности для развития нашего общества и научных открытий.

   Ценность земли  заключается в ее основных  характеристиках:

   -каждый участок  земли является уникальным по  своему местоположению и внешнему  окружению;

   -земля является  недвижимой в вещественном отношении;

   -земля долговечна, ее стоимость со временем увеличивается;

   -предложение земли  ограничено природой;

   -земля может  использоваться людьми для различных  целей.

   С принятием  нового Земельного кодексов Российской  Федерации и других нормативных  актов расширяется гражданский  оборот земельных участков, земля в большей степени становится товаром- объектом хозяйственного оборота.

   В условиях  рыночной экономики каждый земельный  участок должен получить свою  значимость как недвижимость  в итоге формирования дела  государственного учета и государственной регистрации.

   Свободный земельный  рынок может активно развиваться  только при создании правовых, экономических и социальных условий  для рыночного оборота земли,  а также методологических основ  для проведения кадастровой и  рыночной оценки земельных участков. Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы. Регулирующие земельные отношения.

   При этом можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Достоверная оценка стоимости  земли способствует принятию эффективных  решений в области земельных  отношений, как в государственном, так и в частном секторе, в  частности дачных массивов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные цели оценки земельного участка.

 

  Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию.  Начатая в 1991 году  земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

   Важнейшей задачей  земельной реформы является развитие  регулируемого государством земельного  рынка на основе системы научно  обоснованной экономической оценке  стоимости земли.

   Экономическая оценка земельного участка - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства  и стандартов.

  Результат оценки  существенно зависит от цели  оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

   В настоящее  время в России при оценке  земельных участков используются  различные виды стоимости.

   Под рыночной  стоимостью понимается наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект  оценки выражен в денежной форме.

   К сожалению,  в указанном определении не  выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она тоже может измениться.

  В российской оценочной  практике примерами специальной  стоимости являются залоговая  и страховая стоимость.

  Залоговая стоимость – стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный  кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

  Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

  Смысл определения  залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества.

   Залоговая стоимость  устанавливается на договорной  основе и на практике в среднем составляет 60 – 75% от рыночной стоимости земельного участка.

   Страховая стоимость  – денежная сумма, на которую  могут быть застрахованы разрушаемые  элементы имущества, рассчитанная  в соответствии с методиками, используемые в сфере государственного и частного страхования.

   Заказчиками оценки  могут выступать как страховщики,  так и страхователи. Страховая  сумма может быть установлена  по согласованию страхователя  и страховщика, но не может  превышать страховую стоимость.

  Вторя цель оценки  стоимости земельных участков – создание базы для налогообложения.

  По новому Налоговому  кодексу земельный налог рассчитывается  от кадастровой стоимости земли,  в ст.390 НК РФ налоговая база  определяется как кадастровая  стоимость земельных участков.

   В 2007-2012г.г. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2012г. Налога на недвижимость, налогов на землю и имущество (физических лиц и юридических лиц).

   Третья цель  оценки земельных участков –  реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

  Для реализации  этой цели для юридических  лиц предусмотрен переход от  права постоянного бессрочного  пользования земельными участками  к праву собственности или  аренде.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Земельный  рынок и его особенности

 

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация  и взаимодействие покупателей и  продавцов недвижимости, которые  могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и  экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а так же спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли знание оценщика земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков.

Рынок земля является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а так же правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных  актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов  земельного рынка:

1. Российская Федерация и субъекты РФ в лице государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица  – коммерческие и другие организации,  в том числе иностранные.

3. Граждане и их  объединения, семьи, народы и,  в определенных случаях, иностранные  граждане.

Рынок земли в отличие  от большинства рынков, менее организован  и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

• Объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам.
• Предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой.
• Предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредствам цен ограничены.
• На рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами участки имеют фиксированное положение.
• Информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов.
• Сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлеченных кредитов на освоение земли.
• Рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территории.
• Для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами.

 

 

 

 

 

 

3. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.

  Процедура оценки  рыночной стоимости земельного  участка включает пять этапов:

1. определение основных вопросов оценки;
2. сбор, проверка и анализ информации;
3. анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4. расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;
5. подготовка отчета об оценке.

На первом этапе оценщик  устанавливает следующие параметры  оценки:

• цель оценки;
• стандарты оценки, в  соответствии с которыми определяется стоимость;
• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок

На втором этапе данные используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Предполагаемая стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Расчет рыночной стоимости  на основе трех подходов к оценке –  затратного, сравнительного, доходного  – и согласование полученных результатов.

 

 

 

 

 

4. Общая характеристика методов оценки земельных участков.

 

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

   Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с аналогичными участками.

   Метод предполагает  следующую последовательность действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов;
2. Определение элементов сравнения;
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого аналога от объекта оценки;
4. Определение корректировок по каждому из элементов;
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога;
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.